Коттеджные поселки у «большой воды» всегда имели свою целевую аудиторию - это любители водных видов спорта, в частности, яхтинга. Ради такого преимущества состоятельные покупатели соглашались поселиться не в самом топовом месте – на Рублево-Успенском шоссе, а перебирались на север Подмосковья.
Эксклюзивные предложения с многомиллионными бюджетами
На территории Московской области между Дмитровском и Ярославским шоссе на удаленности от 5 до 30 км от МКАД образовалась курортная зона формата вблизи «большой воды» включающая Клязьминское, Пяловское, Пестовское, Икшинское, Учинское и Пироговское водохранилища, рассказывает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank. Там и располагаются элитные коттеджные поселки, имеющие свои набережные, пляжи, причалы, инфраструктуру для отдыха на воде и занятия спортом.
Хотя в глазах типового покупателя элитной загородной недвижимости отсутствие крупного водоема – водохранилища не считалось большим недостатком. Привыкнув отдыхать летом за границей, резиденты фешенебельных поселков не обращали на данное преимущество внимания, ограничиваясь крытыми или открытыми бассейнами на своих участках. Но в 2020 г. в жизни людей многое поменялось. Пандемия и связанные с нею ограничения на передвижение, распространение формата удаленной работы привели к росту спроса на курортную загородную недвижимость, рассказывает Сергей Никешкин, генеральный директор бюро «Крупный план». Близость крупного водоема стала не просто преимуществом, но и необходимостью. И если дальнее путешествия для многих хлопотное занятие, например озеро Байкал от Москвы дальше, чем Италия, то элитные локации у воды или курорты вроде «Завидово» получили дополнительный покупательский интерес, добавил Илья Прогонов руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. С его слов, если раньше покупателей останавливала высокая цена лота, то в сложившихся условиях ограничений выезда за рубеж и возможностей проводить лето у теплого моря, уже не считается неоправданной.
Закон ограничивает строительство
Практика строительства домов вблизи водохранилищ или озер распространена во многих странах мира. В Западной Европе и США широкое использование имеет формат, когда элитные коттеджные поселки имеют свой причал, или искусственные каналы проходят между домами и выходят в открытый водоем, рассказывает Сергей Никешкин. Это позволяет владельцам домовладений иметь лодки, небольшие яхты, и постоянно их использовать. Российское законодательство не позволяет подобное сделать у нас. Реализуя проект частного дома у воды, застройщикам нужно учитывать ограничения, которые особенно жесткие, если водоем используются для питьевого водоснабжения. По Водному Кодексу РФ запрещено строить здания в пределах береговой полосы - от 5 до 20 м от водоема, а водоохранная зона, где существуют различные ограничения, например, обязательное строительство очистных сооружений, составляет до 200 м, приводит данные Никешкин.
Законодательные ограничения сужают территорию застройки, и, в конечном итоге, ограничивают выход новых проектов. По оценке Ольги Бахметьевой, директора департамента загородной недвижимости TWEED, в настоящее время на предложения вблизи «большой воды» приходится не более 5% от общего объема элитного загородного рынка Подмосковья. А по оценке Knight Frank, на вторичном рынке на данную зону приходится чуть более одного 1% от всех предложений.
Несоответствие спроса и предложения
Выбор сегодняшних покупателей сосредоточен коттеджными поселками, построенными еще в 2000-2010 годах, рассказывает Илья Прогонов, так как в настоящее время первичный рынок коттеджей у «большой воды» представлен единичными предложениями, чаще всего от частных инвесторов.
По словам Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), все курортные проекты можно разделить на две большие части. Первая – это расположенные рядом с оздоровительными комплексами коттеджные поселки. Вторая – объекты, имеющие собственную «курортную» инфраструктуру: яхт- и гольф-клубы, спа-центры, бассейны и т.д., например, как «ПИРгово». Илья Прогонов подтвердил, что в то время, когда эти локации вблизи крупных водохранилищ застраивались, популярна была концепция гольф и яхт-клубов и целевая аудитория достаточно быстро среагировала - дома и участки были быстро ими раскуплены. Но со временем этот спрос иссяк. Отчасти этим объясняется длительный период стагнации в этом узком сегменте.
Ситуация обостряется еще и тем, что предложения на рынке не всегда соответствует требованиям покупателей. По словам Сергея Никешкина, коттеджные поселки часто предлагают потенциальным покупателям готовые дома со множеством ограничений на перестройку и изменение визуального кода. А участков под строительство новых домов крайне мало.
Как добавил Илья Прогонов, спрос сконцентрирован на домах общей площадью от 300 до 600 кв. м, а большие резиденции уже не пользуются таким спросом как в 2000-х годах. Всегда в цене первая линия, однако, предложения такие редко появляются на рынке. Для яхтсменов особенное значение имеет наличие эллинга, причала, яхт-клуба. Для остальных резидентов – наличие пляжа, прогулочных зон, зон для спорта и детского досуга. Важную роль играет инфраструктура. В независимости от локации, в коттеджных поселках должна быть комфортная среда с необходимыми опциями — школы, детские сады, ритейл, рестораны и прочее (поскольку покупатель стремится жить в таком доме постоянно, а не проводит три летних месяца). Вместе со спросом на загородные дома растут и запросы на услуги и инфраструктуру, а не все старые проекты могут ее обеспечить.
Предложения на большой кошелек
Если покупатель хочет новый дом, ему, скорее всего, придется заняться его строительством. По словам Олега Михайлика, по состоянию на I квартал 2021 г. первичные продажи велись только в одном элитном поселке - «Лазурный берег» (25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), где был представлен лот с бюджетом 95 млн руб. На сайте другой компании в «Лазурном берегу» два участка земли: за 23 сотки хотят получить 25 млн руб., а за 68 соток – 90 млн. руб. Преимуществом «Лазурного берега» является наличие собственной береговой линии протяженностью 1,5 км, где есть два благоустроенных пляжа, оборудован причал и другая инфраструктура. Территория поселка разбита на 92 участка площадью от 20 соток до 2 га.
На вторичном рынке выбор больше. По данным Knight Frank, основное предложение от собственников сосредоточено в поселках «Пестово» и «Лазурный берег». Средний бюджет предложений коттеджей в данной зоне составляет 205 млн руб., средняя цена 1 сотки земли – 1,5 млн руб. Например, в КП «Лазурный берег» продается дом общей площадью 1500 кв. м на семь спален на участке 31 сотка за 350 млн руб. В поселке «Пестово» дом общей площадью 300 кв. м на участке 20 соток выставили за 89 млн руб. Особенность поселка – наличие оборудованного причала на 40 яхт с возможностью парковки судна длиной 25 м, гольф-клуб, благоустроенная набережная с беседками для отдыха, собственный пляж, ресторан, детский сад, супермаркет и др.
Интересные предложения есть и клубном поселке «Зеленый мыс», что на берегу Пестовского водохранилища в 22 км от Москвы: там береговая линия растянулась на 1,5 км. В поселке есть частный пляж, яхт-клуб, благоустроенные набережные и даже обустроенная вертолетная площадка. Внутрипоселковая инфраструктура – это ресторан, супермаркет, детский сад, бассейн, фитнес-центр, салон красоты и др. За дом на первой линии общей площадью 1200 кв. м (участок 29 соток) хозяин хочет получить 301 млн руб. При этом там же дом общей площадью 600 кв. м на участке 23 сотки другие владельцы готовы уступить за 150 млн руб.
Еще один популярный поселок-курорт на берегу Клязьминского водохранилища - «ПИРогово» в 20 км от Москвы по Осташковскому шоссе. Здесь есть яхт-клуб с причалом для катеров и яхт, поле для гольфа, теннисные корты конюшня, а также рестораны и др. По данным Penny Lane Realty, в открытой базе находится три дома разных площадей и планировок : дом общей площадью 840 кв. м выставлен за 446,2 млн руб., 780 кв. м за 291,6 млн руб., а 293 кв. м обойдется 174,2 млн руб.
Также в данной локации располагается КП «Резиденция Пирогово» на 40 участков, где в продаже есть готовые дома из клееного бруса. Дом «под ключ» общей площадью 185 кв.м на участке 20 соток стоит около 218 млн руб., а резиденция -780 кв.м на участке 28 соток – около 300 млн. руб.
Покупатели, кого привлекает курортная недвижимость и не смущает расстояние от Москвы, могут остановить свой выбор на одном из самых престижных курортов - «Завидово», который располагается по ленинградскому направлению почти в 120 км от Москвы уже в Тверской области. На территории курорта (400 га) создано все для роскошного отдыха, включая 18-ти луночное поле для гольфа, живописный парк, благоустроенную набережную, всевозможные водные развлечения, рестораны, фитнес-центр, супермаркет и многое другое. Здесь же расположены отель, гостиница, летний детский лагерь, и даже кемпинг (попасть в который довольно проблематично из-за плотной брони). Стоимость домовладений, выставленных на продажу не намного ниже, чем в коттеджных поселках на престижной «Рублевке» и сопоставима с проектами, реализованными в районе «большой воды» в Подмосковье. Так, дом общей площадью 780 кв. м на участке 69 соток продают за 185 млн. руб., а за домовладение на участке 100 соток с домом более 2200 кв. м (есть свой бассейн) на первой береговой линии хотят получить 273 млн руб. Также в «Завидово» выставлены на продажу и земельные участки: 170 соток продается за 201 млн руб., а 139 соток – за 165 млн руб.
Как отметил Илья Прогонов, курорты «Завидово», и «ПИРогово» были востребованы еще до пандемии, а сейчас спрос на них возрастет еще больше. Вырастут и цены. В пандемию размер скидок был меньше, чем могло быть ранее, но цены резко не поднимались, рассказывает Ольга Бахметьева. А уже за I квартал 2021 г., по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, по данным департамента загородной недвижимости KnightFrank, средний бюджет на готовые дома на вторичном рынке вырос на 7%, средние цены 1 сотки земли - на 11%. В 2021 году ценовая динамика в элитном сегменте загородного жилья будет разнонаправленной, предполагает Анна Раджабова. Высоколиквидные объекты продолжат дорожать. В свою очередь, «зависшие» в продаже на продолжительный срок неликвидные лоты имеют все шансы так и не остаться реализованными, «если собственники не пересмотрят ценовую политику».
Новый выход
Покупатели ждут новые проекты и, появилась надежда, что они все-таки выйдут на рынок. Как отметил Олег Михайлик, в целом интерес к загородному консалтингу в 2020 г. вырос в пять раз. В том числе поступали запросы и на проекты вблизи «большой воды». Илья Прогонов также сообщил, что Penny Lane Realty сейчас консультирует несколько девелоперов, и один из проектов планируется на Дмитровском шоссе. «Но, к сожалению, пока это закрытая информация», - признается он.
Впрочем, в более низком ценовом классе о строительстве коттеджного поселка на берегу Икшинского водохранилища в 25 км от Москвы по Дмитровскому шоссе уже заявила компания «Инград». На сегодняшний день известно, что площадь поселка 30 га, всего разбито 250 участков по 6-13 соток каждый. Компания будет строить фахверковые дома «под ключ» и с отделкой white box по проектам нескольким типов. Продажи стартуют летом 2021 г.
