О том, как изменился элитный загородный рынок в цифрах за последние несколько лет рассказывает Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Аналитическое исследование проводилось в ценовом бюджете от 30 млн рублей.
Сергей Колосницын
Предыстория
Несколько лет стагнации загородного элитного рынка (примерно с кризиса 2014-2015 гг., когда происходила глобальная переоценка объектов через вынужденный перевод цен из валюты на рубли) закончились в 2020 г., когда всех нас накрыла пандемия. Первым на вынужденную самоизоляцию и растущий спрос на загородные дома с возможностью гулять по просторному участку отреагировал рынок аренды. Наниматели смели все предложения по взлетевшим ставкам, а те, что не успели, – решились на покупку дома. Но не тут-то было – цены поползли вверх, дефицит качественных предложений наконец-то стал очевиден не только для брокеров этого рынка, которым уже давно было сложно подбирать предложения для покупателей на вторичном рынке, но и для застройщиков. После 2020 г. на рынок вышли системные городские девелоперы и запустили несколько проектов, которые вышли как раз в 2022 г.
Увы, в 2022 г. нас снова ждало потрясение: СВО, скачки курсов, сложности с платежами и прочее, прочее. Что сказывается на рынке до сих пор. Несмотря на это, первичный рынок частично оттянул от себя спрос, и мы уже снова начинаем говорить о дефиците этих предложений на фоне большого, но устаревшего предложения на вторичном.
Сегодня на премиальном загородном рынке представлено 2750 объектов, из них 1900 домов (это вдвое меньше, чем 2 года назад), 250 таунхаусов и 600 участков. Из этого объема лишь 280 домов, 100 таунхаусов и 450 участков относятся к первичному рынку. В процентах эта доля составляет 30% благодаря вышедшим в прошлом году поселкам (200 домов и 350 участков), но есть и плохая новость – этот ввод существенно замедлился на фоне сложной политической и экономической ситуаций.
Изменения за последний год
Мы провели исследование только рынка загородных домов от 30 млн руб., в которое вошли 1843 лота, представленных на рынке.
За последний год на рынок вышло около 400 предложений, что составляет 22% от общего объема. Причем 100 предложений из 400 – это пополнение за счет первичного рынка.
Первичный и вторичный рынки
То есть на долю «лакомого» первичного рынка приходится всего лишь 15%.
География. Распределение по направлениям
Как всегда, лидируют Новорижское и Рублево-Успенское направления. Объем предложения на них занимает более 50% от всего рынка, и новые поселки возникают именно там. Кроме того, лидерами по экспозиции можно назвать Калужское шоссе (181 объект), Киевское (160 лотов), Минское (109), но еще раз отмечу: в основном этот объем представлен вторичным рынком.
Готовность под ключ и отделка
Как и прежде, для покупателя остается актуальной высокая готовность объекта. Предложений с отделкой под ключ 70%, объекты без отделки в основном предлагаются на первичном рынке в 87% случаев, на вторичном рынке доля домов без отделки – лишь 20%. При этом нельзя не отметить, что качество отделки в домах на вторичном рынке не всегда удовлетворяет покупателей, поэтому эти цифры вряд ли говорят нам о позитивном тренде.
Новизна предложения
Мы рассмотрели весь текущий объем и на предмет года постройки. Из таблиц ниже мы видим, что 40% от текущего предложения домов продаются более 5 лет, а 15% – более 10 лет. Это как раз говорит о том, что продавцы переоценивают свои активы и даже на пике спроса покупатель счел их неподходящими для покупки. Такие дома можно перевести в сегмент аренды или всерьез задуматься над реконструкцией или ремонтом.
Как менялась цена объектов
Общая стоимость всего предложения на рынке составляет 400 млрд руб. За год она снизилась на 7 млрд руб. Казалось бы, значительная цифра, но в процентном соотношении это чуть менее 2%.
В отношении каждого отдельного лота картина выглядит так:
Таким образом, исследование показало, что более 80% домов от текущего предложения не меняли стоимость в течение прошлого года.
