2022 год заметно изменил портрет потенциального нанимателя элитного жилья — как в городе, так и за городом. Теперь агентства, работающие с верхним ценовым сегментом, почти не слышат иностранной речи, снизилось и число запросов от молодых технократов и айтишников. Поговорили с представителями компаний, которые давно присутствуют на рынке, о том, как, по их мнению, он трансформируется в новых условиях.
Забыли про пандемию
Как и россияне в целом, участники загородного рынка с некоторой ностальгией вспоминают период пандемии — тогда на фоне самоизоляции загородная аренда переживала настоящий бум во всех ценовых сегментах. «Огромное количество клиентов тогда поспешило за город и стало арендовать дома, на которые образовалась очередь, — вспоминает основатель экосистемы Kalinka Екатерина Румянцева. — Среди арендаторов были как россияне, так и экспаты. Следующий год также был удачным для рынка загородной аренды, клиентов было достаточно много. Но с начала СВО все резко изменилось». Прошлогодний сезон, по словам эксперта, был практически мертвым.
За это время рынок элитной загородной аренды практически полностью перешел на русский язык. «Если говорить исключительно о зарубежных арендаторах, то ситуацию можно назвать катастрофой: практически все экспаты съехали, — говорит руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов. — Но их место постепенно заполняют российские специалисты (менеджеры среднего звена, айтишники и т. д.). Они предпочитают поселки, где есть вся необходимая социально-бытовая инфраструктура, в том числе школы английского языка».
Фото - Владимир Веленгурин
Тренд подтверждает и Елена Куликова из Intermark. «Иностранные клиенты, по большей части, всегда хотели находиться рядом с Москвой, поэтому основной спрос их был сосредоточен в поселках в районах Серебряный Бор, Покровское-Стрешнево, поселка «Росинка», — рассказывает эксперт. — Но в том же Серебряном Бору с отъездом экспатов из-за ухода иностранных компаний произошло полное замещение иностранных клиентов российскими, и сегодня свободного предложения здесь не найти». Если брать российскую аудиторию, заметнее всего отток молодых IT-специалистов, добавляет директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева.
Но есть и обратная тенденция, подчеркивает Екатерина Румянцева. «Среди арендаторов элитных загородных домов значительную долю составляют чиновники, некоторые из них в последнее время, наоборот, вернулись в Россию, — говорит Румянцева. — Средний возраст арендатора — 35–50 лет».
Выбор есть, но выбрать нечего
Сейчас рынок потихоньку оживает, но до показателей прошлых лет активность пользователей не дотягивает, говорит большинство опрошенных экспертов. Руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов отмечает, что многие арендаторы, снявшие элитные загородные дома в пандемию, продолжают жить в них до сих пор — поэтому, несмотря на спад спроса, в сегменте сохраняется дефицит качественных объектов.
«Большинство клиентов, которые сняли дом в пандемию, продолжают снимать это же жилье до сих пор, — говорит и Татьяна Алексеева. — Наряду с этим собственники, чьи дома освободились в феврале прошлого года, не наблюдая высокого спроса и заняв выжидательную позицию, отказались от идеи сдавать дома и заехали жить сами. Либо в случае актуальности вопроса с переездом сняли объект с аренды, выставив на продажу».
Элитный рынок консервативен — предложений мало, ротации практически не происходит, говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. «Для нашей аудитории это одни и те же дома, поселки по тем же престижным направлениям (преимущественно Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское). Если дома для постоянного проживания рассматриваются до 20–25 км от Москвы, то арендаторы могут уехать и дальше. Проблема в том, что дальше уже нет предложений — элитных домов». По словам эксперта, сейчас к аренде доступно порядка 300 вариантов. В разгар пандемии выбор был примерно втрое меньше, в докоронавирусную эпоху — 500–800 объектов.
Помимо того, что сама экспозиция небольшая, отмечают участники рынка, есть и еще одна сложность: в структуре предложения качественных объектов меньше, чем неликвида. «Арендаторы сейчас ищут современный дом, желательно не многократно сдаваемый, со свежим ремонтом в светлых тонах, без барокко и золота», — говорит Екатерина Румянцева. В предложении же, напротив, преобладают давно выведенные в аренду объекты с интерьерами, устаревшими и морально, и физически.
«Неликвидные предложения существуют — это довольно большой объем домов, основная их проблема — устаревший амортизированный ремонт. Срок экспозиции таких домов сейчас очень существенный, они могут зависать в экспозиции от полугода и больше», — рассказывает директор департамента аренды Intermark Real Estate Елена Куликова. Вместе с тем, подчеркивает эксперт, есть предел по цене, ниже которого собственники таких объектов не готовы падать. «Нередко это связано в том числе со стоимостью эксплуатации, налогообложения, содержания, — поясняет Елена Куликова. — В таких ситуациях собственники принимают решение о снятии объекта с рынка и используют дома для семейного проживания, на рынок аренды они уже не выводятся, поскольку положительной доходности не приносят».
Мы ждем перемен
Ситуация складывается странная: спрос ослаб, но и предложение сокращается. С одной стороны, сейчас это дает определенный баланс, но при восстановлении стабильности сегмент ощутит дефицит объектов в полной мере. В такой ситуации эксперты видят несколько путей возможной трансформации.
Сергей Колосницын отмечает, что после пандемии сложился устойчивый спрос на высококлассное арендное загородное жилье в среднем и дальнем Подмосковье. «Появился новый тренд — на отдых от города. Поэтому основный интерес целевой аудитории был направлен отнюдь не на элитные поселки вблизи Москвы, а на отдаленные районы Подмосковья с живописной природой и большими участками, где семья или друзья смогут уединиться, отдохнуть от урбанизации, послушать шум дождя и не видеть никого вокруг, кроме полей и деревьев», — рассказывает эксперт. Но соответствующего предложения практически нет — разве что курорты уровня «Завидово».
Еще один вариант — это снижение ценовой планки и включение в состав арендного предложения более скромных, но безупречно качественных вариантов. «Конечно, уровень жилья должен быть на высоте: в доме должно быть комфортно. Но большие площади и всесезонные бассейны вышли из тренда, — говорит директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов. — По-прежнему преимуществами остались сауна, баня или хаммам, комфортная многофункциональная зона барбекю и красивый большой участок. Особый плюс, если на участке или поблизости есть водоем».
Отчасти, добавляет эксперт, арендное предложение верхнего сегмента уже пополняется довольно скромными вариантами вроде А-фреймов площадью от 45 кв. м. В условиях дефицита ликвидного предложения такие варианты тоже пользуются спросом. «Эти дома построены недавно, оснащены всем необходимым для проживания и на фото выглядят вполне неплохо. Благодаря этому их сдают как недвижимость верхнего ценового сегмента или близкого к нему», — говорит Вячеслав Котлов, отмечая, что эти объекты могут расстроить нанимателей качеством. Выглядят подобные дома стильно, что позволяет им заинтересовать собой состоятельных нанимателей, но по качеству — не дотягивают до стандартов даже бизнес-класса. «Полы «гуляют», утепление экономичное, а значит, показатели комфорта снижены. Конечно, такие дома получают своих клиентов, но возвращаться состоятельные постояльцы будут только при неимении лучших вариантов», — заключает эксперт.
Представитель AREA Игорь Малиновский (партнер компании Welhome) считает, что премиальному сегменту пойдет на пользу перенять опыт арендного сегмента бизнес-класса. «Сейчас появилось несколько девелоперов, которые выходят на рынок с арендными проектами и привлекают инвесторов. В основном они работают по Дмитровскому шоссе, там, где сконцентрирована досуговая инфраструктура («Сорочаны», «Пчелка», «Лисья нора»), вокруг Истры по Новой Риге, около Чехова. Выбирают эти застройщики, как правило, построенные поселки и возводят на свободных участках дома под арендный бизнес», — рассказывает эксперт. Тренд вполне может прижиться в элитном сегменте, учитывая, что такие дома сдаются и долгосрочно, и посуточно.
«Спрос сейчас на аренду достаточно высокий, а в высоком сегменте он будет только расти. Именно наша аудитория в большей степени зависима от санкций, да и привычные для отдыха страны недоступны. Поэтому я вижу успех такого проекта и на нашем рынке, — говорит Малиновский. — Условно возьмем такую локацию, как Назарово: отличные места, престижное направление и правильное окружение — то, что ценят состоятельные люди. Тут много старых домов, которые уже не особенно подходят владельцам, а участки большие. Можно купить 25 соток по 900 тыс. — 1 млн за сотку, построить 4 дома по 120 кв. м (те же 10-12 млн), под каждый выделив 6 соток. Получаем срок окупаемости около семи лет. Главная проблема таких проектов — найти хорошего управляющего».
Сергей Колосницын из Penny Lane Realty настоятельно рекомендует встать на подобный путь и собственникам элитных домов и коттеджей, которые считаются морально устаревшими. «Действительно, покупатели предпочитают новые, современные дома под ключ. Наш месседж владельцу загородного дома, который не попадает под современные требования: можете попробовать выступить на рынке аренды. Тут шансы успешной сделки возрастут», — заключает эксперт.
