Московский рынок высокобюджетной недвижимости сейчас находится в фазе активного развития. Брокеры и аналитики рынка фиксируют рост объема предложения и положительную динамику продаж. О том, как создаются штучные проекты, и что делает их востребованными, мы поговорили с Булатом Алимовым, заместителем председателя совета директоров ГК «Стилобат».
Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат»
Рынок делюкс-объектов Москвы
В настоящее время на первичном рынке столицы представлен 31 проект: в стадии строительства находятся 23 проекта и восемь уже сданы. Для сравнения, годом ранее их было 23, включая 17 строящихся и пять готовых. Прирост составил почти 40% – это довольно серьезный показатель, который подчеркивает интерес к данному сегменту и его потенциал.
Следует отметить, что только 9 проектов из 31 предлагают лоты с финишной отделкой. Это довольно редкое и максимально ценное для покупателей в данном сегменте предложение. Успех объекта определяется не только локацией, высококлассной архитектурой и премиальным качеством строительства, но и продуманной до мелочей концепцией, точечно ориентированной на высокобюджетную аудиторию. Эксклюзивный дизайн также один из факторов, который влияет на принятие решения о покупке. Приведу пример: в нашем комплексе резиденций Lion Gate интерьеры выполнены в эстетике одного из модных домов.
Среди локаций лидирует «Золотая миля»: на первичном рынке Остоженки сейчас представлено 6 делюкс-объектов. В ТОП-3 также входят Тверской район – 5 новых делюкс-объектов, Хамовники, Якиманка и остров Балчуг – по 4 объекта. По объему предложения вперед вышла Якиманка, где в продаже находятся 264 лота – это 22,6% от общего объема предложения.
Безусловно, есть и локации с дефицитом новых проектом. Это Цветной бульвар – тихий респектабельный центр, в котором реализуется всего один делюкс-комплекс – Lion Gate. Доля района в общей структуре предложения совсем небольшая – 0,1%. В узкой локации больше нет сравнимых по уровню объектов.
Отложенный спрос, динамика продаж, относительно короткое время экспонирования – совокупность факторов, которые говорят о большом потенциале бульвара.
Цены и динамика продаж
В среднем цены в делюкс-сегменте сегодня варьируются от 2 до 3 млн рублей за кв.м. По данным аналитиков, на Остоженке в мае этого года средняя цена составила 3,3 млн рублей за кв.м.; на Патриарших прудах – 2,99 млн рублей; на Якиманке – 2,46 млн рублей; на Цветном бульваре – 1,95 млн рублей.
По данным аналитиков ГК "Стилобат", в I квартале 2024 года в делюкс-сегменте было реализовано 564 лота, тогда как за аналогичный период прошлого года – всего 390.
Средняя доля остатков по проектам уменьшилась с 67% до 65%, и это хороший показатель, потому что стандартная модель реализации в данном сегменте составляет 75-80%. Можно это объяснить и тем, что на первичном рынке есть проекты, где жилье почти распродано. Например, реализация резиденций в нашем комплексе Lion Gate началась, когда проект был на высокой стадии готовности. В результате к моменту ввода в эксплуатацию остаток составил 30%, а на данный момент вообще сократился до 10%.
С чем связан всплеск интереса к высокобюджетной недвижимости?
- Во-первых, в условиях экономической турбулентности эксклюзивные предложения на рынке недвижимости рассматриваются покупателями как один из самых надежных активов для сохранения и преумножения средств.
- Во-вторых, относительно высокий курс доллара – это благоприятное время, чтобы выгодно обменять валютные сбережения на квадратные метры, цены на которые зафиксированы в рублях. А ограниченное предложение объектов в сегменте делюкс обеспечивает им большую финансовую устойчивость по сравнению с другими сегментами рынка.
- В-третьих, за последние пару лет многие крупные российские инвесторы вернули свои финансовые активы из-за границы в Россию и активно рассматривают рынок эксклюзивной недвижимости столицы.
- В-четвертых, растут доходы бизнесменов, которые занимаются импортозамещением, и они становятся новой целевой аудиторией таких проектов.
- И, наконец, простое человеческое желание переехать из любимого, но, возможно, уже морально устаревшего дома, построенного 10-15 лет назад, в красивый современный и технологичный комплекс.
А если говорить о трофейной недвижимости, нужно выделить главное – это, безусловно, инвестиционно-привлекательный инструмент, но покупают ее, как правило, для себя и своей семьи, а не с целью перепродажи.
Объекты, построенные 10-15 лет назад, безнадежно устарели
Мы живем в слишком динамичное время, некоторые тенденции в моде, например, устаревают уже к следующему сезону. Разумеется, это не относится к коллекционной недвижимости, здесь другие, более длительные циклы. Однако именно за последние несколько лет в нашем сегменте произошла эволюция самого продукта. Появилось понимание, что такое сложный девелоперский проект, насколько важны философия и концепция при его создании. И это не просто слова или красивая маркетинговая «упаковка». Это единственно возможный путь к созданию современного архитектурного наследия, проекта вне времени, который не потеряет своей актуальности и будет производить действительно сильное впечатление. Только так можно рассчитывать на внимание со стороны требовательной целевой аудитории с большим опытом владения дорогой недвижимостью в стране и за рубежом и колоссальной насмотренностью.
Создавать и успешно реализовывать знаковые проекты непросто, и делать это могут единицы.
