Первое полугодие 2022 г. сильно встряхнуло рынок вторичной элитной недвижимости в Москве: основные тренды первого-второго и третьего кварталов оказались разными — и порой противоположными. Поговорили с участниками рынка о том, в какой реальности сегодня существует элитная вторичка и чего они ждут от будущего.
От рынка продавца к рынку покупателя
В феврале — марте, сразу после начала СВО, на рынке готового элитного жилья начался настоящий ажиотаж, говорит генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. «Это был самый настоящий рынок продавца — собственники фиксировали цены в долларах и евро по высокому курсу, а покупатели с рублями были им не сильно интересны, — рассказывает эксперт. — Сегодня в сегменте, наоборот, классический рынок покупателя: объектов много, ажиотажный спрос прошел. Откровенно говоря, большинство актуального предложения можно отнести к неликвиду: либо это устаревшие планировки, либо хорошие объекты — но выставленные по неадекватно завышенной стоимости».
В Knight Frank тоже отмечают рост предложения элитной вторички. Если во втором квартале экспозиция сокращалась — собственники не понимали, как будет развиваться ситуация, и останавливали продвижение своих объектов, то начиная с третьего квартала предложение растет, это в компании называют трендом второго полугодия.
«За первые шесть месяцев 2022 г. наблюдались довольно существенные провалы спроса, — говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — Например, в апреле часть потенциальных клиентов разместили средства на депозитах, доходность которых значительно выросла из-за рекордного значения ключевой ставки (20%). Другие в условиях неопределенности заняли выжидательную позицию и отложили выход на сделки». В результате, говорит эксперт, к середине года предложение в сегменте однозначно обогнало спрос.
Как отмечает Ирина Могилатова, на рынок сейчас вернулись и квартиры, снятые с продажи в феврале — марте, — тогда собственники не понимали, как будет развиваться ситуация, теперь они снова готовы рекламировать свои объекты.
О рынке покупателя говорит и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Это сделало продавцов лояльнее — те стали охотнее идти на скидки, и спрос во втором полугодии несколько оживился. «Люди, покупающие в элитном сегменте, переориентировались на вторичный рынок, поскольку там возможно найти предложение по более привлекательной цене, — говорит эксперт. — У большинства продавцов на элитном рынке в собственности не один объект, а раз продаваемая квартира не единственный актив, они более лояльны в оценке и торге».
Ценовая лихорадка и скидки
Подход собственников к ценообразованию за последние несколько месяцев тоже перевернулся с ног на голову, говорят эксперты. В марте собственники не хотели продавать за рубли, но сейчас практически все ценники выставляются именно в национальной валюте, подчеркивает Ирина Могилатова. «Валютные курсы довольно существенно изменились, и, как показывает практика, если сейчас оценивать квартиру в валюте, это выливается в жаркие споры о том, по какому курсу проводить сделку», — рассказывает эксперт. Вариантов много: курсы продажи и покупки ЦБ могут различаться довольно существенно, кто-то ориентируется не на ЦБ, а на банк, в котором держит средства, споры могут возникать и вокруг даты, на которую фиксировать расчеты. «Так что сейчас в основном продавцы ставят рублевые ценники, — говорит Ирина Могилатова. — Кроме того, сейчас есть заметная категория продавцов, которые планируют выехать на ПМЖ, им в любом случае требуются рубли для вывода средств».
Из-за укрепления рубля ценники на вторичном рынке лихорадит, отмечает и Анна Раджабова. «Те собственники, что установили цену на свои квартиры в долларах, вряд ли удовлетворены текущим курсом, поэтому предпринимают разные ходы: например, предлагают рассчитаться не по текущему курсу, а на какую-то иную дату, когда он был выше. Это дезориентирует потенциальных покупателей, так как ряд площадок переводят стоимость квартиры в рубли по текущему курсу ЦБ. Но владельцы не готовы к такой цене, что, по сути, приводит к патовой ситуации», — рассказывает эксперт.
Дать общую оценку ценовой ситуации в сегменте сейчас сложно — многое зависит от ситуации конкретного продавца, подчеркивает Яна Глазунова. Клиент, заинтересованный в быстрой продаже, может выставить объект намного дешевле как предложений от застройщика в новых ЖК, так и схожих по характеристикам вторичных объектов. «Сейчас есть шанс найти предложение с хорошим ремонтом и в хорошем доме по цене дешевле, чем предложение «в бетоне» в той же локации от застройщика, — отмечает эксперт. — А если посмотреть на сайтах по поиску недвижимости вторичные предложения, то в одном доме будут варианты и ниже рыночной цены, и очень дорогие. За последние месяцы многие продавцы просто устали от ожидания, понимают, что им надо держаться за покупателя».
Сдавать нельзя продать
Еще один характерный тренд этого года — перевод части элитных квартир с рынка продажи в аренду и обратно. Внутри сегмента готового элитного жилья наблюдается ротация, говорит Анна Раджабова: в аренду выведена часть квартир, которые изначально планировались к продаже. «Собственники поняли, что продажа для них на текущем этапе не в приоритете, так как закрыть имеющиеся вопросы (например, с бизнесом) реализацией недвижимости не получится. В свою очередь аренда позволяет, с одной стороны, сохранить надежный и ликвидный актив, а с другой — приносит определенный доход, — поясняет Раджабова. — Кроме того, в данной категории представлено немало квартир, которые ранее арендовались компаниями для сотрудников-экспатов, вынужденных покинуть страну из-за ухода организаций с российского рынка. Соответственно, объем предложения пополнился, что не могло не сказаться на цене».
По оценке Knight Frank, за полгода арендное предложение на элитном рынке (от 150 тыс. руб. в месяц и дороже) выросло почти на 40% — в первом квартале прибавка за счет уехавших экспатов и москвичей составила около 20%, и чуть меньший объем квартир добавился во втором квартале. «Мы тоже наблюдаем такую тенденцию, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости». — Некоторые владельцы элитных квартир переехали за границу, а свои освободившиеся квартиры они сдают в аренду. Многие из этих собственников и не планировали продавать жилплощадь, а сдавать ее решили лишь в связи с переездом».
Наблюдается и обратная ситуация, отмечает Анна Раджабова: часть лотов из аренды переходит в сегмент продажи. «Причин может быть несколько — некоторые собственники приняли решение уехать из страны, другим реализация квартиры или апартамента позволит поддержать бизнес, — поясняет эксперт. — У подобного типа клиентов это далеко не единственное жилье, такая недвижимость приобреталась с инвестиционной целью (в том числе для сдачи в аренду)».
Ситуация в сегменте элитной аренды существенно поменялась с марта, подчеркивает Ирина Могилатова. «Тогда был массовый исход экспатов, рынок аренды пошатнулся, было расторгнуто много контрактов, — рассказывает эксперт. — Сейчас спрос оживает, есть много хороших вариантов в аренду. Но я могу сказать, что далеко не большинство квартир, снятых с продажи, выведены на рынок аренды. Дело в дорогом эксклюзивном ремонте таких квартир — покупатели взыскательны и не хотят покупать квартиру с «подержанным» интерьером, не хотят видеть у себя дома квартиры и мебель, которыми кто-то пользовался».
Уходящая натура
Дорогой ремонт — отдельная больная тема элитного рынка, практически в один голос говорят опрошенные эксперты. Некоторые комплектующие и материалы, которые задействуются при строительстве и отделке элитного жилья, теперь не ввозятся как товары двойного назначения (изначально гражданские товары, которые могут быть использованы и в военных целях), некоторые — как предметы роскоши. С рынка ушли многие западные бренды, и это ударило по проектам, которые сейчас в активной реализации: почти невозможно найти замену как лифтам и инженерии, так и сантехнике и материалам, которые используются при отделке. «Скорее всего, нам не удастся избежать упрощения отделки в новых проектах, — говорит Ирина Могилатова. — Думаю, что марки и бренды бытовой техники, сантехники будут меняться. Кроме того, стоимость премиальных брендов сильно выросла, это отразится на конечной стоимости отделки. Вероятно, покупатели будут смотреть более доступные варианты».
Вторичному предложению такая ситуация дает конкурентное преимущество перед первичкой: на фоне санкций некоторые предметы мебели и сантехники в считанные недели стали чуть ли не музейной редкостью. «Как на первичном, так и на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости востребованы варианты с финишной отделкой, это заметно в том числе и по статистике ДДУ, — говорит Анна Раджабова. — В текущих реалиях гораздо труднее выполнить сопоставимый по качеству материалов ремонт и обеспечить сравнимое наполнение опциями и мебелью».
«Ушли хорошие бренды красок, отделочных материалов, то, что осталось, — менее премиального качества. Строители, которые занимаются отделкой, это замечают и жалуются — например, отличаются цвета по партиям, — говорит Ирина Могилатова. — В перспективе отделка упростится. Бытовой техники, к которой мы привыкли, вообще нет». Это подтверждают и участники рынка товаров для премиального ремонта. Опрос, проведенный Центром дизайна и интерьера Expostroy среди ключевых арендаторов этим летом, показал, что импортозамещение довольно активно идет среди товаров средней ценовой линейки, тогда как найти аналоги люксовым брендам почти невозможно. В основном рынок поддерживают параллельный импорт и поставки через третьи страны, но это сильно сказывается на сроках поставки и на финальной стоимости. «Не спорю, если приложить серьезные усилия, то и сегодня можно создать премиальный интерьер такого же уровня, как и до санкций, — говорит Анна Раджабова. — Но это потребует гораздо больших вложений и времени. Это понимают и собственники, и покупатели недвижимости, и перед клиентами стоит непростой выбор — или отказаться от дисконта, но взять квартиру с соответствующей статусу отделкой, или выбрать вариант без отделки, в котором в перспективе можно сделать аналогичный ремонт, но сроки и стоимость таких работ, к сожалению, спрогнозировать трудно».
Такая ситуация повышает привлекательность вторички с качественным премиальным ремонтом, но спрос все же не сравнить с прошлогодним уровнем, и рынок явно в ближайшее время не будет прежним. «Приближенные к рыночной цене хорошие объекты продаются, но количество сделок на вторичном элитном рынке ниже, чем до февраля 2022 г., — говорит Яна Глазунова. — Есть и дорогие лоты, которые остаются в экспозиции несколько лет».
Сейчас на рынке высокобюджетной недвижимости происходит формирование нового вектора развития, считает Анна Раджабова. «Те тенденции, что наблюдались до февраля текущего года, уже неактуальны либо движутся по инерции, — говорит она. — Как раз до конца года мы увидим основные тренды, которые определят его дальнейшую динамику. Это касается прежде всего восстановления спроса на элитные новостройки, где многое будет зависеть и от позиции государства (прежде всего по ипотечным условиям), и от готовности застройщиков предоставлять различные специальные условия». Эксперт подчеркивает, что в ближайшие месяцы станет понятно, как распределяется покупательский интерес между первичной и вторичной недвижимостью.
Об отсутствии определенности говорит и Ирина Могилатова. «Все зависит от макроэкономики. Рынок вторичного жилья сегодня привлекателен, люди не очень хотят вкладываться в недостроенные проекты. Кроме того, как переселенцы туда, есть и переселенцы обратно: люди приезжают в Россию, и им интересна вторичка. Этот рынок не умрет, но более подробные прогнозы сейчас давать невозможно».
