А вы знаете, что состоятельные покупатели теперь выбирают квартиры с помощью специально обученного человека? И нет, это не юрист и не риелтор, точнее, не только юрист и риелтор. В команду тех, кто помогает определиться с выбором состоятельному покупателю добавился технический специалист, разбирающийся в инженерии – он тоже должен все проверить и дать «добро» на сделку. Что же еще изменилось в покупательских предпочтениях после пандемии?
Новая реальность – как бы к ней не относился каждый из нас – оказывает воздействие практически на все сферы жизни. «Прежде, чем выйти замуж или жениться, подумай о том, что с этим человеком придется сидеть на карантине» - конечно, шутка, но в ней есть доля истины. Никто – даже в самом страшном сне, вне зависимости от статуса и финансового положения, не мог предположить, что окажется запертым в четырех стенах. И это заставило многих пересмотреть требования если не к партнеру, то к собственной квартире.
Изменения покупательских предпочтений на первичном рынке, связанные с пандемией отметили как девелоперы, так и риелторы. Это произошло даже в элитном и премиальном сегментах, которые и так отличаются продуманными концепциями и высоким качеством строительства. Итак, какие же новые требования к квартирам выдвигают клиенты при выборе новостроек? Понятно, что жилье должно быть удобно в формате 24/7, в нем – как и во всем комплексе должна быть максимально снижена, а лучше и вовсе исключена вероятность заражения любой инфекцией, а внутренняя инфраструктура – позволять безопасно получать все необходимые блага из «большого города». Кроме этого, многие покупатели ценят возможность прогуляться по благоустроенной территории без риска заразиться ковидом или быть остановленным полицией.
Кстати, девелоперы отмечают рост спроса на квартиры в проектах, которые находятся на высокой стадии готовности. «Одна из причин такого поведения покупателей состоит в том, что в проектах на стадии завершения можно оценить уже готовый продукт и, что особенно важно, его качество», - считает Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
Инженерия
Большинство элитных новостроек и до пандемии имели качественное инженерно-техническое обеспечение, поскольку требования для объектов такого уровня всегда были высоки. Например, во многих комплексах представлена система фильтрации и увлажнения воздуха, практически везде установлены многоступенчатые системы очистки воды, а в некоторых проектах дополнительно представлена система питьевого водопровода. Действительно, в связи с пандемией покупатели стали больше внимания уделять этому аспекту при выборе квартиры или апартаментов.
«В первую очередь их интересует наличие индивидуального кондиционирования. Многие клиенты для более глубокого и детального понимания темы инженерии приглашают своих технических специалистов на объекты и принимают решения о покупке только после их положительного заключения», - рассказал Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank.
С ним согласен и Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, который считает, что теперь покупатели, однозначно, будут больше внимания обращать на наличие в доме системы приточно-вытяжной вентиляции и увлажнения, которые замедляют распространению вирусов. Он отмечает, что локальные приборы увлажнения при наличии центральной вентиляции не справляются со столь быстрым воздухообменом, поэтому эти системы нужны в совокупности.
«Мой совет застройщикам - всерьез задуматься о сервисе в этом направлении. Даже если вы физически не устанавливаете эти системы, нужно заложить возможность их установки: разработать проекты для типовых квартир и рекомендовать надежных подрядчиков с готовыми решениями и на выгодных условиях. Уверен, все покупатели, и теперь не только аллергики, скажут вам спасибо!», - рекомендует Алексей Аверьянов.
К чести девелоперов, они уже пытаются обеспечить высокобюджетные новостройки такими решениями. Например, по словам Ольги Проскуриной, директора департамента рекламы ГК «Инград», компания уже заказала лифты с автоматическими кварцевыми лампами, которые будут обеззараживать пространство после выхода каждого посетителя. Максимально актуальны сейчас истории с конвекторами, очисткой воздуха, воды, специальными фильтрами, более того, девелоперы пытаются автоматизировать все те процессы, которые можно автоматизировать.
Планировки и отделка
В условиях пандемии и после снятия ограничений девелоперы отметили, что их клиенты переосмысли само понятие «дома» как пространства, где можно проводить много времени. И это еще больше повысило важность таких критериев, как площадь и эффективные планировочные решения. «Многие перешли на удаленную работу и начали, например, заниматься спортом дома, что повлекло за собой повышение интереса к созданию домашних кабинетов, мест для занятий спортом в домашних условиях и детских игровых комнат», - отметила Оксана Дивеева.
Среди изменений также стоит отметить высокий интерес к квартирам и апартаментам с террасами. «Такие лоты и раньше пользовались популярностью среди покупателей дорогого сегмента, но в этот период тенденция проявилась особенно ярко. Возможность находиться на свежем воздухе, не покидая квартиру, стала безусловным преимуществом приобретаемой недвижимости», - говорит Андрей Соловьев. По данным аналитиков Capital Group, спрос на такие лоты в текущих условиях вырос на 70%, кроме того, клиенты больше обращают внимание на двухуровневые квартиры и возможность приобретения собственного особняка с отдельным входом.
Задумываются покупатели и о том, чтобы внутри квартиры можно было изменить функциональное назначение того или иного помещения, трансформировать его, в зависимости от изменившихся потребностей семьи. По словам Всеволода Глазунова, директора по маркетингу LEGENDA, традиционных функций в квартире стало резко не хватать, а вдобавок потребовался дополнительный функционал, о котором некоторое время назад никто даже не задумывался, например, обеспечить безопасность для всех членов семьи в случае, когда кто-то из родных заболеет.
При этом эксперты считают, что во внутренней отделке премиальных и элитных комплексов вряд ли что-то изменится. «Если проектом предусмотрена внутренняя отделка, то это всегда использование высококачественных материалов и оборудования, которые обычно закупаются за рубежом. Здесь вряд ли стоит ожидать каких-либо новшеств. В основном это натуральный камень, дерево, в последнее время актуальны элементы из латуни или меди, а также бытовая техника всегда премиальных брендов», - говорит Андрей Соловьев.
Обслуживание: дезинфекция +
Участники рынка считают, что обеспечение инфекционной безопасности внутри жилого комплекса – задача не столько девелоперов, сколько управляющих компаний. «Изначально премиальное жилье проектируется так, чтобы люди как можно меньше пересекались друг с другом, поэтому с точки зрения МОПов в элитных проектах все благополучно. Это вопрос управляющих компаний, а не вопрос строительства: как организовать жизнь в элитном жилом комплексе в период пандемии», - считает Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.
Но именно поэтому обслуживанию жилого комплекса после сдачи его в эксплуатацию покупатели будут уделять серьезное внимание и, соответственно, предъявлять к управляющим компаниям еще более высокие требования. Работа УК станет еще одним доводом «за» или «против» покупки на стадии выбора квартиры. Отзывы недовольных жильцов на качество обслуживания в других комплексах застройщика могут остановить покупателя. Поэтому девелоперам, к чьим «управляющим дочкам» сейчас жители имеют претензии, имеет смысл либо поменять их на профессиональные УК, либо выстроить работу так, чтобы клиенты были довольны.
Инфраструктура + сервисы
Еще одна важная тенденция – это внимание покупателей к наличию зеленых пространств на собственной территории жилых комплексов. Многие девелоперы утверждают, что один из первых вопросов, которые стали задавать покупатели - «а где у вас можно будет погулять?». Очевидно более высоким спросом будут пользоваться проекты, реализованные по концепции «город в городе», с собственной инфраструктурой. Важно не только наличие детских и спортивных площадок, но и облагороженной территории, где можно прогуляться на свежем воздухе даже в условиях жесткого карантина, не опасаясь ни заражения, ни патрульных. Наличие хотя бы минимальной торговой инфраструктуры тоже станет дополнительным преимуществом.
При этом жилые комплексы с собственной облагороженной территорией и инфраструктурой будут выигрывать у проектов отдельно стоящих премиальных домов в центре, где создание полноценных прогулочных зон для жителей невозможно из-за небольшого участка застройки. Впрочем, для таких комплексов девелоперы предусматривают «компенсацию» в виде сервисов для резидентов. По словам Оксаны Дивеевой, во время пандемии ожидаемо вырос спрос на проекты с функцией сервисного управления - так как они дают возможность эффективно использовать внутреннюю жилую инфраструктуру вне зависимости от любых ограничений. В качестве примера сервисной концепции под управлением бренда она приводит резиденции The Residences Mandarin Oriental, Moscow, а также проект The Book Apartments на Новом Арбате, где покупателям предлагаются апартаменты с возможностью использования сервисов 24/7, даже не выходя из здания.
Будущее за автоматизацией
Многие девелоперы, представляя свои новые проекты, говорят об автоматизации всех процессов. Автоматическая передача показаний приборов учета, бесконтактные лифты и двери, «умные дома», в которых за свет, воду, воздух и безопасность отвечает автоматика – все это уже имеется в наличии, и будет лишь «усугубляться». По словам Ольги Проскуриной, чтобы исключить риск заражения какой-либо инфекцией в местах общего пользования, «система» будет сканировать посетителя, и если он идентифицирован как собственник или арендатор, то ему даже не придется вынимать «руки из карманов», чтобы попасть в квартиру. Например, двери и лифты будут открываться перед ним сами, свет загораться, а за его спиной будет производиться обеззараживание. Это не фантазии: такой системой ГК «Инград» собирается оборудовать свой проект FORIVER.
О таком подходе говорят многие девелоперы премиальных новостроек, и касается это не только жилья, но и офисных комплексов. Искусственный интеллект, управление со смартфона, идентификация пользователя по его номеру, отпечаткам пальцев или сетчатке глаз… Но каждый раз, когда об этом заходит речь, возникает резонный вопрос, всем ли это нужно, и что делать, если села зарядка на телефоне или замерли руки, а система принимает тебя за чужого и отказывается пускать домой?
