Что будет с форматом после ухода международных гостиничных сетей? За последнее десятилетие интерес к сервисным апартаментам у состоятельных россиян возрос, ведь многие из них уже имели опыт проживания в таких объектах за границей и видели их преимущества. Кроме того, сегодня на рынке ходят слухи об инвестиционной привлекательности сегмента – на фоне ухода крупных международных операторов гостиничного сектора. Так ли это на самом деле, редакция HomeHunter узнала у экспертов.
Целевая аудитория таких лотов – это в своем большинстве крупные бизнесмены, которые не живут в Москве постоянно, а только приезжают в столицу по делам и иногда задерживаются на более длительные сроки: им более комфортно жить в собственных апартаментах, а не останавливаться в отелях, рассказывает Анна Портная, партнер агентства элитной недвижимости Aurora Property. Сервисные апартаменты – это действительно хорошая идея для людей, которые не хотят заниматься бытовыми вопросами – уборкой, стиркой, доставкой продуктов или готовых блюд из ресторанов, все это сделает по их поручениям обслуживающий персонал. Самое главное, что сервис будет таким, как и в пятизвездочном отеле, так как в большинстве премиальных проектов управление МФК осуществляется известными международными гостиничными операторами.
Вместе с тем, отметил Андрей Садо, директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty, фактически на территории России у самих международных операторов было не так много отелей. В большинстве своем отели принадлежали их партнерам. Например, из сети Marriott только Marriott на Павелецкой управлялся непосредственно этой сетью, остальные же находились в собственности и под управлением российских компаний. Соответственно, когда в связи со спецоперацией на Украине под давлением санкций, наложенных Западом, международные гостиничные операторы начали уходить из России, катастрофы не произошло. Смена бренда не означает закрытия гостиницы или перебоев в работе. Уход известных брендов также не скажется на качестве услуг, а, скорее, приведет только к изменению названия. Операторы могут попросить изменить название действующих сетей, остальное, включая перечень сервисов, оставив неизменным, объяснил Андрей Садо.
Впрочем, нельзя отрицать, что уход международных гостиничных операторов был незаметным. Так, в профессиональном сообществе обсуждается вариант полного прекращения деятельности Hilton и Marriott в нашей стране, работа этих брендов приостановлена еще в марте: офисы закрыты, инвестиции в новые девелоперские и иные проекты заморожены, рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». На сегодняшний день список покинувших Россию очень внушительный: это Hilton, Hyatt, Marriott, Holiday Inn, Crowne Plaza, Sheraton, Ritz-Carlton, Renaissance. И он продолжает пополняться.
Разорвавшиеся связи
По данным «Метриум Премиум», сейчас в столице представлено порядка 30 проектов сервисных апартаментов, из которых к премиум-классу и элитке относится примерно половина.
Директор департамента продажи новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков насчитал восемь апартаментов с сервисной инфраструктурой. Это Corinthia Hotel & Residences, Residences Moscow, Roza Rossa, «Звезды Арбата», «OKO», «Сады Зарядья», Mandarin Oriental Residences, «Резиденция на Никитской». Андрей Садо добавил, что ранее заявленный Fairmont Vesper был одним из тех комплексов, где должны были быть сервисные апартаменты и гостиничный сегмент под управлением Fairmont, но владельцы глобальной сети класса люкс отказались от сотрудничества. Теперь там небольшие апартаменты без гостиничного сервиса. Изменилось и название – на Vesper Tverskaya. В девятиэтажном здании 93 апартамента класса de luxe площадью 32–1051 кв. м, включая пентхаус. Минимальная цена апартаментов – 45 млн руб. По словам брокеров, многие покупатели апартаментов в этом доме польстились на люксовый бренд Fairmont и сейчас находятся в растерянности от неопределенности.
Также есть гостиничные проекты с апартаментами, как, например, Four Seasons Hotel Moscow. В числе первых объектов, построенных в Москве и включающих сервисные апартаменты, – МФК «Звезды Арбата» на Новом Арбате (сдан в 2013 г.). В 13-этажном комплексе под апартаменты отведено отдельное крыло, есть собственная входная группа. Во втором – отель Marriott Novy Arbat, офисы, конференц-залы. Всего в комплексе 153 апартамента, а четырехуровневый паркинг рассчитан на 420 машино-мест. Вся инфраструктура и сервисы отеля доступны резидентам апартаментов – это два ресторана и лобби-бар, круглосуточный тренажерный зал, салон красоты, магазины, отделения банков и др. Площадь сервисных апартаментов – 76–416 кв. м. Минимальная цена лота – 48 млн руб.
Среди новых проектов – запланированная сдача в 2022 г. Roza Rossa в Хамовниках. Это шестиэтажное здание на 120 апартаментов с сервисным обслуживанием от Metropol Hotel. Площадь апартаментов – 123–303 кв. м, паркинг рассчитан на 99 машино-мест. Цена лота – от 120 млн руб.
Возведение комплекса The Residences Mandarin Oriental Moscow на Софийской набережной, состоящего из роскошных резиденций с видом на Кремль и пятизвездочного отеля гонконгской сети Mandarin Oriental Hotel Group, завершено в прошлом году. Интерьеры апартаментов разработаны известным французским дизайнером Пьер-Ивом Ришоном. Открытие запланировано не позднее чем на 2024 г. Всего в комплексе 137 резиденций площадью 88–600 кв. м. Инфраструктура включает фитнес-центр с 25-метровым бассейном, СПА, три ресторана и др. Паркинг может вместить более 600 автомобилей. Цен лотов в открытых источниках нет.
Не все гладко
По мнению Анны Ахламовой, старшего аналитика-консультанта департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, апартаменты как сегмент сейчас подвержены максимальным рискам как со стороны самого строительства, так и со стороны отсутствия какой-либо поддержки от государства. С точки зрения этапа строительства Ахламова выделила следующие: проблемы с получением разрешительной документации, удорожание строительных материалов и особенно уход с рынка некоторых отельных брендов, которые ранее все-таки являлись некой «фишкой» проекта и привлекали покупателей элитных апартаментов. В Москве большинство проектов сервисных апартаментов находятся на высокой стадии готовности, соответственно, девелоперы уже полностью закупили отделочные материалы и готовы обеспечить покупателям обещанный уровень качества проектов, считает Ахламова.
Но оценивать, «подвис» ли проект в плане предоставления заявленных сервисных услуг или нет, пока преждевременно – прошло не так много с момента приостановки или ухода с рынка заявленных гостиничных операторов, считает Анна Раджабова.
Смена игроков
По мнению Анны Раджабовой, перспективы уже реализованных проектов, по концепции включающих сервисные апартаменты (в том числе находящихся под управлением Marriott и Hilton), пока до конца не понятны. Как вариант – для новых комплексов застройщики могут создать своих операторов или привлечь дочерние компании. Например, «Гута» планирует передать управление апарт-комплексом на «Красном Октябре» собственной сети Savoy. Что же касается сервиса, то Раджабова допускает два возможных сценария. Первый предполагает сохранение команды и уровня оказываемых услуг, но под другим брендом (существующим или созданным). Риском такого подхода выступает необходимость формирования имени и имиджа с нуля. Второй – привлечение крупнейших арабских или азиатских гостиничных операторов, соответствующих требованиям премиального и элитного сегментов, а также обладающих опытом управления такой недвижимостью и предоставления услуг высочайшего качества. Примером такого партнерства является The Residences Mandarin Oriental, Moscow, где управлением и сервисом будет заниматься люксовый гонконгский гостиничный оператор Mandarin Oriental. Любой проект высокобюджетного сегмента представляет собой индивидуальную историю, поэтому в каждом случае будут приняты свои решения, которые соответствуют не только стратегии девелопера, но и запросам клиентов, сделали вывод опрошенные эксперты.
Вместе с тем Андрей Садо отмечает, что сервисная инфраструктура от российских компаний не сильно привлекает покупателей, поэтому он опасается, что судьба формата в элитном сегменте будет складываться не лучшим образом. По его мнению, многие покупатели, приобретающие сервисные апартаменты, шли на гостиничный бренд и качество его услуг. Но на территории РФ не так много сетевых брендов высокого уровня, которые были бы на слуху у людей. А Анна Портная говорит, что покупателям придется привыкать к мысли, что это уже будут не привычные международные, а какие-то другие операторы, поэтому допускает проседание интереса как раз в элитном и премиальных сегментах сервисных апартаментов.
В компании Nikoliers подтвердили, что уже наблюдают сокращение спроса на апартаменты. При этом в компании понимают важность создания новых проектов именно с сервисным обслуживанием для привлечения покупателей дополнительными услугами и создания комфорта как для собственной жизни, так и для инвестиционных целей. Если оказание таких услуг в России выйдет на новый уровень, мы сможем преодолеть сложности в данном сегменте и снова увидим высокие результаты продаж апартаментов, надеется Анна Ахламова. Спрос на сервисные апартаменты сохранится при условии, что все будет поставлено на высокий уровень и будет грамотно реализовано, соглашается и Анна Портная.
Но опрошенные эксперты все-таки допускают снижение цен элитных лотов. Разница между брендовым и «не брендовым» предложением апартаментов может доходить до 30%, предположил Андрей Садо.
