Что хотят приобрести состоятельные покупатели и где? На рынке элитной недвижимости Москвы сейчас представлена как первичная, так и вторичная недвижимость. Каждый покупатель может выбрать для себя подходящий вариант, исходя из своих предпочтений. Но среди этих разных вариантов эксперты выделяют топовую недвижимость. Это те лоты, которые включают максимальное число самых востребованных опций. Таких квартир никогда на рынке не было много, поэтому это, как правило, штучный товар. За топовыми квартирами покупатели охотятся и быстро заключают сделки.
По словам Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», лучшие лоты на элитном рынке относятся к категории «вчерашней первички». Это квартиры с качественным ремонтом в домах, которые были введены в эксплуатацию не более трех лет назад. Вторичные квартиры с современным ремонтом назвала и Майя Павлова, управляющий партнер Chase R.E.S. По словам Екатерины Пхидо, партнера компании Aurora Property, действительно удачные по многим характеристикам квартиры на вторичном рынке сейчас есть в домах Vesper – «Бродский», «Бунин», Nabokov, а также в ЖК «Андреевский» и в «Доме на Трубецкой». Появление редких лотов на рынке во многом объясняется переездом собственников и их семей на ПМЖ за границу.
В топ-списках есть и квартиры и апартаменты в строящихся домах, расположенных в лучших локациях Москвы и обладающих уникальными характеристиками, как, например в ЖК «Ильинка, 3/8», «Кузнецкий Мост, 12» и др. Такие квартиры бронируются еще на раннем этапе строительства.
Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Intermark Real Estate, считает, что элитные квартиры-находки и на первичном, и на вторичном рынке имеют ряд аналогичных характеристик. Первое – это высокие потолки: сейчас стандартные 3 м уже мало кого удивляют. В приоритете квартиры с потолками от 3,5–4 м. Второе – это редкие архитектурные элементы в квартире. К примеру, большое арочное окно или множество окон по периметру квартиры, световые фонари, отсутствие тяжелых капитальных колонн. Третье – планировка: она должна быть с местами для хранения, с большой кухней, без лишних бесполезных площадей. В целом самые "быстропродаваемые" квартиры всегда светлые, с отличным видом из окна. Это квартиры, в которых хочется жить, а не придумывать, как их улучшить, отмечает Томилина. А Екатерина Пхидо добавила, что в топовых квартирах, как правило, дорогая и качественная отделка с использованием натуральных материалов – дерева и камня. По-прежнему для большинства покупателей важен этаж – чем выше, тем больше ценится.
Все меньше россиян гонятся за эфемерным престижем и сейчас практически никто не покупает огромные квартиры рядом с Кремлем, исключительно чтобы подчеркнуть свой статус, говорит Анна Раджабова. Покупатели становятся рациональнее и ориентируются на реальные потребности. На данный момент самыми продаваемыми являются лоты площадью 150–200 кв. м с тремя спальнями. Кристина Томилина отметила заметный прирост сделок в квартирах площадью более 200 кв. м, что также объясняется возросшим интересом покупателей к квартирам с четырьмя спальнями. При этом, если говорить о квартирах с двумя спальнями, то самыми популярными метражами стали элитные квартиры от 85 до 120 кв. м.
Топовые локации
Элитная недвижимость располагается в лучших локациях столицы. В последние годы премиальное жилье строят не только в центре Москвы, но и за его пределами по юго-западному и западному направлениям. Но что касается топовых лотов, то приоритеты покупателей остались прежними. Последние пять лет первую тройку стабильно занимают Хамовники, Арбат и Замоскворечье, перечислила Кристина Томилина. Хамовники рассматривает каждый третий покупатель, уточнил Юрий Завидов, основатель компании Zavidov Realty, хотя сама «золотая миля» немного поблекла в плане привлекательности, так как там минимум новых интересных проектов, их можно посчитать на пальцах одной руки. В последние два года в эту тройку активно попадает Пресненский район, продолжает Кристина Томилина. И это не Патриаршие пруды, а район Красной Пресни, где в последнее время строится большое количество новых премиальных объектов. Большинство из них очень удобны для жизни, создается своя инфраструктура, комфортно жить с детьми. Именно наличие качественного предложения в первую очередь определяет востребованность того или иного направления, считает эксперт.
Как отметила Анна Раджабова, былую привлекательность теряют, главным образом, не сами локации, а расположенные там жилые комплексы. Клубные дома «Бутиковский 5», «Стольник», «Остоженка Парк-Палас» некогда были самыми дорогими в Москве, но уже успели немного устареть. Сегодня цены на жилье в них не выглядят столь же недосягаемыми, как прежде. А покупатели отдают предпочтение современным проектам.
По данным Intermark Real Estate, по итогам 2022 г. самой востребованной элитной локацией среди новостроек стал Пресненский район – здесь было заключено 35% всех сделок. Следом идут Хамовники с показателем 15% и Тверской с долей 14%. Суммарно в этих трех районах было заключено 64% всех первичных сделок с премиальными квартирами и апартаментами в центре города.
Внешний вид – это важно
Практически каждый элитный дом – это уникальный проект, разработанный лучшими российскими и западными архитекторами. Известные иностранные специалисты участвовали, в частности, в проектировании жилых комплексов «Бадаевский», RozaRossa и др. Ведущими российскими архитекторами являются «три столпа»: Сергей Чобан, Сергей Скуратов, архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – при их участии реализовано большинство московских элитных проектов, напоминает Анна Раджабова.
Неудивительно, что элитный дом узнаваем и выделяется среди окружающей застройки. Но все подвластно времени. Многие дома, которыми восхищались лет 20 тому назад, уже такими не кажутся. Благодаря появлению современных строительных материалов архитекторы могут менять линии фасадов и включать в них интересные элементы. Поэтому и год постройки дома можно с определенной точностью установить по его архитектуре.
В Москве есть очень узкая полоска действительно красивой UHN-недвижимости с нестареющей классической архитектурой на все времена, считает Кристина Томилина. Есть проекты, которые не стареют благодаря своей оригинальности. Например, как элитный дом в Брюсовом переулке, 19. Дому уже 15 лет, но он восхищает оригинальностью: фасад украшают каменные колонны в виде деревьев с расположенными на последнем этаже кадками для цветов.
Тренд на отделку
Всего несколько лет назад застройщики считали, что в элитных домах чистовая отделка – лишняя опция, так как каждый собственник будет самостоятельно заказывать ремонт в своей квартире. Но приоритеты изменились, и отделка и даже меблировка люксового жилья сегодня воспринимается как норма и даже необходимая опция. Сейчас в домах класса de luxe «практически все квартиры сдаются с отделкой», рассказывает Кристина Томилина. Причем тренд последних двух лет – отделка от известных законодателей моды в дизайне интерьеров. Есть дома, которые сдаются в white box, но это, как правило, проекты премиум-класса.
Интерес к квартирам с отделкой вырос и после резонансных событий февраля прошлого года. Тогда многие западные компании начали уходить из РФ, и поставки люксовых отделочных товаров практически прекратились. Завоз из третьих стран высококачественных товаров европейского производства, которые использовались для отделки элитных квартир, усложнен непростой логистикой и возросшими ценами. Поэтому собственникам престижной недвижимости стало сложнее воплотить задуманное, и они вынуждены рассматривать квартиры с отделкой «от застройщиков».
По словам Юрия Завидова, сейчас запросов на квартиры с ремонтом больше, чем на в состоянии «бетона». Хотя если состоятельных покупателей устраивает отделка от Vesper, то к другим застройщикам есть претензии. Анна Раджабова также подтвердила, что чистовая отделка от Vesper считается самой удачной на рынке элитной недвижимости, но и она вызывала определенные нарекания покупателей. Вместе с тем эксперт отметила, что даже в проектах, где все квартиры реализуются с чистовой отделкой, самые эксклюзивные лоты, например пентхаусы, продаются с «голыми стенами». «На мой взгляд, элитным застройщикам следует либо предлагать жилье без отделки, либо проводить ее на высочайшем уровне», – говорит Раджабова.
По данным исследований Intermark Real Estate, на первичном рынке элитной недвижимости в уходящем году был заметен высокий интерес покупателей к квартирам с отделкой, доля таких сделок составила 48%, что в том числе обусловлено недостающим количеством предложений. Квартиры с отделкой представлены лишь в 39% высокобюджетных лотов.
«Умные дома»
Элитное жилье строится с применением самых современных технологий, включая инженерные коммуникации и оборудование для обеспечения высокого сервиса, предоставляемого проживающим в престижной недвижимости.
Несколько лет назад на элитном рынке Москвы возникла мода на «умные дома» – покупатели приобретали лоты, насыщенные электроникой, рассказывает Анна Раджабова. Но восторг от наличия инноваций вскоре сменился осознанием, что все это лишь «дорогой аттракцион», ведь большая часть функций, заложенных в «умные» системы, бесполезна. Кроме того, системы трудно обслуживать и ремонтировать. Многие собственники уже ощутили дефицит квалифицированных специалистов. Поэтому сейчас практически все покупатели ограничиваются базовым набором технических опций, которые соответствуют элитному сегменту: это системы очистки воды и воздуха, охраны и персонального доступа.
Сейчас, как и последние 3–5 лет, покупатели топовой недвижимости заботятся, прежде всего, о двух вещах – экологичности и безопасности жилья, подтвердила Кристина Томилина. Поэтому при покупке квартиры первое, что интересно покупателям, – это как подается воздух в квартиры, что с увлажнением, что с системой фильтрацией воды и т. п. Вопрос безопасности очень актуален – как организован доступ на этаж, подъем с паркинга и т. д. Поэтому пользуются популярностью те проекты, где все эти детали максимально проработаны. А по словам Юрия Завидова, наличие в квартире системы «умный дом» является преимуществом, но только если это современное оснащение. Все, что старше трех лет, вызывает вопросы, как потом все нужно переустанавливать.
Вторичка в топе
На вторичном рынке можно приобрести квартиру в элитном доме не только с ремонтом, но и полностью обставленной – в состоянии «заезжай и живи». Как правило, продавцы элитного жилья, переезжая в другую квартиру, не перевозят старую мебель, а покупают новую. В последний год многие собственники перебрались на постоянное или временное жительство за границу, поэтому и выставляли квартиры на продажу со всеми вещами интерьера. После подорожания отделочных материалов это стало очень востребовано, говорит Кристина Томилина: «К примеру, в этом году большинство сделок нашей компании прошло по квартирам с новой отделкой в готовых новых домах на вторичном рынке – покупатели не хотят тратить свое время и деньги на отделку, тем более по новым ценам». Хотя, как отметила Майя Павлова, даже при условии, что после ремонта в квартире никто не жил, но этому ремонту уже более 10 лет, лот неактуален для клиента. Причина – отделку нужно делать заново, а при учете цен на материалы это абсолютно не интересная история для покупателей.
По словам Анны Раджабовой, больший интерес вызывают вторичные квартиры со свежим ремонтом, так как лишь последние 3–5 лет наметился тренд на привлечение для проведения ремонта профессиональных архитекторов и дизайнеров. Современные интерьеры от топовых специалистов хороши в том числе тем, что легко подлежат «апгрейду». Прежде большинство собственников воплощали собственные непрофессиональные замыслы, которые порой оказывались излишне экстравагантными. Разумеется, любителей «странных» интерьеров немного. Покупатели приобретают подобные лоты, только если им очень импонируют цена и локация. Затем они, по возможности, полностью всё переделывают на свой лад.
Если квартира продается с мебелью и обстановкой, рассказывает Екатерина Пхидо, важна «модность» брендов. Также многие покупатели разбираются в предметах искусства и могут оценить работы известных современных художников, украшающие стены.
Ценник за преимущества
Топовые предложения на рынке недвижимости – это те, которые продаются быстро и по максимально приближенным к заявленным ценам. Хотя на продажи влияют и общерыночные тенденции: превышение предложения над спросом и вообще низкая покупательская активность. По словам Майи Павловой, спрос на элитные новостройки снижался начиная с конца февраля 2022 г. и только сейчас начинает понемногу восстанавливаться.
Еще одна тенденция, закрепившаяся в уходящем году, – увеличение срока принятия решения о покупке недвижимости. Срок вырос с четырех-пяти месяцев до девяти. В ближайшее время скрупулезная тщательность при выборе недвижимости для собственного проживания и взвешивание всех «за и против» потребуют больше времени, что отразится на темпах продаж, говорит Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan. С ее слов, на формирование цен влияли разные факторы, включая изменение логистических цепочек на поставку премиальных материалов и оборудования и их стоимость, а также ожидания девелоперов по марже. Неудивительно, что покупатели недвижимости для собственного проживания переориентировались на готовые новостройки, цены на которые, как правило, выше, чем в строящихся домах.
По данным «Метриум Премиум», подорожали квартиры в домах хорошего качества, которые были недавно введены в эксплуатацию. Все новые элитные проекты выходили по достаточно высокой цене: порядка 2 млн рублей за кв. м. Однако эта цена вполне оправдана, учитывая их качественные характеристики, а также удорожание строительных материалов, логистики и рабочей силы, считает Анна Раджабова. Хотя Юрий Завидов, ссылаясь на опыт продаж, говорит, что в текущей ситуации те лоты, где повышают цены, не продаются, так как покупатель просто переключается на другой вариант.
Снижались цены в основном на объекты, которые и до 2022 г. считались неликвидными. С учетом дисконта их стоимость откатилась на уровень 2019 г., отметила Анна Раджабова.
По оценке Майи Павловой, в классе de luxe бюджет покупки начинается от 200 млн руб. А по подсчетам Екатерины Пхидо, ценник квадратного метра топовой элитной недвижимости по-прежнему начинается от 2 млн руб. и выше. Есть примеры цены квартиры без отделки стоимостью от 2,5–3 млн руб. за «метр», добавила Кристина Томилина.
Если же обратиться к рекордным ценам на вторичном рынке, то пару лет назад был продан пентхаус в Хамовниках (Бутиковский пер.) за 1,55 млрд руб. Его площадь – 384 кв. м. Пентхаус продавался с дизайнерской отделкой, но без меблировки.
