В 48 серии проекта HomeHunter мы посетили Западный административный округ Москвы и посмотрели, какие новые комплексы можно рассмотреть здесь для покупки. Куда отправимся? Клубные резиденции Снегири Эко, проект возле лесопарка Spires, West Garden от Интеко, Небо от Capital Group, ЖК Поклонная 9 и клубный дом Кутузовский 12.
Смотрите выпуск здесь или на YouTube
Друзья, всем привет! Вы снова с каналом HomeHunter, с Александром Кузиным. Сегодня мы будем показывать обзор района. Это один ваших любимых форматов.
В двух прошлых выпусках мы показывали проекты MainStreet и Spires – проекты, которые находятся возле парков, в престижном Западе, Запад, Юго-запад. И мы решили эту серию выпусков закончить, зафиналить обзором района. Очень много комплексов, которые хотелось бы обсудить, но не хочется на этот тратить отдельные выпуски, поэтому мы решили взять весь Запад, где много парков, где хорошая экология, где транспортная доступность до центра и где очень много премиальных и бизнес-проектов. Проехаться по ним, показать окружение, локации, показать, в принципе, какие существуют проекты. И сегодня мы это сделаем.
Первым проектом будет проект Spires, где мы с вами уже были. Коротко по нему пройдемся в очередной раз. Дальше посетим проект «Снегири ЭКО». Далее обсудим два проекта бизнес-класса «Небо» и «Вест Гарден» от компании Capital Group и компании «Интеко». И зафиналим двумя проектами. Один уже построился – это «Кутузовский, 12» от Capital Group. И проект «Поклонная, 9» от ANT Development. Он начинает строиться, активно рекламируется. Покажем локацию, посмотрим, действительно ли так хорош этот проект, как его многие хвалят.
Ну что, смотрите до конца обзор района, престижный Запад. Поехали!
***
Spires
Проект Spires находится между двух парков. Здесь у нас природный заказник «Долина Сетунь». Тут идет Нежинская улица, и вдоль нее стоит три корпуса: первый, второй, третий. С той стороны комплекса находится Матвеевский лес – одно из приятных мест. Можно доехать до центра.
Кутузовский сейчас – один из самых быстрых проспектов. Это основная городская артерия, в отличие от Ленинградки и других более пробочных мест.
Здесь с той стороны находится ЖК «Волынский», здесь находится «Кутузовская Ривьера», которая в 2010-2011 году была трендовым проектом.
Если говорить про проект, 538 квартир в трех корпусах. Комплекс небольшой, хотя вроде бы три башни. Но мы видим, что архитектура вытянутыми линиями. Фасад. Сделано все очень симпатично, модно, современно.
В этой локации есть такая история, что многие, когда приезжают, говорят: «Мы не понимаем, куда мы приехали. Тут какой-то лес, тут одна зелень». И на самом деле эту локацию надо прочувствовать. Но если вы сравните с хваленым «Мосфильмом», Хамовниками, когда вы начнете понимать эту локацию, вы четко увидите ее нереальное преимущество.
Здесь, кстати, кроме квартир, кроме трех корпусов, есть еще пять урбан-вилл. Каждая урбан-вилла имеет три этажа, отдельный вход, отдельный паркинг.
Если говорить про весь комплекс, он уже более чем на 50-60% выкуплен. Я рекомендую, если будете смотреть проект, смотрите высокие этажи, потому что виды здесь шикарные.
Если здесь говорить про благоустройства, здесь все элементы хорошего премиального дома: детская площадка, хороший ландшафтный дизайн, ландшафтный парк. Во всех квартирах высокие потолки – 3,1 минимум. Комплекс будет сдаваться с черновой отделкой, но ближе к сдаче застройщик, возможно, предложит какие-то варианты отделки.
Есть квартиры с террасами. Мы их можем здесь увидеть. Сейчас ребята приблизят. Террасу лучше брать в сторону МГУ и «Сити». Эта сторона будет смотреть полностью на деревья. И мы вам сейчас покажем панораму.
По метражу начинается от 45 метров. И цена начинается от 15-16 миллионов рублей. Супербюджетно для такого сегмента.
Если мы говорим про классические двухкомнатные квартиры, это уже от 20 миллионов. Трехкомнатные квартиры начинаются ближе к 30 миллионам и выше. Видовые квартиры с террасами уже можно рассматривать от 60 миллионов: большого метража, с тремя спальнями и так далее.
Снегири ЭКО
Приехали на следующую локацию. Это комплекс «Снегири ЭКО». За моей спиной вы видите приятные малоэтажные домики. Дом был построен компанией «Снегири Девелопмент». Несколько раз переносились сроки. Сначала это был 2013 год, потом 2015 год. По факту только сейчас дом начинает потихоньку заселяться, квартиры ремонтируются.
Здесь такой малоэтажный формат. Рядом находится Мосфильмовский пруд. Тут рядышком находятся знаменитые два дома, которые тоже можно рассматривать на вторичке, если вы смотрите престижный Запад – это ЖК «Воробьевы горы» и «ЖК «Долина Сетунь», которые находятся за моей спиной.
Если говорить про место, это как раз Минская улица. Напротив «Золотые ключи», которые тоже были в свое время популярным комплексом. Сейчас, конечно, это морально устаревшее жилье. Реально самым свежим предложением на этом пятачке видятся именно «Снегири ЭКО». Опять же, по причине трендов после пандемии: малоэтажное, мало людей, рядом есть приятный прудик, здесь ресторан «Цыцыла», хорошая транспортная доступность, можно выехать очень легко и на Кутузовский, и на Минскую, и на Мичуринский. В принципе, тут локация классная. И близко к центру.
Если говорить про цены, квартиры не маленькие, нет квартир 40-50 метров, как, например, в Spires. Квартиры от 100-200 и выше метров. Тут на территории есть огромная вилла, которая была построена для одного из очень состоятельных людей.
Если говорить про цены, квартиры от 100-200 метров. Вот тут очень красивое остекление. Я все время, когда приезжаю в «Снегири» на показы, мне очень нравится, как сделаны окна, потому что редкий формат на самом деле. Цены примерно от 50 миллионов до 100 и выше. Понятно, что лоты 200 и более метров, с тремя-четырьмя спальнями, прямыми видами на пруд будут стоить уже от 100 миллионов, от 100-150.
Небольшие лоты с двумя спальнями можно найти за 50-60-70 миллионов.
Что мне не понравилось? У дома история, что несколько раз переносились сроки. Но сейчас это не должно вас волновать. Когда я попадаю туда внутрь, ощущение такое, что когда дом долго строят, уже что-то начинает облупливаться, где-то плиточка обшарпанная, нет полноценного благоустройства. Хотя там обещают сделать рядом фитнес, будет небольшой детский клуб. Магазины, это все есть рядом в окрестностях. Но еще нет ощущения уюта, обжитости. Хотя место классное. Можно рассматривать как приватный, хороший проект. Очень похоже на загородный проект. Но есть нюансы, которые надо смотреть.
И очень внимательно надо выбирать планировку, потому что корпусов много разных. Надо смотреть именно ту планировку, которая смотрит на пруд, которая имеет 2-3 стороны, такие тоже существуют, потому что все-таки вид имеет очень большое значение. Пойдемте, я покажу вам пруд.
Мы переместились. Ресторан «Цыцыла» – там есть удачный выход в парк. Вот Мосфильмовский пруд. Здесь, правда, асфальтированная дорожка. По асфальту бегать, как мы знаем, нельзя, но можно бегать по земле. А по асфальту можно кататься на великах, на самокатах. В общем, здесь очень комфортно. Здесь хорошая среда в плане окружения. Нет этих шашлычников, которых мы все не любим.
Видите, что корпуса, который максимально интересны, находятся здесь. Вот четыре комплекса, пятый чуть дальше.
Место очень хорошее, довольно редкое. Но с точки зрения продукта очень внимательно нужно выбирать лот.
Вест Гарден
Здесь рядом со «Снегири ЭКО» есть один комплекс, который называется «Вест Гарден» от компании «Интеко». Мы видим там строительные краны. Это вторые «Золотые ключи». И за ними сразу находится стройка «Вест Гардена». С одной стороны примыкает к реке Раменке. С другой стороны примыкает к дороге, Генерала Дорохова.
Сдача – первый квартал 2022 года. И уже сейчас цена 100-метровых квартир начинается от 40 миллионов, то есть 400 тысяч за метр. Это сравнимо со Spires. Даже в «Снегири ЭКО», в премиальном проекте 500 тысяч за метр можно найти. А там строящийся дом – 400 тысяч за метр. Я не знаю, на что рассчитывает «Интеко». На мой взгляд, цена сильно завышена. Срок долгий. Нет лесопарковой зоны. Да, можно дойти до «Ключей». Там есть окрестности, где есть скверики, парки, речка. Но такого, как здесь или как возле «Кутузовской Ривьеры», где находится Spires, или такого, как находится на Поклонной горе, большого парка или Филевского парка, нет в помине.
Поэтому, на мой взгляд, переоценено предложение.
Небо
Даже если мы посмотрим на похожий проект «Небо»… Он не похожий, но тоже такой хороший бизнес-класс, который находится в Раменках. Там рядом большая зеленая зона. Там высокоэтажный большой комплекс. Они стартовали от 200 с небольшим. Сейчас на финише цена – 315 тысяч за метр. И она ниже. Можно купить видовую квартиру. Да, это будет чуть дальше от центра. Да, это будет большой проект. Но виды хорошие, квартиры на высоких этажах, парковая зона и 310 тысяч за метр – это финальные цены, не инвест-цены.
Здесь они позиционируют, что это инвест-проект, предлагают инвесторам заходить по 400 за метр, но для меня это несерьезно, поэтому, на мой взгляд, проект со знаком минус, то есть высокая цена. Концепция выглядит интересной. Не очень высокая этажность, но расположение достаточно спорное. Хотя, конечно, найдут любители и на такую недвижимость.
Сегодня катаемся по Западу, по Кутузовскому, Мичуринскому, Минской улице. На самом деле все очень близко. Если вы рассматриваете для себя покупку квартиры в центре и, может, рассматриваете «Сити» или район Филевского парка, или Северо-запад, ту же Ленинградку, всегда смотрите, сколько вы будете ехать до центра. Кутузовский сейчас, первое, это точка притяжения. Второе, это удобный выезд за город. Вы легко уходите на Можайку практически без пробок. И легко уходите в центр.
Кутузовский очень широкий, есть выделенка для такси и для автобусов, поэтому это удобно. Некоторые говорят, вот круто, Северо-запад. Ленинградка стоит, Белорусская стоит. Поэтому имейте это в виду, когда покупаете. Не только расстояние от, например, какого-то района до центра или до вашей работы, или какой-то точки, но и смотрите обязательно на скорость, как эта дорога едет, как из этой локации можно легко добраться до нужной вам точки.
Поклонная, 9
Ну что, «Поклонная, 9». Старт продаж был не так давно, может, полгода назад, где-то зимой. Окончание строительства – четвертый квартал 2022 года. Еще почти 2023 год.
Будет 400 апартаментов. С 3 по 7 этаж будет располагаться пятизвездочная гостиница. Такой апарт-комплекс с гостиничным сервисом. С 7 по 30 этаж будут расположены апартаменты. Нарезки квартир от 60 метров и выше. Ценник космический. Уже сейчас около 30 миллионов минимально. 30-40-50 миллионов и выше.
Теперь по поводу места. Я не знаю, смотрит ли меня застройщик. Пусть заранее меня простят, но будем говорить честно. Железка с той стороны. Застройщик говорит про виды. Показывает нам панорамные окна. Это действительно хорошо. Гостиничный сервис, все круто. Но с чего вы решили, что это элитное место?
Да, Кутузовский близко. Тут нет парка. Тут есть этот скверик, который мы видим, есть зеленые насаждения, деревья, но это не парк. Тут даже видно, очень много машин постоянно ездит. Тут паркуются. Мы видим, что нет парковочных мест. Там начинается гаражный комплекс. Мы покажем его сейчас поближе.
Вот комплекс. Вот расстояние – 10 метров. Здесь автошколы. Там тоже машины, пацанчики, ребята такие работают. И вот гаражный кооператив на Поклонной горе. Он в длину вдоль всей Поклонной улицы идет.
Старые дома. Как мы видим, например, Поклонная улица, которая упирается в парк Победы. Вы вышли из комплекса, фешенебельно, приятно, в красивом платье, с мужем. Вот вы прогуливаетесь. Справа у вас кондиционеры в этой прекрасной сталинке. Слева у вас гаражный кооператив. Похоже на это. Вот такая у вас будет прогулка.
Я не вижу здесь элитарности места. Я не вижу здесь парка. В «Снегирях» и Spires я хотя бы вижу окружение. Это место очень рискованное.
Проект может, как выстрелить, так и быть совсем неинтересным. Отельным оператором зашел Sofitel. Собственники договорились. Я знаю, что хотели Hilton, но он не зашел. Это тоже для меня знак. Если бы зашел Hilton, и здесь бы был Hilton, наверное, да, это было бы более интересно. А так пока спорный проект. Все брокеры говорят: «Вау! Поклонная, 9». Показывают в своих сториз красивые картинки. Но я, сколько мы уже идем, три-четыре минуты, для меня все очевидно. Вот эта картинка. Поэтому думайте, смотрите сами.
Кутузовский, 12
Ну что, друзья, мы с вами переместились на последнюю локацию уже ближе к центру, на Кутузовском проспекте. И это действительно дом, о котором мы будем говорить ближайшие пять минут говорить, который достоин внимания. Это «Кутузовский, 12» – только что сданный свежачок от Capital Group на 31 квартиру. И в отличие от предыдущего дома, который не знаю кто назвал элитным, вот это настоящий элитный дом. Да, здесь нет парка. Точнее, он есть. Мы, в принципе, мы можем доехать до Поклонной горы. Но, наверное, его изюминка немножко в другом – в локации.
Кутузовский проспект, Арбат, гостиница «Украина» в двух шагах. По Кутузовскому можно уехать за город или на Юго-запад. Во дворе дома находится салон Lamborghini.
Виды. Сбоку строятся Capital Towers, можно увидеть «Сити». Виды очень хорошие практически из любой квартиры.
Конечно, в эту сторону окна выходят на шумный Кутузовский проспект. Окна той стороны имеют самые красивые виды.
Этот дом очень хорош. Он клубный, приватный, комфортный. Если вы хотите быть в самой гуще, в центре города, это то, что нужно. При этом это еще Запад. Это буквально его граница, ЗАО.
По ценам. Конечно же, это был хороший инвест-проект, потому что на старте цены были достаточно интересные. Сейчас цены на уровне 700-800 за метр. При этом до сих пор очень мало квартир. Здесь буквально несколько, 7-8 квартир, осталось застройщика и пара квартир уже на переуступке. Малышки, маленькие квартиры, 42-45 метров, можно купить где-то за 32-35 миллионов. Плюс-минус поторговаться. Большие стометровые квартиры можно найти за 72-75 миллионов. Есть квартиры, которые уходят сильно за 100 миллионов. Это большие площади. Это Кутузовский, 12.
Очень хорошая, качественная премиальная отделка. Квартиры без отделки, благоустройство прекрасное. Я готов петь дифирамбы этому дому и дальше. Мне Capital Group не платил за этот обзор. Но я честно признаюсь, что это первый дом за 10-20 лет, который был построен именно на Кутузовском, именно в этой части, потому что раньше здесь покупали именно в сталинках. И то там квартиры начинались от 30 миллионов в старом доме. Здесь за 30 миллионов можно купить уже однокомнатную квартиру. Но это будет новый дом. Или за 70 купить хорошую квартиру для семьи. И проект рос в цене. Проект, я думаю, будет еще долго радовать. О нем долго будут говорить на рынке. И это действительно элитный дом.
Из минусов можно отметить шум. Мы специально встали на Кутузовском проспекте, чтобы вы могли сами через микрофоны услышать дыхание этого места, этих машин. При этом те, кто понимают эту локацию, ее, безусловно, оценят и сделают для себя определенные выводы.
Слушайте, ребят, кайф! Все такое приятное, тактильное. Плиточка премиальная. Смотрите, какое сделали благоустройство. В общем, кайф. И когда близко подходишь, – сейчас ребята покажут фасад, – дом смотрится совсем по-другому, нежели издалека. В общем, будем финалить.
***
Напишите, насколько вам понравился данный выпуск, данный проект. С вами был Александр Кузин, канал HomeHunter. Напишите в комментариях, какой из 5-6 проектов, которые мы обсуждали, больше вам понравился, какой вызвал наибольший интерес. Если вы хотите купить элитную недвижимость или продать элитную недвижимость, или вам необходима моя консультация или консультация экспертов, наших партнеров, напишите мне в личку. Контакты, WhatsApp, Telegram, можно в описании посмотреть. Я постараюсь вам помочь, ответить на ваши вопросы. Если интересно, чтобы мы съездили этим летом в какие-то проекты, посмотрели их, разобрали, то пишите также в комментариях. Будем рады. Всем спасибо. Увидимся в следующих выпусках. Пока.
