В юбилейной 50 серии проекта HomeHunter мы прогулялись по проектам на северо-западе Москвы, а именно в районе Ленинградского проспекта и посмотрели 6 жилых комплексов: Царская площадь, ВТБ Арена парк, Алкон Тауэр, Суббота, Оливковый Дом, Прайм Парк. Смотрите, что из этого получилось!
Смотрите выпуск здесь или на YouTube
Друзья, привет! Это новый выпуск канала HomeHunter. С вами Александр Кузин, как всегда. Если вы еще не подписались на канал, подпишитесь обязательно. Это очень важно для меня. Сегодня мы с вами на северо-западе Москвы. Это район метро «Динамо». Вот здесь стадион «Динамо». Это новый, облагороженный парк.
В прошлых выпусках мы показывали запад, юго-запад, говорили про комплексы, которые там построены. Часто говорим про центральные районы, сейчас снимаем обзоры этих домов. Но вот про север, северо-запад как-то мы подзабыли. И у нас особо не было обзоров проектов здесь. При это здесь строится, например, один из комплексов, который побил продажи по элитной недвижимости. Но мы сегодня будем разбираться, элитный он или нет и, вообще, насколько это место элитное, потому что все-таки Третье транспортное кольцо находится буквально в 500 метрах от меня. И вроде бы это практически центр. «Белорусская» тут в двух шагах. Но все же здесь в основном строят бизнес-класс, и элитных клубных проектов не так много.
Поэтому посмотрим всего несколько домов, а именно посмотрим от «Донстрой» «Оливковый дом» и «Суббота». Посмотрим «ВТБ Арена парк», «Царскую площадь», поговорим немножко про проект «Алкон Тауэр», который стартовал здесь недалеко и в конце проедем до «Прайм Парка», который очень популярный. Посмотрим, действительно ли это элитный проект.
Ну что, готовы? Если готовы, поехали!
***
ВТБ Арена парк
Первый комплекс в нашем обзоре – это комплекс, который находится за моей спиной и называется «ВТБ Арена парк». Вот такие здания. Скажу честно, по архитектуре не особо примечательно, особенно после красивых фасадов. Но с другой стороны, такой хороший, интересный кластер. Здесь несколько корпусов. Как я уже сказал, здесь находится парк по правую руку, там стадион «Динамо», метро, буквально 7-10 минут. И «Петровский парк», и «Динамо», можно дойти. И здесь непосредственно такие корпуса. Не очень высокие, не очень высокое строительство. Всего 1000 апартаментов. Это апарты.
Комплекс сдавался начиная с 2017 года до 2020 года. Но сейчас уже можно посмотреть, как это реально будет выглядеть. Есть структура внутренних дворов, но расстояние между комплексами небольшое. И конечно, надо выбирать квартиры исходя из вида. Например, вид сюда, на парк, будет очень приятный. Вид на Трешку будет менее приятный. Вид во двор – будет тихо, но будет близко все. Поэтому скажем так. Кто хочет рассмотреть проект в этом месте, он стоит достаточно адекватных денег, односпальную квартиру можно купить от 14 миллионов, двуспальные апартаменты – от 19-ти, трехспальные – уже от 27-30 миллионов и выше в зависимости от вида, планировки, стороны, естественно.
Из плюсов хорошая инфраструктура. Тут до «Белорусской», до центра очень близко. Тут выезд на Трешку, хороший парк и все. Но шумно. Рядом отель Hyatt. Он находится, по большому счету, рядышком. И с точки зрения сдавать в аренду, это хорошо. Если самому проживать, это надо самому понимать, какие вам нужны задачи.
По большому счету, здесь все есть. Не все доделано. Кто-то холлы и лифты критикует, что сделано достаточно скромненько. Можно прийти, посмотреть, оценить для себя, сделать выводы.
Ну а мы с вами пойдем дальше, в комплекс «Царская площадь».
Алкон Тауэр
Мы подошли фактически к Трешке. Здесь очень шумно, пересечение Ленинградки и Трешки – просто верх шума. У нас вот здесь остался Hyatt и там «ВТБ Арена парк». И за мой спиной на противоположной стороне находится комплекс, которого многие ждали. Называется «Алкон Тауэр». Это, сейчас я попробую нарисовать, такая большая башня в стиле сталинских высоток. И она будет построена в конце 2022 года.
Но застройщик говорит, что это будет лето 2022 года, но я думаю, что это будет зима 2022 года. Здесь апартаменты с готовой премиальной дизайнерской отделкой, под ключ. Что-то типа «Чкалова», «Нева Тауэрс» и так далее.
Чем примечательно? Старт продаж был недавно. Цены начинаются от 7-8 миллионов рублей за небольшие лоты. Сейчас цены уже отросли, но некоторые лоты все равно интересные. И есть потенциал для инвестиций. Но не обольщайтесь, потому что здесь огромное окружение, здесь «Царская площадь» гигантская. Здесь «ВТБ Арена парк». Здесь еще ряд проектов недалеко, «Белорусская», «Савеловская». Локация достаточно конкурентная. Локация шумная, не суперинфраструктурная, хотя многие говорят: «Вот, инфраструктура».
Если говорить про виды, смотрите, сейчас нам ребята покажут. Вот окружение. Вот такие дома. То есть мы понимаем, что эта часть будет смотреть на Трешку, туда будут просто дома и все. Все, что здесь есть.
Красивый парк, который находится там, где мы были вначале, находится далековато на самом деле. Поэтому купить апартамент на ранней стадии, если вам нужно что-то такое, чтобы остановиться, «пиджачная» квартира, наверное, хороший вариант. Для инвестиций – возможно, но есть варианты поинтереснее. Например, есть площадка Врубеля, 4. Она находится здесь недалеко. Она по инвесту будет интересной. И там старт будет скоро, в ближайшее время. Я бы даже ее отметил.
Или та же «Слава» от MR Group. Она находится недалеко. Она тоже будет стартовать в ближайшее время, может быть, даже в момент, когда выпуск выйдет. Она тоже интересная. Но не «Алкон Тауэр», на мой взгляд, это мое мнение. То есть примерно так. Готовая премиальная отделка, хорошие цены, конец 2022 года, но локация, шум, не суперинфраструктура присутствует. Метро при этом близко.
Царская площадь
Третий комплекс нашего обзора – это прекрасная «Царская площадь» прямо возле Ленинградки. Шум сами замерите. Метро рядом. Это проект MR Group. Он уже фактически готовый. Здесь полторы тысячи апартамент и 1900 машиномест. Коэффициент так себе, но в целом для такого класса нормально. Это бизнес-класс. Без отделки. Отделку, по-моему, можно заказать у застройщика как-то дополнительно, как услугу.
В целом квартиры здесь относительно недорогие: от 10 миллионов однокомнатные, 15-17 миллионов – двуспальные и 20+ уже большие метражи. Если квартиры видовые, естественно, там цена за метр будет максимально высокая.
Общий срез по рынку. Те, кто любят эту локацию, им здесь нравится. Они либо выбирают «ВТБ Арена парк», там подороже, либо «Царскую площадь», тут подешевле.
Вторая часть жителей этого района негодует, потому что здесь был детский стадион – очень красивое, приятное место. И сейчас там заходишь на территорию – бетон, стекло, плитка. Как-то мало зелени, хотя есть отдельные приятные места, площадки для детей. Но все равно очень плотно друг к другу они стоят. Опять же, Ленинградка, Трешка, шум, много пыли, то есть экология не супер. Это минусы, честно сказать.
Люди делятся на две группы. Кому-то очень нравится, заходит, кому-то нет. Кто хочет плюс-минус в таком бюджете, но потише, это все-таки «ВТБ Арена парк». Она потише, поуютнее, некоторые определенные корпуса и квартиры.
Инфраструктура не сказать, что супербогатая. Комплекс начинают обживать, люди начинают заезжать, открываются магазины, ресторанчики, спорткомплексы. Все равно еще есть ощущение недостроя, нет жизни. Поэтому вот примерно такая ситуация именно по данному дому.
Решайте сами. Посмотреть можно, оценить можно, но есть свои минусы.
Суббота и Оливковый дом
Друзья, хотел вам показать еще два донстроевских дома – это ЖК «Суббота» и «Оливковый дом». «Суббота» – это тот дом, который видно. Видите, такой высокий? А «Оливковый» находится сразу за ним.
На самом деле с «Донстрой» все понятно. Все и так знают, что я являюсь «любителем» этого застройщика, на мой взгляд, уже сильно отставшего от трендов.
Дома построены. Если говорить про «Субботу», там порядка 450-500 квартир с черновой отделкой. Традиционно «Донстрой» не идет за трендами. Он не делает квартиры с white box или отделкой. Он в основном сдает без отделки. По цене где-то от 45 миллионов вход. Где-то 100 метров плюс, то есть большие площади в основном. 400-500 за метр.
Традиционно минусы следующие. Рендеры одни – по факту построено другое. Ужасная управляющая компания, навязанная. Все знают этот большой донстроевский минус. Достаточно хамоватая охрана. У меня знакомый там купил квартиру. Говорит, что очень некомфортное обслуживание, очень много навязанных вещей. Очень некомпетентные сотрудники. Такие проблемы существуют, несмотря на то что дом хороший, красивый, там престижное место. Но там вокзал, надо понимать.
Если говорить про «Оливковый дом», некоторые клиенты у меня говорили: «Вау, «Оливковый дом», круто». Построили то же самое. Обещали оливковые деревья, супердвор, но по факту это маленький домик, 60 квартир, буквально 100 с небольшим машиномест. Тоже построен и тоже цена примерно 500-600 за метр. В принципе, есть несколько квартир в продаже.
Если вы любитель «Донстроя» и готовы закрывать глаза на управляющую компанию, на реализацию самой идеи, то окей, наверное, это вам подходит. Если вы любите клиентоориентированную управляющую компанию, качество, мало проблем с обслуживанием, тогда, наверное, нужно что-то другое поискать. Положа руку на сердце, я бы посоветовал «Донстрою» все-таки обратить внимание на то, как строят современные застройщики, например, Sminex, Vesper, Tekta и все-таки немножко пересмотреть позицию с точки зрения квартир с отделкой и подхода к выбору управляющей компании, потому что об этом говорит весь город. Но мне кажется, люди все равно этого не слышат и продолжают то же самое делать.
Многие из вас спрашивают у меня постоянно по поводу инвестиционных проектов. У нас сейчас достаточно мало продуктов на рынке, мало новых предложений, но уже буквально в августе-сентябре начинают выходить новые проекты, старт продаж. Если вам интересна, например, какая-то инсайдерская информация, по каким ценам будут выходить проекты, сколько будет стоить, стоит ли туда заходить или нет, последнее время мы достаточно активно общаемся, работаем с инвесторами, знаем много инсайдерской информации, поэтому пишите мне в любую социальную сеть, если вам интересна та или иная площадка. Мы вас сориентируем и дадим контакты партнеров, застройщиков, и вы сможете выбрать интересующий лот, инвестировать. Это всегда без проблем.
Особенно часто бывает, что на самом деле продуктов выходит много, но из всех стартов, 10-12 проектов, которые будут в ближайшее время, только 2-3 дома реально достойны инвестиций, остальные, конечно, спорны. Поэтому если вы хотите независимое экспертное мнение, пишите мне. Я постараюсь вам посоветовать.
Друзья, мы приехали в финальную точку нашего обзора. Это Ленинградский проспект. И это проект «Прайм Парк», который все хвалят, который лидер по продажам. Мы постараемся рассказать, что действительно это такое.
Проект позиционируется как премиум-класс, но я всегда говорю: почему премиум-классом стали называться 3000 квартир, которые здесь будут? Я, честно, не понимаю. Сначала было девять корпусов, сейчас шесть корпусов. Сроки от 2020 года до 2023 года.
Некоторые корпуса уже в финальной стадии, некоторые еще только строятся. Перспективы, когда этот проект сдастся, и здесь начнется жизнь, пока достаточно туманны.
Продают квартиры неплохо. При этом по отзывам менеджеры ведут себя высокомерно, считая, что это лучший проект в Москве. Я, конечно, так не считаю. Не понимаю пока этого проекта, честно.
Особенно когда ты находишься рядом с комплексом, приезжаешь, и тут шаурма, «Советская столовая», «Шашлычный дворик» и магазин «Продукты», который явно не похож на «Фреш маркет» или на «Азбуку вкуса». Но это уж я так.
Что еще можно сказать? Сдают с отделкой. По крайней мере, так заявляется. Отделка будет дизайнерская. Холлы красивые, лобби супер. Но как сказал мой коллега Сергей Смирнов в одном из обзоров… Он, кстати, тоже не самые приятные отзывы про этот комплекс оставил, сказал свои ощущения. И он сказал фразу, которая мне очень понравилась, что вы же не в лобби живете. Вы из паркинга поднимаетесь в квартиру. И важно, что находится рядом. Поэтому на самом деле красивое лобби не всегда является признаком качества комплекса.
Здесь Ленинградка. Здесь особо нет мест, чтобы погулять. Да, рядом есть четыре парка, как заявляет застройщик. Действительно, Ходынка рядом, Тимирязевский парк и другие. Но все равно, на мой взгляд, есть локации получше. И все-таки 3000 квартир – надо называть это бизнес-класс, комфорт плюс, ну пусть это будет бизнес, но никак не премиальный сегмент. Элиткой здесь не пахнет.
Фактически мы, наверное, в конце 2023 года уже сможем увидеть, насколько здесь будет комфортно, насколько здесь будет хорошо. Но пока для меня такая сомнительная история. Я считаю, что на Западе похожие… Здесь цена примерно 400 за метр, 400 и выше. Я считаю, что да, цена выглядит интересной. Но опять же, сколько будет на финале, когда это будет готово, как это будет реально выглядеть, как люди здесь будут жить, я пока не понимаю и считаю, что надо еще присмотреться.
Но опять же, если вы хотите, если вам супернравится «Прайм Парк» и вы считаете, что особых альтернатив нет, конечно, можно заходить, но присмотреться стоит все-таки.
***
Друзья, ну что, спасибо, что посмотрели этот выпуск до конца. Мы сегодня с вами прокатились по северо-западу, посмотрели несколько домов, которые находятся в районе метро «Динамо». Посмотрели «Прайм Парк», строящийся «Алкон Тауэр», обсудили донстроевские дома, «Субботу» и «Оливковый дом». На самом деле район достаточно интересный, с хорошей инфраструктурой. Да, здесь большая загруженность, пробки. Здесь есть свои минусы в плане окружения, «Белорусской» и так далее.
Но в целом район развивается, застраивается активно, появляются новые объекты инфраструктуры, поэтому если вы прикипели к этому району, если он вам нравится, если вы, например, не понимаете запад, а понимаете северо-запад, тогда, думаю, вам есть из чего выбрать. Ну а мы с вами увидимся в следующих выпусках. Пока.
