Александр Кузин: Друзья, всем привет! С вами Александр Кузин, руководитель бизнес-клуба риелторов и это пятый выпуск на канале Home Hunter. В этом выпуске мы с вами отправимся в комплекс «У Патриарших» на Патриаршие пруды, посмотрим комплекс, посмотрим несколько квартир. Возьмем интервью у Данилы Савченко, руководителя компании Evans. Не забывайте подписываться на канал, писать комментарии, ставить лайки, потому что нам очень важна ваша обратная связь. Let’s go.
Александр Кузин: Друзья, всем привет! С вами Александр Кузин, руководитель бизнес-клуба риелторов и это пятый выпуск на канале Home Hunter. В этом выпуске мы с вами отправимся в комплекс «У Патриарших» на Патриаршие пруды, посмотрим комплекс, посмотрим несколько квартир. Возьмем интервью у Данилы Савченко, руководителя компании Evans. Не забывайте подписываться на канал, писать комментарии, ставить лайки, потому что нам очень важна ваша обратная связь. Let’s go.
Друзья, в этой части выпуска мы решили приехать в район Патриарших прудов. Сегодня мы будем смотреть комплекс, который называется «У Патриарших» вместе с Данилой Савченко, с владельцем компании Evans. Привет, Данила!
Данила Савченко: Привет!
Давай дадим вводные зрителям. Что это за комплекс, в каком районе он располагается, какие-то вводные технические характеристики, чем он примечателен.
Район ты, собственно, уже назвал. Основное преимущество этого комплекса – это месторасположение. На Патриарших прудах, как уже было обозначено даже Ксенией Собчак, очень мало элитного жилого фонда. Если касаться различий с другими домами, то это апартаменты, а не жилой фонд.
Давай тогда немного прогуляемся, я позадаю вопросы. Сколько всего здесь квартир? У разных экспертов разные впечатления. Кто-то говорит, что в элитном жилом комплексе должно быть не больше 30 квартир, которые располагаются в центре. В садовых кварталах комплекс тоже считается элитным, но там явно не 30 квартир.
Если я не путаю, в этом комплексе 25 – 27 квартир. Из тех, которые еще не проданы, осталось три.
То есть, по большому счету практически весь комплекс продан, осталось три квартиры. А какой процент заселенных?
Процент заселенных – где-то около 50 %. Несмотря на то, что комплекс сдали 3,5 года назад, еще остались помещения, которые не отремонтированы, не заселены.
У нас есть комплексы, которые пять лет назад сдались, но там 70 % непроданных квартир. Поэтому это хороший показатель.
Наша задача – показать людям общественные зоны. Я так понимаю, что мы поднимемся и посмотрим одну из квартир. Что из примечательного, уникального, кроме места и того, что здесь такая камерная атмосфера, из внутренней инфраструктуры? Что здесь из мест общего пользования.
Есть лобби, что является важным фактором в домах подобного уровня. То есть место, где можно встретиться с гостями, провести какие-то переговоры, спуститься прямо из квартиры. С точки зрения большой инфраструктуры, здесь нет бассейна, нет…
Потому что комплекс все-таки небольшой. Я думаю, что в ближайшей доступности все это есть. Если говорить о внешней инфраструктуре здесь есть хорошие школы, есть клуб для маленьких детей. Здесь есть медицинские клиники «EMC» и «Медси». И вся остальная история с Патриаршими: рестораны, модные места.
Тогда я предлагаю переместиться в квартиру и посмотреть одни из апартаментов. Какую квартиру будем смотреть?
Я сейчас предлагаю посмотреть 350 метров, которая без отделки, но они видовые, с отличными окнами, с остеклением. Масштаб соответствует твоему блогу.
Отлично! Поехали... Мы, наконец, зашли в квартиру. Давай обозначим вводные.
270 метров, два апартамента, объединенные в один. Можно купить как половину, так и целиком. Я бы купил целиком. Если честно, даже у владельца элитного агентства недвижимости нет столько денег.
Сколько здесь сейчас грязная высота потолков?
Мне кажется, что здесь 3,7 – 4 метра.
Мне кажется, что здесь 3,3 метра.
Когда будет пол и потолок, останется где-то 3,3 метра.
Как тебе вообще решение, касающееся вот таких окон? Не так часто где-то это можно встретить.
Отличная идея с точки зрения маркетинга – не оставить голые стены, а повесить какие-то примеры.
Кстати, коллеги, друзья и девелоперы, которые нас тоже смотрят. Когда мы с Данилой этот момент обсуждали, я рассказывал историю про то, что такое декорирование играет очень большую роль. Еще есть такая интересная фишка, что ставят стол или стул, просто приносят в квартиру небольшие элементы интерьера, просто чтобы человек смог сориентироваться в пространстве. Ему же надо нарисовать картинку.
Здесь масса строительной пыли все-таки убьет этот концепт, потому что она, так или иначе двигается, оседает. Тем не менее - пространство. Я люблю пространство.
Многие люди говорят про апартаменты, что квартиры выигрывают, но при этом апартаменты дешевле. Твой взгляд насчет всей этой истории, шумихи с тем, что нельзя прописаться.
Я считаю, что эта шумиха не связана с нашими целевыми клиентами. Основной недостаток апартаментов – это невозможность прописаться и пользоваться социальными услугами: бесплатными школами, медицинскими учреждениями. Наша клиентура – это люди, которые, в любом случае, пользуются платной медициной и поступают в другие школы. Прописка не имеет значения. Зато у апартаментов есть масса других преимуществ. Как вариант, можно вернуть НДС.
Второй момент – более низкая стоимость квадратного метра. Кадастровая стоимость раза в три ниже. Сложно ориентироваться на физическую стоимость самих апартаментов. Из-за маленького предложения ценовой разбег на Патриарших такой существенный, что рассматривать два разных комплекса, взвешивать за и против… Но если говорить о кадастровой стоимости, она раза в три ниже, чем стоимость жилых помещений. Следовательно, основные сомнения приобретателя апартаментов в том, что он будет платить большие налоги, уходит в никуда, потому что налог в конечном итоге значительно ниже, чем налог на жилые помещения.
Все-таки озвучим цифру по поводу стоимости.
Регионы смотрят?
Конечно, регионы смотрят.
Мне кажется, нас просто забьют палками.
Если мы берем объединенные апартаменты, которые вы сейчас видите.
270 метров – 350 миллионов рублей.
Давайте сделаем некий челлендж: что еще можно на эти деньги купить. Как бы вы потратили 350 млн, если бы они у вас были. Будет интересно понаблюдать, что из этого получится.
Думаю, люди начнут комментировать, что там еще ремонт надо делать. Кстати, если покупать помещение в декабре, то отделка будет бесплатная.
То есть это подарок от комплекса. Очень круто. В последнее время появилось огромное количество комплексов. Мы сегодня приехали на Патриаршие, и здесь смотрим комплекс «У Патриарших». Но есть другие районы, которые интересны потребителям: Хамовники, еще ряд районов. Как ты считаешь, как человеку определиться в таком огромном количестве комплексов? Действительно ли все эти 40 – 50 новых комплексов, которые в продаже, реально отвечают стандарту элитного жилья?
Надо смотреть на застройщика, кейсы его прошлых проектов. Это немаловажно. Если говорить про Vesper, это мой любимый застройщик, который одним из первых начал делать помещения только с отделкой. Работая с ожиданиями клиента нашего уровня, который не хочет, чтобы здесь в течение нескольких лет бегали строители, после того как он уже заехал, который сам не хочет заниматься ремонтом. Если ты хотя бы раз сам делал ремонт, ты поймешь, какая это головная боль. Никто не хочет это делать.
Данила, давай выйдем на балкон, посмотрим, как там. Послушаем, насколько сильно слышно улицу.
Давай. Здесь тихо, но что будет на балконе.
Здесь очень тихо, да. Что я могу сказать? На балконе холодно, но тихо. Для многих людей, которые покупают квартиры в клубных домах, важно чтобы было пространство. Как бы ты оценил вид?
Я не люблю окна в окна, признаюсь тебе честно. С другой стороны, попробуй найди. Конечно, есть вариант – купить вон там. Но что выберешь ты?
Да, но человек, который живет там, выше, чем человек, который живет здесь. То есть он на него смотрит свысока.
Здесь, в любом случае, нужно делать полноценные шторы. Представь себе, два этажа наблюдают тебя с твоим прекрасным остеклением. Вечером включишь свет.
В общем, коллеги, балкон есть. Но расстояние, с учетом того, что улочка очень узкая, не очень большое. Поэтому есть некий момент: окна в окна.
Данила, давай поговорим про спрос. Мы сегодня с тобой на Патриарших. По твоим ощущениям, вот сейчас работая на рынке, какой район № 1 по спросу?
Хамовники.
Какие ты отмечаешь тренды на элитном рынке недвижимости за последний год? Все отмечают разные вещи. Новостроек стали больше покупать. Можешь рассказать неочевидные тренды, которые на кончиках пальцев ощущаются, но они не совсем очевидны.
С учетом разницы в ценообразовании на первичном и вторичном рынке, сейчас, бесспорно выигрывает первичка. Собственники вторичного жилья, которые когда-то купили, а теперь, если хотят продать, то только либо за те же деньги, либо дороже; застройщики же не имеют такой возможности – ждать два-три-пять-десять лет, пока продастся их объект. У них есть четкая цель: им нужно реализовать объект за определенные сроки, иначе они теряют деньги. Им нужно возвращать кредитные средства, им нужно реализовывать проекты, запускать новые на эти денежные средства.
Какой типовой собственник элитного жилья? Это человек, который никуда не торопится, у которого есть несколько разных вариантов для личного проживания. Он считает это активом. В его мыслях недвижимость должна расти в цене. Я могу сказать, что все-таки частично рынок поменялся. Год за годом люди понимают, что недвижимость не дорожает и не дешевеет. Они начали получать счета на налоги. Они поняли, что еще что-то платить нужно, помимо существенно высоких коммунальных услуг, эксплуатационных расходов.
Еще важно понимать, что недвижимость морально устаревает. То есть тот ремонт, который в 2002 году этот собственник сделал, и он для него был классным и новаторским, сейчас уже никому не нужен.
И комплекс, построенный тогда, через 10 лет уже…
Да, потому что рядом строится совершенного иного уровня, модный, новаторский, с классной концепцией, а его начинает устаревать, дешеветь.
Топ-3 комплексов, которые сейчас, в данный момент можно купить на первичке?
Я скажу про наших клиентов. Мне очень нравится KR Properties и его комплекс «Роза Росса». Это тоже апартаменты, в частности апартаменты гостиничного типа. Это не просто недвижимость, которую ты можешь купить, которая будет у тебя простаивать. Ты можешь вложиться и получать с этого регулярный ежемесячный доход. Там будет обслуживание «Метрополь».
Кстати, скажу по секрету. Мы будем делать выпуск по «Метрополю», по «Роза Россе». Мы покопаемся, разберемся более подробно в этих историях.
Мне нравится комплекс «Бунин», Vesper. И третий комплекс я называть не буду.
Может быть, на вторичке какой-то комплекс, который тебе очень нравится, который даже из года в год не устаревает? Может быть, есть какой-то дом? Необязательно новый дом.
Я всегда пытаюсь примерить недвижимость на себя. Мне очень нравятся восстановленные, реконструированные особняки. Вот этот вот старый фонд. Ты как питерец должен меня поддержать.
Новые, заново построенные комплексы – это немного не то. Поэтому я все-таки отдал бы свой голос в сторону проектов Vesper. Я люблю сад Эрмитаж. Там сейчас есть замечательный комплекс, который можно привести в пример. Это «Чехов».
Топ-3 ошибок застройщиков при проектировании комплекса, при продумывании концепции и при строительстве?
С точки зрения конструкции не скажу. Я считаю, что суть в маленьких деталях. Когда ты заходишь в комплекс и тебя встречает немного колхозного уровня охранник, это сразу убивает концепцию. Когда у тебя не продумана входная группа. Комфорт – самое главное для проживания. Лифт должен спускаться в паркинг. Если вы обставляете лобби, добавляйте маленькие фишки, которые будут радовать ваших жителей. Очень много можно украсть у бутик-отелей.
Ты делаешь акцент на том, что необязательно надо ломать какие-то вещи, которые уже построены. Важно даже уже при вводе в эксплуатацию сделать ряд вещей, которые будут отличать этот комплекс от других.
Я скажу так: все эти топ-3 или топ-10 ошибок застройщиков, прежде всего, в том, что они экономят на дизайнерах. Застройщик приходит со своим видением. Застройщики бывают разные. Есть комплексы, где какой-нибудь полуолигарх решил, что хочет построить дом на «Золотой Миле», и он видит это так. Может быть, к нему даже приходит вменяемый исполнитель этого проекта, но, в конечном итоге, все вот так вот зачеркивается. Очень важно, чтобы те люди, которые стоят у руля строительной компании, были модными, прогрессивными людьми, которые видят, не только как сейчас, но видят еще на пять лет вперед: тренды, тенденции. Это когда комплекс построится через несколько лет, он выглядит современно.
Сейчас скорость изменения в бизнесе и везде, она сумасшедшая. Одна из главных рекомендаций – это то, что нужно смотреть на 4-5 лет вперед, чтобы понимать, что тогда будет комфортно.