География премиального строительства в Москве расширяется, и дома высокой категории комфортности строят не только в границах Садового кольца, но и в районах за пределами ЦАО. В первую очередь речь идет о Западном АО и районах Дорогомилово и Раменки. Тенденцию увеличения числа новостроек за пределами ЦАО можно связать с небольшим количеством перспективных площадок для вывода новых проектов на рынок премиальной и элитной недвижимости в центре города, объяснил Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. За счет низкой плотности застройки есть возможность приобрести участки, где можно реализовать проекты масштабного благоустройства: создать ландшафтные парки и сады, добавил Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group.
С началом активной реновации промзон в столице многие районы, в том числе прилегающие к ЦАО, стали кардинально преобразовываться в отношении транспортной доступности, инфраструктуры и благоустройства. Качество и комфорт жизни в этих локациях существенно выросли, поэтому вполне справедливо, что там появляются новостройки более высокого класса, а сами районы становятся более престижными, рассуждает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя».
А покупателей привлекает на западном направлении Москвы экология. Несмотря на удаленность от центра, покупатели проявляют большой интерес к премиальным проектам в районах Дорогомилово и Раменки, так как хотят жить в локациях с хорошей экологией, вблизи парков и водоемов, а в центре города все лучшие площадки уже застроены, объяснила Анна Портная, партнер агентства элитной недвижимости Aurora Property. Поэтому у клиентов компании есть большой интерес ко многим проектам в данной локации.
Как подтвердили аналитики агентства элитной недвижимости TWEED, по состоянию на февраль 2022 г. спрос на премиальные новостройки за Садовым кольцом вырос в 2,7 раза. А по данным «Метриума», в десятку самых продаваемых ЖК премиум-класса Москвы вошли два проекта, реализуемые в районе Дорогомилово, – это Victory Park Residence (шестое место) и «Поклонная 9» (восьмое место) и один расположенный в Раменках – Hide, занявший седьмое место. При покупке элитной и премиальной недвижимости цена не является решающим фактором, важнее архитектурная концепция, инфраструктура, повышенная безопасность придомовой территории, близость зеленых зон и др., считает Кирилл Голышев.
Престижные советские районы подтвердили свой статус
На самом деле районы Дорогомилово и Раменки считались престижными еще в советские годы. Район Дорогомилово за счет близости к правительственной трассе – Кутузовскому проспекту застраивался домами для высокопоставленных партийных чиновников. Достаточно посмотреть на сталинские дома – статусные, парадные, они как нельзя лучше отражают «лицо» и дух района, рассуждает Анна Гурцева, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. В наши дни район Дорогомилово опять высоко котируется среди чиновников, которые в том числе интересуются и премиальными новостройками. Причина – близость к «Москва-Сити», где разместились многочисленные офисы госкорпораций, а также есть удобный выезд на Кутузовский проспект, по которому сподручно добираться в центр города или выезжать за город – на Рублевское, Минское и Калужское шоссе, где у многих построены загородные дома и дачи. Район привлекает и состоятельных бизнесменов. Строительство премиального жилья стало для них весомым катализатором.
Раменки в советские годы был районом, где квартиры получали ученые, сотрудники Академии наук, МГУ, ведущих научно-исследовательских институтов, т. е. интеллигенция. Для них строили и солидные кирпичные дома, и панельные многоэтажки. Но на территории Раменок было и особенное место – это Воробьевы горы (район улицы Косыгина), где жили партийная элита, чиновники высокого ранга, академики. Так, дом №8 многим известен как «особняк Косыгина», а дом №10 – как «дом Горбачева». Сейчас в этих домах тоже живут чиновники нового времени. На Воробьевых горах в зарослях деревьев, скрытые от посторонних глаз, находятся и бывшие партийные дачи. Но сейчас у них другие владельцы. Например, дача Хрущева принадлежит российскому олигарху Геннадию Тимченко.
А современные элитные дома в Раменках появились почти в то же время, как их стали строить на Остоженке. Один из первых ЖК – «Золотые ключи» – был введен в эксплуатацию в начале 2000-х. Через пару лет была построена вторая очередь – ЖК «Золотые ключи – 2», сразу подняв престиж локации, напомнила Анна Гурцева.
Еще одно весомое преимущество района – Раменки один из самых зеленых районов Москвы: четвертая часть территории приходится на лесные и парковые территории. Ботанический сад МГУ, лесопарк на Воробьевых горах, парк им. 50-летия Октября, Матвеевский лес и природный заказник «Долина реки Сетунь», перечисляет Кирилл Голышев. Остановимся подробнее на самых ярких проектах.
Дорогомилово: небоскребы и футуристические «парящие» дома
На сегодняшний день в районе Дорогомилово в стадии строительства находятся три объекта класса премиум – это «Поклонная 9», Victory Park Residences и «Бадаевский». Еще один проект – «Кутузовский XII» – был сдан в начале 2020 г. По данным Kalinka Group, в данный момент в продаже менее 400 лотов, суммарно 42 тыс. кв. м, а средняя площадь лота в продаже – 109 кв. м.
Каждый проект, реализуемый в районе, имеет свои особенности. «Поклонная 9» – 32-этажная высотка в стиле нью-йоркских небоскребов. Но в традиционную американскую архитектуру внесены элементы, используемые при строительстве сталинских высоток, что придало дому одновременно и изысканность, и монументальность. Всего в доме 505 квартир (49–176 кв. м) и 16 пентхаусов (250–458 кв. м). Жилье сдается с отделкой в трех стилях на выбор. Новоселы получают доступ к пятизвездочной инфраструктуре международного отеля, расположенного на первых этажах небоскреба, – это рестораны, бары, фитнес-центр, SPA, панорамный бассейн и др. А также круглосуточный сервис высочайшего уровня. В настоящее время минимальная цена предложения – 39 млн руб. за двухкомнатную квартиру общей площадью 51 кв. м. Четырехкомнатная квартира общей площадью 175 кв. м уже стоит около 147 млн руб.
В отличие от первого названного проекта Victory Park Residences на ул. Братьев Фонченко – комплекс из восьми среднеэтажных домов по 10–11 этажей на собственной огороженной и охраняемой территории рядом с парком Победы. Минимальная площадь двухкомнатной квартиры – 65 кв. м, а площадь четырехкомнатных квартир достигает 193 кв. м. Квартиры сдаются с дизайнерской отделкой. В комплексе предусмотрены свой детский сад, фитнес-центр с бассейном, салон красоты, ресторан, бутики, магазин товаров для домашних питомцев и др. Также на территории Victory Park Residences разобьют собственный парк, построят спортивные и детские площадки. Цена лотов – от 57,5 млн до 222 млн руб.
ЖК «Бадаевский» – уникальный для города проект застройки территории одноименного пивоваренного завода, сочетающий реконструкцию исторических зданий и строительство новых домов и общественных пространств. Оригинальный проект, разработанный швейцарским бюро Herzog & de Meuron, впечатлил не только российского заказчика, но и международное архитектурное сообщество – ЖК «Бадаевский» стал первым московским проектом, победившим в категории Residential на World Architecture Festival. Футуристические «парящие» дома-ленты на колоннах высотой 35 м. не загораживают исторические здания Бадаевского завода, оставив их видимыми со стороны набережной Тараса Шевченко. Всего в ЖК 871 квартира, из них 326 строятся в рамках первой очереди проекта. Площади квартир, включая двухуровневые, – от 57 до 245 кв. м. Многие имеют виды на «Москва-Сити», парк «Красная Пресня», Москву-реку. Просторные виллы площадью более 800 кв. м с небольшими участками-садами в глубине ЖК – большая редкость для города. В исторических корпусах откроются объекты инфраструктуры – супермаркет, кафе, рестораны, пивоварня, фермерский рынок, центр детского творчества и многое другое. Вся территория комплекса будет озеленяться, предусмотрены ландшафтные работы. В настоящее время в продаже есть лоты в ценовом диапазоне от 70,3 млн до 244 млн руб., а цена квадратного метра достигла 1 млн руб.
Элитные новостройки Раменок
В районе Раменки строится не только премиальное, но и элитное жилье. По данным Kalinka Group, суммарный объем предложения в Раменках составляет менее 200 лотов (32 тыс. кв. м). Из них 69% лотов в проектах класса премиум.
По словам Кирилла Голышева, за последние 10 лет в районе полностью построены и введены пять проектов новостроек премиум-класса: «Долина Сетунь», «Снегири Эко», «Дом на Мосфильмовской», «Воробьев дом» и «Вишневый сад». «Клубный дом Astris» позиционируется в классе де люкс, а недавно вышедший в реализацию Woods – элит. Эти проекты сочетают преимущества городской и загородной жизни: окружены лесными массивами и зелеными насаждениями, отметила Анна Гурцева.
Многих впечатлил элитный проект «Клубный дом Astris» на Воробьевых горах (ул. Косыгина) – в топовой локации, по престижности не уступающей «золотой миле». Новый дом соответствует высоким стандартам: классическая архитектура, фасады декорированы барельефами и колоннами, придают дому солидный респектабельный вид. А небольшое количество просторных квартир (их 38, по 127– 475 кв. м) позволяет создать в доме уютную камерную атмосферу. Верхние видовые этажи занимают большие по площади квартиры. В каждой настоящие камины, полы из редкого итальянского мрамора. Под стать дому и закрытая люксовая инфраструктура – это SPA-центр с 25-метровым бассейном и салоном красоты, спортивный комплекс с самыми современными тренажерами и зоной для занятий йогой. В лобби – ресепшн, предусмотрен и консьерж- сервис. Открытой информации о стоимости квартир нет.
Повышенное внимание в Раменках вызывает новый проект Woods, расположенный во 2-ом Мосфильмовском пер. по соседству с уникальным объектом – Московским городским гольф-клубом. Удачное соседство вдохновило английское архитектурное бюро John McAslan + Partners, привлеченное к работе над проектом, развить модную в среде состоятельных покупателей концепцию «жизнь в стиле гольф» – это простор, естественный свет, чистый воздух, завораживающие виды и т. д. В составе комплекса две башни высотой в 14 и 18 этажей: одна из них будет облицована гранитом, а другая – терракотовым песчаником. Из придомовой территории комплекса предусмотрен выход прямо на поле для гольфа. Всего в двух корпусах расположено 54 резиденции: по две на каждом этаже. Минимальная площадь – 162 кв. м, потолки – до 5 м. В квартирах окна ориентированы на две-три стороны: открываются панорамные виды на поле для гольфа, Воробьевы горы, киностудию «Мосфильм», Поклонную гору, здание МГУ. Пентхаусы (а их в комплексе Woods всего два) имеют обзор на четыре стороны света. Также у каждого своя просторная терраса общей площадью более 600 кв. м. Все резиденции сдаются с высококачественной отделкой и меблировкой санузлов и кухонь, в них также устанавливается вся необходимая техника премиального качества. Средняя цена лота – более 200 млн руб.
Ценовое равновесие
Если ориентироваться на усредненные показатели, то цены в премиальных новостройках районов Дорогомилово и Раменки примерно одинаковые. По данным Kalinka Group, в Дорогомилове средневзвешенная цена предложения составляет 940 тыс. руб. за кв. м, а в Раменках – 953 тыс. руб. за кв. м, в de luxe – 1,1 млн руб.
Но если за год (с IV квартала 2020 г. по IV квартал 2021 г. ), по данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена в премиальном сегменте района Раменки выросла на 51,5%, то в Дорогомилове – на 41,5%. Как объяснила Анна Гурцева, столь высокий рост в премиум-классе в районе Раменки обусловлен как ростом цен в двух реализующихся проектах (HIDE и «Река»), так и изменением структуры предложения – полностью завершена реализация проектов «Воробьев дом» и «Долина Сетунь». А учитывая, что в Дорогомилове в ближайшее время начнется реализация нового премиального проекта на нулевом этапе строительства, в целом по району уровень цен может снизиться.
Новые премиальные районы
В недалеком будущем число районов, привлекательных для строительства премиальной недвижимости, увеличится. Список может пополнить район Хорошево-Мневники, в котором уже идет строительство крупного кластера от компании «Дон-строй» – ЖК «Остров», в состав которого входит несколько очередей, часть которых уже относится к классу премиум, говорит Кирилл Голышев. А по мнению Ирины Доброхотовой, в первую очередь это будут районы, которые граничат с ЦАО.
