Оживление спроса на новостройки на фоне повышения ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ставок по банковским программам, а также ослабление рубля и ожиданий по дополнительным ипотечным ограничениям Банка России не обошли стороной и рынок элитного жилья. Активность покупателей в III квартале оказалась нетипично высокой даже для этого периода. Вместе с экспертами разбираемся, как этот ажиотаж сказался на структуре предложения и какие еще изменения произошли в верхнем ценовом сегменте первичного рынка.
Суперрезультативные продажи
По оценке экосистемы Kalinka, в III квартале 2023 г. на первичном рынке элитного жилья Москвы было заключено более 350 сделок — на 30% больше, чем в предыдущем периоде. «Во втором-четвертом кварталах 2022 г. ежеквартальный объем продаж не превышал 200 сделок, — рассказывает основатель экосистемы Kalinka Екатерина Румянцева. — При этом и второй, и третий кварталы показали некоторое восстановление спроса на элитном рынке, что было связано более с волатильностью курса и вложением средств в недвижимость как в более твердую валюту», чем с ситуацией ужесточения ипотечных условий. Эксперт отмечает, что рынок постепенно начинает восстанавливаться после значительного спада сделок после начала СВО. В течение всего III квартала активность покупателей росла: в августе прирост к июлю составил 20%, в сентябре к августу — 24%.
Если брать активность покупателей не только в самом верхнем ценовом сегменте, а с учетом комплексов премиум-класса, общий квартальный объем продаж составил порядка 1,2 тыс. лотов, говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «По сравнению со II кварталом рост составил 45% в объектах и 47% в метрах, — отмечает эксперт. — Стоит отметить, что это самый продаваемый квартал не только в 2023 г., но и за аналогичный период последних четырех лет. В частности, относительно III квартала 2019 г. объем продаж вырос более чем вчетверо, к тем же периодам 2020 г. и 2021 г. рост составил, соответственно, 65% и 67%».
Тенденцию подтверждают и застройщики. «Летом, особенно во второй его половине, и в начале осени мы действительно фиксировали рост покупательской активности, в том числе в сегменте премиальной недвижимости. По сравнению со II кварталом 2023 г. объем реализации в премиальном сегменте вырос на 60%. В элитном сегменте за квартал рост составил 60%, за год — 65%», — делится данными директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER Евгений Межевикин. Основными драйверами спроса, по словам эксперта, стали ослабление курса рубля, а также фактор отложенного спроса, так как на протяжении достаточно продолжительного времени рынок находился в состоянии «ожидания».
«Рынок высокобюджетной недвижимости Москвы этим летом и в начале осени показал суперрезультат по сравнению с 2020 и 2021 гг., и тем более — с 2022-м, когда объем сделок был существенно ниже (примерно втрое относительно текущих показателей)», — говорит Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan.
Аналитики девелоперской компании VOS’HOD по итогам сентября оценивают прирост сделок в сегменте премиум-класса год к году как двукратный. «При этом почти 45% сделок в августе-сентябре этого года совершены с привлечением заемных средств. Сегмент de luxe с весны демонстрирует рост спроса — активность отмечают все участники рынка», — говорят в компании.
Опасения покупателей относительно изменений ипотечных условий реализовали эффект «отложенного спроса», заключает генеральный директор «Ricci Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. «Максимальный рост зафиксирован в элитном сегменте (+64%): он практически достиг уровня III квартала 2021 г. Рост объема сделок в премиум-сегменте за последние три месяца 2023 г. составил +44,2%», — говорит эксперт.
В долларах падение, в рублях — стагнация
По оценке аналитиков «Intermark Городская Недвижимость», предложение элитных новостроек на фоне активного спроса снизилось с начала года примерно на 10%. «Значительное количество объектов было поглощено. Новые предложение не успевает за спросом», — отмечает CEO & управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. В Kalinka уточняют, что снижение предложения на 10% пришлось и на III квартал: с начала года экспозиция, напротив, росла за счет активного вывода нового предложения от девелоперов, но затем скачок спроса этот тренд переломил. В результате показатель практически вернулся к цифрам конца 2022 г. — около 2,7 тыс. лотов. «Уровень цен при этом сохраняется на уровне итога II квартала 2023 г. и в среднем составил порядка 1,5 млн руб. за кв. м (+9% за год)», — говорит Екатерина Румянцева. Похожие цифры — в среднем порядка 1,52 млн руб. за 1 кв. м — называют и в компании NF Group.
Динамика средневзвешенной цены 1 кв. м на первичном рынке Москвы
Данные: NF Group
За год рублевые ценники практически не поменялись, тогда как в долларах отмечено снижение примерно на 35%, делится данными эксперт. Согласно данным управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», в премиальном сегменте средняя стоимость «квадрата» по итогам квартала составила 632,2 тыс. руб. (+13,3% за год), в элитных и делюкс-проектах — 1,81 млн руб. (+9,7%).
По оценке партнера консалтинговой компании NF Group Андрея Соловьева, примерно 31% высокобюджетной экспозиции сейчас приходится на элитные проекты (31%), оставшиеся 69% — это комплексы премиум-класса.
Борис Борискин из Skolkovo Realty в качестве локальной тенденции отмечает рост предложения квартир и апартаментов стоимостью от 100 млн руб. за лот. «По нашим данным, в октябре 2023 г. в этой категории экспонируется 5,6 тыс. объектов. За год объем предложения дороже 100 млн руб. в Москве вырос на 10,13%. Так, в октябре 2022 г. с таким ценником экспонировалось 5119 квартир и апартаментов», — говорит эксперт.
«В структуре предложения лидерство по количеству экспонируемых лотов сохранил Пресненский район, где сосредоточено 22% квартир и апартаментов. На втором месте с долей в 17% расположился район Дорогомилово, а замыкает тройку район Якиманка с предложением 12%», — говорит Соловьев. По оценке «Intermark Городская Недвижимость», в лидерах также Пресня и Дорогомилово, хотя доли этих локаций аналитики этой компании оценивают несколько иначе.
География предложения по районам, сент. 2023 г.
Источник: «Intermark Городская Недвижимость»
За последние два года объем предложения на рынке элитного жилья заметно пополнился новыми проектами в центре Москвы, в том числе довольно масштабными для элитного сегмента, — рассказывает Ольга Зыблая. — География элитных проектов растет очень точечно и распространяется только в западном направлении — этот округ всегда был самым престижным после ЦАО.
Что касается структуры спроса, начиная с 2022 г. здесь происходят определенные изменения. «По нашим наблюдениям, среди покупателей высокобюджетного жилья увеличилась доля клиентов из сфер IT и финансов, связанных с криптовалютой. Категорически сократилась (практически исчезла) доля так называемых „граждан мира“, т. е. обеспеченных людей, живущих на несколько стран и периодически приезжающих в Москву, — говорят в пресс-службе VOS’HOD. — Увеличивается доля покупателей из сфер, связанных с логистикой, импортом, медициной, государственным сектором». Анна Раджабова из «Метриум Премиум» отмечает рост числа региональных покупателей — по ее словам, это происходит на фоне роста отечественного бизнеса в условиях импортозамещения.
Ключевую роль на рынке столичного высокобюджетного жилья играют представители регионов, а также реэмигранты, кто вернулся из Европы и США, — говорит и Ольга Зыблая. — Они подбирают жилье не только для собственного постоянного проживания, отдавая предпочтение проектам в историческом центре, но и для своих детей, которые тоже связывают свое будущее со столицей». По словам эксперта, потенциальные покупатели элитного жилья все чаще обращают внимание именно на новостройки, включая проекты без отделки. «Возможно потому, что за последний год рынок вторички был очень активен, насмотренность вторичными вариантами склоняет многих к готовым новостройкам или проектам на высокой стадии строительства, — отмечает она. — Причем покупатели гораздо охотнее рассматривают лоты без отделки — можно сказать, бетон реабилитирован.
В своих прогнозах опрошенные редакцией эксперты сохраняют фирменный осторожный оптимизм, свойственный кризисным периодам. «Ожидаем, что текущая ситуация со спросом сохранится — покупатели будут стремиться менять старое на новое», — говорит Ольга Зыблая. Андрей Соловьев из NF Group считает, что высокие темпы продаж на рынке элитной недвижимости сохранятся и в IV квартале. «Объем сделок за три квартала 2023 г. полностью сопоставим с результатом всего 2022 г., что уже сейчас позволяет прогнозировать успешное завершение 2023-го, — говорит эксперт. — Безусловно, резкое повышение покупательской активности сказалось на общем объеме предложения, однако в ближайшей перспективе ожидается достижение баланса показателей за счет вывода на рынок новых качественных объектов. Динамика средневзвешенной цены предложения не будет значительной, возможна корректировка показателя за счет изменения структуры рынка».
Дмитрий Халин из «Intermark Городская Недвижимость» также настроен оптимистично. «Если исходить из текущих экономических реалий и они не станут более жесткими, то перспективы для сегмента выглядят вполне позитивными, — говорит эксперт. — Мы ожидаем, что спрос сохранится на том уровне, на котором он был в августе и сентябре. Рублевые цены продолжат плавный рост с темпом 1-1,5% в месяц. Предложение на вторичном элитном рынке продолжит сокращаться и к концу года снизится еще на 3-4%. На первичном рынке высокобюджетного жилья мы видим много премьер, предложение будет расширяться, ориентировочно в разных высоких сегментах на рынок выйдет еще 5-6 новых проектов». В перспективе, считает он, 2023 г. будет значительно активнее 2022-го. «С восстановлением спроса цены идут вверх, инфляция остается достаточно высокой, поэтому недвижимость начинает играть свою роль защиты от инфляции. Скорее всего, и в конце этого года, и в следующем году рублевый рост будет продолжаться достаточно заметно», — заключает Халин.
