В этом тексте мы расскажем о настоящих и фальшивых лофтах, опасностях и возможностях этого необычного формата недвижимости, попробуем выяснить, почему он потерял былую популярность у девелоперов, а также понять, ожидает ли нас эпоха возрождения лофт-культуры.
Дитя андеграунда: недвижимость с легким привкусом марихуаны
История такого необычного формата недвижимости как лофт проста и незамысловата. «Впервые они появились в Америке, когда представители творческой интеллигенции стали заселяться в пустующие здания промышленного назначения. Их конструктивные особенности и масштабы обусловили создание пространств, которые не характерны для жилья. При этом помещения не ремонтировались, все промышленные элементы здания, то есть бетонные полы, кирпичная кладка или оголенные трубы, сохранялись в первоначальном виде», - рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Опять же, что такое творческая интеллигенция с точки зрения нормального человека? Это нищета, муки творчества, марихуана или что-то «потяжелее», рок-н-ролл или джаз, и редкие, на общем неблагополучном фоне, проблески таланта. На одного художника или певца приходится пара десятков обычных наркоманов, чье присутствие уж точно не увеличит стоимость любой недвижимости в округе. Поэтому вряд ли бы владельцы пришедших в негодность фабрик и заводов, а следом и девелоперы, развили бы это направление, если бы не запреты городских властей на снос зданий, имеющих историческую ценность.
Желание любого бизнеса заработать наталкивалось на необходимость, как оно говорится у нас в столице, «сохранить историческое и архитектурное наследие», обычно сопровождаемое дефицитом финансирования. Обанкротившиеся промпредприятия, чья деятельность уже была никому не нужна, построенные на бывших окраинах, давно ставших центром, и берегах рек (да, с тех пор водный транспорт стал менее популярным в агломерациях) висела мертвым грузом на плечах владельцев. Да еще тянула ко дну, ведь налоги на такую недвижимость все равно нужно было исправно платить.
«Изначально лофты появились в период Великой депрессии в крупных промышленных городах США и представляли собой переделанное под проживание промышленное помещение, которое придумали сдавать в аренду по ставкам намного ниже рыночных», - напоминает Кирилл Голышев, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Гениальная идея обратить «пассив» в «актив» с помощью минимальных инвестиций и легкого флера андеграунда и привела к появлению лофтов как формата недвижимости. Ну, а разумное управление такими объектами, с организацией выставок, фестивалей, перфомансов и прочих неформальных историй сделала его популярным, а, следовательно, дорогим, что серьезно облегчило жизнь собственникам бывших промзон. «Этот формат довольно распространен, к примеру, в США, Великобритании, Франции и Германии. В частности, в Нью-Йорке на рынке представлено множество лофт-апартаментов стоимостью несколько десятков миллионов долларов», - отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).
Комплекс loft-апартаментов Большевик (фото Vesco Realty)
Отечественная интерпретация
Нельзя сказать, что Москва находилась в авангарде лофт-культуры, в данном случае отечественные девелоперы лишь воспользовались мировым опытом. «В столице сначала такие проекты создавали не для постоянного проживания, а под офисы. Первые лофты с апартаментами стали появляться в 2012 году», - напоминает Анна Раджабова. Действительно, русские рейдеры, в нулевых массово скупавшие промпредприятия в центре города, сперва переделывали их под креативные офисы. Минимальные инвестиции, стабильный доход – далеко не всегда можно было изменить целевое назначение участка, чтобы снести всю эту историческую красоту и реализовать на престижном месте качественный жилой проект.
Бум лофтов как жилой недвижимости пришелся на «пересменок» - конец эпохи мэра Юрия Лужкова и первые годы после прихода к власти нынешнего городского главы Сергея Собянина. Начавшаяся «инвентаризация» в стройкомплексе и пересмотр инвестконтрактов серьезно застопорили работу девелоперов, согласовать новые жилые проекты в те времена было проблематично. А создание лофтов – реконструкция, которая требует не только меньше инвестиций, но и значительно меньше подписей чиновников. И тут на выручку пришел зарубежный опыт, благо, лофты уже давно не считались «жильем для бедных» и стали прерогативой людей, имеющих отношение к миру искусства, причем весьма успешных.
По словам Ольги Широковой, одним из самых первых и известных объектов стала «Даниловская мануфактура», именно с нее началась популярность формата как среди девелоперов, так и среди покупателей. Чуть позже были завершены проекты реконструкции «Кадашевские палаты», Loft Garden, Loft Factory, Clerkenwell House и несколько других. Но по мере стабилизации ситуации и понимания девелоперами правил игры по согласованию жилых проектов, а также «отмашка», данная властями на строительство апартаментов там, где нельзя построить жилье, интерес к подобному формату постепенно сошел «на нет».
Более того, за эти годы девелоперы научились успешно работать с историческими зданиями, не вызывая недовольство властей и контролирующих органов (протесты общественности, заинтересованной в сохранении исторического наследия, в столице в расчет никогда особо не принимались). «Сейчас подобный формат недвижимости потерял былую популярность: их доля не превышает 1% в структуре всего первичного рынка новостроек Москвы», - резюмирует Кирилл Голышев.
Эту версию подтверждает и опыт других российских городов, где аутентичные жилые лофт-проекты почему-то не прижились. В том числе и в Санкт-Петербурге, несмотря на всю андеграудность северной столицы и высокую популярность там лофт-культуры. На месте бывших фабрик и заводов в Питере множатся арт-кластеры и офисы, но не жилые пространства. Эксперты объясняют уменьшение числа лофт-проектов в Москве и пресыщением целевой аудитории. «На недвижимость тоже есть мода: сегодня популярность лофтов немного снизилась, и девелоперы, изначально концентрировавшиеся на реконструкции исторических зданий и создании в них лофтовых пространств, переориентировались на другие, более современные и популярные форматы. Проекты реконструкции сейчас выполняются скорее в «спокойных» стилях, таких как неоклассика», - говорит Ольга Широкова.
Почему в Санкт-Петербурге нет жилых лофтов
Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма" (Omakulma) , председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья
В Петербурге рынок жилых лофтов не то что не сформирован, а практически отсутствует. Безусловно, в городе с крупнейшим старым жилым фондом в мире недостатка в красном кирпиче нет, и мода на дизайн в стиле «лофт» Петербург не миновала. Но это если говорить о дизайне: очистить стены, покрыть кирпич лаком, снести перегородки, создав пространство – то такие переделки могли принести дополнительно до 50 и даже 70% цены аренды. И такие квартиры, конечно же, в городе есть, и на них есть спрос, особенно среди иностранцев, детей богатых родителей или молодых успешных менеджеров, правда только на отдельные квартиры и только в жилом фонде.
Классикой жанра, реконструкцией, а в нашем случае даже реставрацией заводов под жилье никто не занимается. Есть позиционирующийся как лофт проект Docklands в Василеостровском районе, но это новое строительство на месте бывшего грузового дока речного порта, хорошо иллюстрирующее первую причину отсутствия у застройщиков желания заниматься заводами: не слишком удачное место. Docklands обладает отличными видовыми характеристиками, но лишь на верхних этажах и только с окнами, выходящими на Малую Неву и залив. Остальное перекрыто построенным вплотную виадуком, а внутри квартала - торговый двор гипермаркета.
Подходящих объектов достаточно, они есть на проспекте Обуховской обороны, Октябрьской, Арсенальной и Синопской, Выборгской и Петроградской набережных и много где еще, но, помимо решения экологических проблем, здесь придется создавать не только инфраструктуру, а формировать новое окружение.
Еще одна причина отсутствия в Петербурге таких проектов - сложные согласования, после которых предстоит еще более сложная реставрация. Скажем, бизнес-центры в бывших заводских корпусах появляются, но вот простой пример: если в коммерческой недвижимости достаточно одного санузла на этаж, как оно и было, то в жилье он должен быть в каждой квартире. Нашумевший в нулевых лофт-проект "Петровский Арсенал" в Сестрорецке заглох именно по причине жестких ограничений КГА и КГИОП высотного регламента и еще более жестких требований к реставрации, вплоть до использования исторических кирпичей. Новодельный жилой корпус высотой несколько десятков этажей не согласовали в принципе, а именно он был способен вытащить экономику красивого проекта. В самом Петербурге, скажем, только сам перевод объекта в жилое назначение - практически нерешаемая задача, а следующие за этим нормативы, таких как инсоляция, например – тем более.
Лофтовая составляющая имеется и в одном из российских проектов бюро Mei Architects and planners – комплексном редевелопменте Шелкоткацкого комбината в Наро-Фоминске. «Здесь мы применили те же принципы, что и в своих голландских проектах. Лофт-аппартаменты расположены на верхних этажах, и подразумевают гибкость планировок и свободу использования», - рассказал Роберт Винкел, глава арх-бюро Mei Architects and planners. Кстати, архитекторы считают, что в будущем обустроенная территория бывшей фабрики станет одной из визитных карточек Наро-Фоминска и возьмет на себя часть функций центра города.
«Fabrik» в Наро-Фоминске, Подмосковье
Осторожно, фальшивые лофты!
Помимо аутентичных лофтов, в последние годы распространение получил сам стиль, то есть их имитация.
Виктория Зорина, директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty
«В наши дни такой стиль можно увидеть и в обычной квартире, и она тоже будет считаться лофтом. Конечно в исторических зданиях, в которых есть настоящая кирпичная кладка, реализовать такой проект гораздо проще и интереснее. Но, тем не менее, сейчас существуют материалы и технологи, которые позволяют отделать квартиру в таком стиле, даже в низкобюджетном сегменте», - напоминает Виктория Зорина, директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty.
Но вот дизайнеры с таким подходом не согласны. «Если человек является поклонником стиля лофт, его классической эстетики – кирпичные стены, брутальные конструктивные элементы, то, конечно, лучше купить помещение, которое изначально этими качествами обладает: ощущение подлинности – одна из главных составляющих этой эстетической системы. Даже самая лучшая имитация будет лишена духа места, который не менее важен в лофтах, чем кирпичные стены», - предупреждает дизайнер интерьера Юлия Куликова.
И целевая аудитория прекрасно понимает разницу. «Такой формат пользуется спросом в основном среди молодых людей в возрасте до 45 лет, а также среди представителей творческих профессий – художников, музыкантов», - говорит Ольга Широкова. По ее словам, лофты привлекают как местоположением, например, в историческом центре, так и интересными конструктивными характеристиками – в некоторых лотах высота потолков достигает 10 м, внутри много света, создается ощущение свободного пространства. Главной особенностью лофт-проектов является сочетание «нового и старого» – кирпичной кладки и современных интерьеров с большими окнами. Поэтому настоящие лофты редко выходят в высокобюджетном сегменте, что объясняется высоким уровнем требований для этого класса жилья.
Анна Раджабова считает, что лофт-аудитория еще моложе – 30-35 лет, люди искусства, которым нравится самобытный стиль. По ее словам, еще одна категория покупателей – инвесторы. Их привлекает низкий бюджет покупки при сопоставимых с квартирами арендных ставках. За счет этого срок окупаемости заметно меньше. Кроме того, такое жилье могут приобретать семьи с относительно взрослыми детьми. «У девелоперов подобных проектов нет обязательств по строительству социальной инфраструктуры, поэтому может быть затруднительно проживать в лофт-апартаментах с детьми, которые ходят в детский сад или начальную школу», - объясняет Анна Раджабова.
Сейчас в столице аутентичные лофт-апартаменты можно приобрести в 15 комплексах (см. таблицу), причем покупатели могут выбрать как варианты комфорт-класса, так и премиальные лоты. По словам Ольги Широковой, на первичном рынке высокобюджетного жилья Москвы в продаже всего один жилой комплекс в формате лофтов в составе: Depre Loft. «Больше лофт-проектов представлено в бизнес-классе, это такие комплексы, как LOFTEC, Loft FM, Kleinhouse, Studio #12 и «Большевик», - рассказывает спикер.
Игрушка для богемных холостяков
Несомненный плюс этого формата – нестандартность. Чего греха таить, наш жилой фонд не изобилует разнообразием, хорошие виды из окон - редкость, красивые входные группы - только в новостройках. Так что лофт - это городская мечта, даже многие дизайнеры в разговорах друг с другом признаются, что хотели бы сами жить именно в таком нестандартном пространстве.
Катерина Семихатова, дизайнер интерьеров, основатель бюро People2People design
«Лофты - это сочетания необычности, налета старины и богемы, духа, приятно прогнившего запада, новой инженерии, качественных входных групп, зачастую красивой, ухоженной территории. Все это, как и все нестандартное имеет и плюсы, и минусы», - объясняет Катерина Семихатова, дизайнер интерьеров, основатель бюро People2People design.
Она считает, что с точки зрения дизайна лофт - это сплошные плюсы. Как правило, двухуровневый свет, лестницы между внутренними этажами, кирпичная кладка, масса перспектив для творчества, а также возможность сделать эффектные сценарии освещения, в том числе и большую люстру, свисающую с высокого потолка. А учитывая, что по статусу это нежилые помещения, то расположение санузлов и мокрых зон регламентируется не так строго, как в стандартном жилье, что удобно для проектирования и позволяет создать санузлы на разных уровнях.
Но и минусы у этого формата имеются. В качестве примера дизайнер приводит лофт площадью 35 кв. м с 12-ю метровой антресолью в темной части помещения, который почти равен двухкомнатной «малогабаритке» в старом жилом фонде. В обычном доме он мог бы вместить семью с ребенком, обеспечив ей, как минимум, две изолированные комнаты и кухню. В лофте эта площадь будет шикарно обыграна при любом дизайне, пятиметровые потолки сложно испортить, но поселить туда семью с ребенком не удастся – просто не хватит места. «Такой лофт - игрушка для богемных холостяков, в крайнем случае, для пар без детей», - объясняет Катерина Семихатова.
Кроме этого, капиталовложений требует и инженерия, так как на антресоли и в санузлах нужно устраивать более мощную и сложную систему вентиляции. «Очень важная часть проекта – обустройство лестницы, иначе спотыкаться «об ошибку» в прямом смысле этого слова придется постоянно. Двухуровневое пространство требует профессиональной и опытной команды, и, соответственно, серьезного бюджета. Я встречала проекты, где неправильно залитая бетонная лестница мешала продать объект», - предупреждает Катерина Семихатова.
Среди минусов формата эксперты называют и невозможность оформить постоянную регистрацию, повышенные налоги, а также высокие коммунальные и эксплуатационные платежи. «Кроме того, поскольку лофты в основном располагаются в реконструированных зданиях с уже имеющимся правом собственности, то такие объекты могут реализовываться не по ДДУ, а по менее надежной схеме – сначала заключается предварительный договор купли-продажи, а только затем основной», - предостерегает Анна Раджабова.
Кадашевские палаты (фото Vesco Realty)
Точки роста: перспективы
Тем не менее, эксперты считают, что на сегмент аутентичных лофтов всегда будет спрос, хотя и достаточно ограниченный. Да и новое предложение долго ждать не придется, лофт-культура может получить второе дыхание, причем по тем же причинам, по которым этот формат и появился. «В центре города практически не осталось свободных участков под новое строительство, при этом в центральном округе достаточное количество зданий бывших фабрик, заводов, административных зданий, которые обладают архитектурным интересом и в будущем могут быть реконструированы под лофт-апартаменты», - считает Кирилл Голышев. В пользу развития этого формата свидетельствуют и планы властей по реорганизации промзон. «Процесс реконструкции, как правило, занимает около года, что существенно быстрее строительства дома с нуля. Такой срок очень выгоден девелоперам из-за быстрых темпов оборота», - напоминает Анна Раджабова.
Проекты в стиле лофт на московском первичном рынке
Название
Сегмент
Средняя стоимость кв. м, руб.
Средний бюджет покупки, руб.
Адрес
Девелопер
Studio 12
бизнес
253 645 / 250 830
39 123 465 / 79 831 964
12-й пр-д Марьиной Рощи д. 8 корп. 2-2
KR Properties
Красная стрела
бизнес
272 585 / 274 953
24 861 070 / 24 425 851
3-й Красносельский пер., д. 19 корп. 1, 4
Хлебозавод №9
Loft FM
бизнес
246 845 / 238 921
10 065 440 / 9 955 553
Нижегородская ул., вл. 32, стр. 3
Колди
Mos Yard Дубининская
бизнес
269 170
8 425 000
Дубининская улица, 11/3
ARPO Capital
Парк Плазабизнес /
комфорт 217 390 / 217 894 13 343 440 / 13 325 046 ул. Михалковская, вл. 46, корп. 3 HITECH Development TriBeCa APARTMENTS бизнес 336 136 / 340 457 51 744 774 / 52 410 000 ул. Нижняя Красносельская, д. 35 Stone Hedge / Колди Большевик премиум 323 510 48 300 000 Ленинградский проспект, вл.15, стр. 9, 35,28 O1 Properties Depre Loft премиум 722 220 129 422 220 Петровский бульвар, вл. 17/1 KR Properties KAZAKOV Grand Loft бизнес 377 350 17 996 480 ул. Казакова, вл. 7 Колди LOFT Вольный комфорт 336 805 / 214 408 6 739 495 / 4 518 015 2-й Вольный пер., вл. 11 Частный девелопер / СК «Лофты на Соколиной горе» Anna Mons Apartments бизнес 215 490 4 480 875 Старокирочный пер., вл. 6 Частный девелопер RIVERDALE APARTMENTS бизнес 276 008 26 000 000 2-й Павелецкий пр-д, 5, стр. 1 GLINCOM Aerolofts бизнес 245 500 23 175 200 ул. Викторенко, д. 16 Strike Art Residence бизнес 346 782 72 572 8383-я ул. Ямского Поля, д. 9
STONE HEDGE «Кадашевские палаты» премиум552 000
78 565 500 3-й Кадашевский пер., 7/9, стр. 1 KR PropertiesИсточник: «Метриум» и Colliers International
