Арендное жилье в России имеет долгую историю, и вместе с тем сегмент высококлассных сервисных апартаментов — один из самых молодых на рынке недвижимости. Этот формат отличается целым рядом и других противоречий, но в одном эксперты сходятся: у него большое будущее.
Неоднозначная недвижимость
Кто-то из игроков рынка при классификации понимает под этим термином исключительно девелоперские проекты под управлением крупных брендов, кто-то смотрит на вопрос шире.
«Есть мнение, что формат начинался у нас с дореволюционных доходных домов, где сдавались меблированные квартиры. Толчком для развития такого формата всегда служит миграция людей. В 19 веке это была прежде всего трудовая миграция, когда активно развивались производства в городах, — говорит партнер, руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP) Константин Лебедев. — В советское время монополистом такого „бизнеса“ стала ГлавУпДК, которая занималась размещением дипломатического корпуса иностранных посольств и соответственно занималась сдачей в аренду с обслуживанием готовых (обставленных) квартир для сотрудников посольств».
Риелторы и консультанты хорошо знают этот сегмент рынка — изначально под нужды дипломатов выделялись целые дома в Центральном, Западном и Юго-Западном округах столицы, квартиры от ГлавУпДК сдаются и сейчас — но это, конечно, давно уже не монополия.
Чаще всего о возникновении формата сервисных апартаментов говорят в связи с 90-ми — началом 2000-х. «Появились совместные проекты, например с американской компанией Hines — многофункциональные проекты с апартаментами Донской Посад, Park Place и, конечно, Покровские Холмы, — рассказывает Константин Лебедев. — Эти проекты были знаковыми для своего времени по качеству обслуживания и уровню предоставляемых услуг. Не стоит забывать и Центр Международной Торговли, в концепции которого тоже была реализована возможность долгосрочной аренды апартаментов».
Параллельно развивался и другой тип сервисных апартаментов — как альтернатива гостиницам, которые в Москве долгое время оставались представлены только дорогим сегментом.
«Первоначально для организации сервисных апартаментов использовался отдельный подъезд или часть здания многофункционального комплекса или этажи жилого дома, — говорит заместитель директора подразделения индустрии гостеприимства CORE.XP Дмитрий Паринос. — Сейчас же это как правило отдельно стоящее здание под реновацию или редевелопмент, рассчитанное на небольшое количество апартаментов, либо многоэтажное здание, полностью спроектированное под комплекс апартаментов с сервисной составляющей».
Нестоличная история
Еще одна особенность сегмента сервисных апартаментов — это один из немногих форматов недвижимости, которые в столице развиты не лучше, чем в регионах. Как сходятся во мнении опрошенные эксперты, лидерами здесь можно скорее назвать Санкт-Петербург и Сочи. «Количество качественных объектов в Москве очень маленькое, может с десяток наберется. Вот в Питере это действительно интересный и взрослый продукт, — говорит Константин Лебедев. — Там количество введенных комплексов приближается к сотне и площадь введенных в эксплуатацию юнитов — более 1 миллиона квадратных метров. В Санкт-Петербурге действительно есть спрос».
«Сервисные апартаменты представляют собой уникальное сочетание комфорта и эксклюзивности, особенно в премиум-сегменте, где их количество можно перечислить по пальцам одной руки. Например, в этот список можно включить проекты „Звезды Арбата“, Vesper на Тверской улице и на Большой Якиманке», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин.
Управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков обращает внимание на то, что один и тот же формат в двух столицах развивается по-разному. «В Москве формат преимущественно востребован как квази-жилье, в Санкт-Петербурге апартаменты развиваются по пути сервисного управления и составляют острую конкуренцию сегменту классических гостиниц в части ценовой политики и объема предложения, в том числе перспективного, — делится данными эксперт. — Так, против трех столичных отелей (всего 576 номеров), заявленных ко вводу в 2024 году, на рынок Санкт-Петербурга выйдет 18 апарт-отелей (совокупно около 5 000 юнитов)». Эту разницу отмечает и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Сервисные апартаменты, скажем, в Европе — это инвестиционный продукт. Их покупают в качестве вложения в недвижимость со стабильной, пусть и небольшой, доходностью. То есть в норме сервисные апартаменты — это прежде всего арендные помещения, которые приобретаются в собственность для двойного назначения — часть времени сдаются в найм, а другую — используются для проживания собственника», — поясняет он, добавляя, что в Москве сервисные апартаменты в большей мере играют роль недвижимости для жизни с дополнительной опцией — полным гостиничным обслуживанием жителей. «Спрос и цены на этот продукт в целом меняется в русле общих трендов рынка высокобюджетного жилья, где сервисные апартаменты преобладают», — заключает он.
Устойчивый актив
И все же сервисные апартаменты — формат прежде всего инвестиционный, сходятся во мнении участники рынка. «По нашим оценкам, доля инвесторов в структуре спроса на сервисные апартаменты составляет 80%. Инвестиционный потенциал такой недвижимости выше, чем в случае с квартирой — не только за счет более привлекательной стоимости, но и за счет востребованности сервисных апартаментов среди арендаторов, — рассказывает коммерческий директор GloraX Егор Федоров. — Так, срок окупаемости сервисного апартамента составляет от 6 до 10 лет, в то время как квартиры — 15-20 лет».
Опрошенные эксперты едины во мнении — у формата большое будущее. «Со стороны инвесторов спрос на такой формат недвижимости всегда был высоким и показывал тренд на рост», — уверен Дмитрий Паринос. О постоянно растущем интересе инвесторов к этому сегменту говорит и Иван Починщиков. «Доходность в сегменте значительно выше доходности от сдачи жилья в аренду. В том числе, вопрос управления активом берет на себя управляющая компания», — поясняет он. «На сегодняшний день в сервисные апартаменты вкладываются не только частные инвесторы, но и инвестиционные и страховые фонды, банки и гостиничные сети, осознавшие, насколько это устойчивый актив», — говорит и Егор Федоров.
Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин отмечает, что на фоне роста инвестиционного интереса формат сервисных апартаментов меняется. «8–12 лет назад это были не совсем апартаменты с сервисом, а скорее просто псевдожилье. Истинные сервисные апартаменты начали появляться немного позже, и с тех пор рынок трансформировался медленно, но верно», — говорит он.
Вынужденные замены
Разумеется, на премиальных проектах такого типа не могли не сказаться западные санкции. «Когда мы говорим про Москву, мы говорим про высокодоходного потребителя, который смотрит прежде всего на качество продукта. Международные гостиничные операторы умели это создавать и правильно поддерживать, что давало качество, предсказуемость, гарантировало загрузку объекта и, в конечном счете, возврат инвестиций, — рассказывает Константин Лебедев из CMWP. — После ухода таких титанов как Marriot, Four Seasons и невыхода Fairmont, многие клиенты заняли выжидательную позицию — кто заполнит эту нишу. С интересом наблюдаем за Азимутом и его проектами, ну и, конечно, за Космос Групп».
Отчасти уход крупных западных брендов пошатнул спрос на сервисные апартаменты — особенно в люксовом сегменте, говорит и Руслан Сырцов. «Громкое имя знакомого обеспеченной аудитории бренда отелей помогал продавать сервисные апартаменты. Но сейчас российские подразделение отельных сетей перешел в управление российским командам, которые соблюдают прежние стандарты обслуживания, — подчеркивает эксперт. — Также на рынок постепенно выходят азиатские игроки, которые в перспективе могут быть вовлечены в проекты сервисных апартаментов».
Еще один момент, связанный с вынужденным импортозамещением — сложности с премиальной отделкой, добавляет Руслан Сырцов. «Возникла проблема с умным домом — практически обязательным элементом сервисного апартамента. Ушли поставщики премиальной мебели, светотехники, кухонного оборудования», — перечисляет эксперт. Что касается более демократичных сегментов рынка — санкции затронули их намного меньше.
«Что касается массового сегмента и бизнес-класса, то здесь доля импорта не превышает 10%, — поясняет Егор Федоров. — За последние два года девелоперам удалось перестроить логистические цепочки и заменить позиции импортных производителей отечественными аналогами, не уступающими по качеству».
Что касается перспектив формата — эксперты сходятся во мнении, что звездный час сервисных апартаментов еще впереди. «Понимая конечную емкость столичных рынков, крупные девелоперы переходят на топовые туристические направления: петербургская ГК Acorn к середине 2025 реализует 4* сервисный апарт-отель „Вилла морта Архыз“ на одноименном курорте. Проект рассчитан на 158 юнитов и будет находиться под управлением Mantera Group», — рассказывает Иван Починщиков. По его прогнозу, развитие формата будет происходить именно в регионах, где активно развивается внутренний туризм. Константин Лебедев из CMWP уверен, что и в столице этот формат получит активное развитие. «Не стоит забывать, что пустая ниша долго пустой не остается. Я думаю, в конечном итоге и в Москве появится свой правильный формат, который „разогреет рынок“», — заключает эксперт.
