Пока на первичном рынке продолжают буквально сметать элитные объекты, вторичка проходит через трансформацию: одни объекты и локации стремительно выходят в тираж, другие набирают популярность.
Дорогу молодым
Несмотря на то что столичному рынку элитной недвижимости всего около четверти века, на нем вовсю царит эйджизм, говорят опрошенные HomeHunter эксперты. Покупатели практически не интересуются объектами, построенными не только десять, но и более пяти лет тому назад. «Требования к вторичным элитным объектам за последнее десятилетие изменились очень сильно. Сейчас на рынке происходит странная, на мой взгляд, вещь: люди, интересующиеся покупкой элитного жилья, отказываются брать вторичку в домах старше пяти лет, — говорит владелец бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. — Спрос в сегменте домов, построенных в 2015—2016 гг. и раньше, практически вымер. Доходит буквально до абсурда: сейчас на Остоженке можно найти предложения по $10 тыс. за 1 кв. м с отделкой. И спроса на такие квартиры нет — дома считают морально устаревшими. Я называю эту ситуацию «синдром новых ботинок»: почему-то клиенты хотят только самое новое, современное, актуальное. Даже в том случае, если «старое», в принципе, ничуть не хуже».
О разделении рынка на два сегмента («старая» и «новая» вторичка) говорит и генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова. «Есть запрос на «свежую» вторичку. Покупатели хотят более свежих комплексов, которые были построены два-три года назад. Такие дома более продуманные с точки зрения архитектуры, планировок, входных групп — сейчас эти факторы в приоритете, — говорит Ирина Могилатова. — Хуже всего спрос на дома начала 2000-х, которые уже морально устарели. Не буду показывать пальцем, но в Москве есть некогда элитные объекты, которым дадут фору даже современные комплексы бизнес-класса». Единственное исключение из правила — фасадные особняки, как реконструированные, так и нет. «Устойчивый интерес сохраняется к фасадным особнякам, не затронутым реконструкцией, — говорит эксперт. — Эти объекты очень ценятся, даже если в них деревянные перекрытия».
Новые места силы
Изменения затронули и географическую иерархию столицы — одни локации утратили популярность, другие, напротив, набрали. Яркий пример — район Хамовники, говорит Елизавета Некрасова. «Та часть района, которая когда-то возглавляла топ самых дорогих локаций (Остоженка, Пречистенка и прилегающие переулки), сегодня востребована куда меньше Плющихи и Пироговки. Еще одна локация, потерявшая в спросе, — небоскребы «Москва-Сити». Когда-то высотки очаровывали своими видами, но сейчас аудитория элитного рынка уже критически воспринимает и соседство с офисами, и размер имущественного налога. Эти факторы уже нашли отражение в ценнике, в перспективе стоимость апартаментов в локации еще скорректируется».
А вот соседняя Пресня, по данным Tweed, вышла в лидеры по продажам. «Это очень зеленый район с разнообразной инфраструктурой, который интересен в первую очередь семейным покупателям. И у Пресни отличная логистика, поэтому район часто выбирают, например, люди, работающие в «Москва-Сити», которым комфортнее жить не в самом «Сити», а по соседству, — говорит Ирина Могилатова. — Вот на Остоженке, на мой взгляд, семьям жить некомфортно — там нет инфраструктуры, каменные джунгли. На Патриарших прудах — тоже, сейчас там центр ночной жизни, много увеселительных заведений. Думаю, со временем по статусу Красная Пресня может «дорасти» до Хамовников».
«В тройку самых топовых локаций для покупки вторичного жилья сейчас входят Хамовники, Остоженка и Арбат, — считает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — Но им буквально на пятки наступают другие востребованные локации. Прежде всего это район Патриарших прудов, который очень востребован, несмотря на изменение формата жизни от старомосковской тишины к городскому центру притяжения. Еще одна топовая локация — Замоскворечье. На его территории расположено немало привлекательных вариантов среди недавно введенных в эксплуатацию проектов: ЖК Ordynka, ЖК «Полянка/44». В них уже появляются предложения на вторичном рынке, которые по ликвидности опережают варианты в более старых комплексах (ЖК «Имперский дом», ЖК «Коперник», ЖК «Онегинъ»)».
Елизавета Некрасова отмечает высокий потенциал так называемого Театрального квартала — района в окрестностях Большого театра, где в последние четыре года стартовало несколько элитных проектов: «Дмитровка, 9», «Столешников, 7», «Камергер», «Кузнецкий Мост by Lalique». «Активно сейчас развиваются Китай-город и Чистые пруды, которые десять лет тому назад не считались элитными локациями. В перспективе спрос на вторичную элитную недвижимость придет и в эти районы», — говорит эксперт.
«Следующий на очереди в лидеры, возможно, район Чистых прудов, где сейчас ведется активный девелопмент, — говорит Ирина Могилатова. — Это очень приятный район. Здесь много зелени, красивые бульвары, много фасадных домов, но пока маловато премиальной инфраструктуры и не самая простая логистика».
Что почем
Средняя цена 1 кв. м в сделках на вторичном рынке элитной недвижимости, по данным Savills, к началу второго квартала 2021 г. составила 725 000 руб. — на 3% больше, чем в 2020 г. Средний бюджет сделки вырос еще заметнее — на 11% до 141,7 млн руб. Начиная с 2019 г. основной объем спроса плавно переходит на рынок новостроек, отмечают в компании. С начала 2020-го более половины всех сделок с элитными квартирами и апартаментами (58%) заключено именно на первичном рынке. Но вторичка не сдается — благодаря захлестнувшему столицу буму спроса на недвижимость начиная со второй половины 2020 г. продажи в сегменте идут высокими темпами. «Ажиотаж на первичном рынке отразился в том числе и на вторичном. Особенностью прошлого года было вымывание ликвидных предложений, что привело к росту цен, часть собственников передумали продавать свои квартиры», — говорит генеральный директор агентства недвижимости VSN Realty Яна Глазунова.
«Сейчас ситуация активная, покупают все. Люди конвертируют деньги в недвижимость, — поясняет Ирина Могилатова. — Предложение сужается и не успевает за спросом. Вымываются хорошие объекты: качественных квартир с хорошим ремонтом мало. Сроки экспозиции сократились, покупатели особенно не торгуются. Интересно, что покупают даже то, что не нужно никому было годами. Речь не о неликвиде, а о переоцененных квартирах. Годами их ценник считался неадекватным, а сейчас, с ростом цен, приблизился к норме». С начала года, по оценке эксперта, цены на элитную вторичку выросли на 7%, за последний год — на 25%. Самый активный спрос сейчас сосредоточен в двух ценовых сегментах: 50—70 млн руб. за объект («старая» вторичка) и 100 млн руб. за объект («новая» вторичка).
В компании Knight Frank среднюю стоимость элитного вторичного предложения оценивают в 1,1 млн руб. за «квадрат». Самые высокие цены — на Патриарших прудах (2,2 млн руб. за 1 кв. м), самые низкие — на Сретенке (650 тыс. руб. за 1 кв. м).
«Доля апартаментов в структуре предложения на московском элитном вторичном рынке составляет около 45%, квартир — более 50%. Остальное — особняки и пентхаусы, но спрос на них невелик: первые сильно проигрывают клубным домам с точки зрения безопасности и уровня развития инфраструктуры, а вторые слишком дороги и к тому же привлекают много внимания — не все готовы афишировать свое богатство в России», — говорит директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин. В Must Have долю особняков на вторичном рынке оценивают в 5%, в Tweed говорят о 26 объектах в экспозиции. «Мы сейчас продаем около 600 вторичных объектов, 68% предложения — это квартиры, 23% — апартаменты, 9% — пентхаусы», — говорит Ирина Могилатова.
«Объекты вторичного рынка элитного жилья, как и лоты в новостройках, востребованы у покупателей. Однако на нем наблюдается определенный дефицит лотов в популярных новых проектах, которые уже введены в эксплуатацию, — отмечает Анна Раджабова. — Это, например, ЖК «Grand Deluxe на Плющихе», ЖК Bunin, ЖК Barrin House. Кроме того, стоит отметить популярность вариантов с террасами и патио».
Именно «новая» вторичка, уверена Елизавета Некрасова, и будет концентрировать основной спрос в сегменте. «У объектов, которые были построены больше пяти (и тем более десяти) лет тому назад, перспективы не самые оптимистичные, — говорит эксперт. — Все хотят новых проектов. «Возрастное» вторичное жилье может быть интересно покупателям только при условии очень привлекательной цены».
«Спрос на элитное вторичное жилье будет расти, никаких предпосылок для стагнации или уменьшения цен пока не замечено. Рынок периодически пополняется новыми предложениями, многие из которых востребованы и ожидаемы, — отмечает привлекательность «новой» вторички и Анна Раджабова. — В целом, изменения на вторичном рынке будут происходить плавно и в долгосрочной перспективе». Яна Глазунова тоже видит будущее рынка в дальнейшем расслоении на востребованную и дорогую «новую» вторичку и менее популярную и более демократичную «старую». «При адекватной стоимости любая вторичная элитная недвижимость будет иметь свой спрос, — подчеркивает эксперт. — В отличие от новостройки, вторичную квартиру всегда можно посмотреть и оценить качество «вживую». Также это возможность найти квартиру в той же локации существенно дешевле. Например, если в районе Остоженки цены в новостройках без отделки начинаются от 1 млн руб./кв. м, то на вторичном рынке можно найти готовую квартиру от 600 000 руб./кв. м». Сегмент «старой» вторички остается интересным покупателям, нацеленным на максимальные дисконты, заключает Яна Глазунова.
В целом же все опрошенные HomeHunter эксперты сходятся во мнении, что вторичное элитное жилье останется востребованным и цены в сегменте продолжат рост — хотя и не такими темпами, как в сегменте новостроек. Новое вторичное предложение продолжит расти, постепенно оттесняя старые проекты в более низкую ценовую категорию. Не исключено, что со временем это найдет отражение и в риелторской классификации объектов.
