Благоустройство, проводимое городом, напрямую не влияет на элитную недвижимость, но повышает качество повседневного комфорта требовательных жителей.
Красиво жить не запретишь!
В Москве нет районов, где сосредоточена только элитная недвижимость, но львиная доля таких объектов находится в центре города – на территории Центрального АО. Центр города в наибольшей степени соответствует общепринятым критериям «элитности» по месту расположения, набору и качеству инфраструктуры, транспортной доступности и другим особенностям. С другой стороны – на качество жизни влияет и среда обитания – это то, куда человек попадает, выходя из своего дома.
Благоустройство города – важная часть работы, проводимой мэрией Москвы, отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики KnightFrank. И за последние годы в Москве произошли большие перемены. Как жители, так и гости столицы отмечают, что город меняется в лучшую сторону и становится все более комфортным не только для работы, но и для жизни. Здесь можно выделить такие работы, как обустройство пешеходных зон и расширение тротуаров в центральной части города, дорожные работы, озеленение, реконструкция парковых зон, набережных Москва-реки, перечислила Широкова.
Центр города как велосипедные спицы пронизывают улицы, по которым постоянно движутся тысячи автомобилей. А это не только шум, но и вредные выбросы. Чтобы уменьшить загрузку улиц и создать в городе некие островки без машин, город реализовал проекты по созданию пешеходных зон. На многих традиционно прогулочных и туристических улицах в центре города существенно увеличилась пешеходная часть, некоторые из них полностью стали пешими, рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». В результате реконструкции на них появилось больше зеленых насаждений, мест для отдыха на свежем воздухе, что значительно увеличило комфорт и удобство пребывания на улицах для пешеходов. Только внутри Бульварного кольца функционирует восемь таких территорий, а количество пешеходных зон в городе превысило два десятка. Самые популярные пешеходные зоны – это улицы Арбат, Никольская, Кузнецкий мост и переулки: Камергерский, Столешников, Лаврушинский и другие.
Одни из самых ярких впечатлений можно получить, отдыхая у воды. В центре города протекает Москва-река, а это десятки километров набережных, благоустройством которых уже занимается город. По словам Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), одним из самых интересных проектов, реализуемых правительством столицы в рамках благоустройства – реконструкция территорий, прилегающих к Москва-реке. Этот проект затрагивает в числе прочих, центральные районы, где располагается большинство объектов элитной жилой недвижимости. Так, в соответствии с анонсированными планами города, предстоит благоустройство набережных «золотого» острова Балчуг. Правда, в мае прошлого года работы приостановили из-за вызванного пандемией сокращения расходов на благоустройство, сожалеет она.
Власти города объявили о том, что в ближайшие годы в столице появится более 60 км новых набережных и 40 общественных центров. Самые интересные преобразования анонсированы на Краснопресненской набережной, которую в соответствии с проектом разделят на три зоны: пешеходную часть, многоуровневый линейный парк и многофункциональный террасный парк. То есть, будет создана благоустроенная зона отдыха с масштабным озеленением, организацией детских и спортивных площадок, построен скейт-парк, кафе с открытыми террасами, зоны отдыха, где можно организовать пикник и многое другое.
На привлекательности центра города для проживания сказывается реконструкция ключевых парков, говорит Николай Винидиктов, управляющий партнер Clayton&Boyers. Так, на территории района Якиманка находится главный столичный парк – Парк Горького. Реконструкция парка включила обновление входной группы (анфиладу главного входа, кассовых павильонов), создание ландшафтного парка, организацию зоны отдыха. В парке после реконструкции открыли Зеленый театр, реконструировали Ажурную беседку, возвели круглогодичный спортивный центр, построили большую детскую площадку и многое другое. Реконструкция Нескучного сада включает не только благоустройство и озеленение территории, организацию зон отдыха, но и капитальный ремонт и восстановление исторических зданий на его территории (Охотничего, Винного и Чайного домиков), реставрацию дворцовых ворот, чугунного фонтана.
В районе Хамовники благоустроен парк Новодевичьи пруды. Аллеи расположили так, что они образовали закольцованный прогулочный маршрут вокруг прудов. В сквере разбили клумбы, поставили лавочки для отдыха, обустроили детскую площадку. Достопримечательностью парка стала скульптура «Дорогу утятам!», подаренная Барбарой Буш Раисе Горбачевой в 1991 г. В Москве установлена копия скульптуры, а подлинник находится в общественном парке в Бостоне как памятник маме – утке Миссис Маллард и ее восьмерым утятам – героям повести «Дорогу утятам!» американского писателя Роберта Маклосски. Возле скульптуры постоянно собираются дети, фотографируются туристы. Впрочем, утята так понравились посетителям парка, что сначала украли одного утенка, а потом еще трех. Скульптуры восстановили и приковали арматурой. Еще один небольшой парк в Хамовниках – сквер Девичьего поля. По плану реконструкции обновили покрытие и расширили дорожки, обустроили цветники, отремонтировали газон, появилась сцена для проведения различных мероприятий, беседка, новые скамейки и диваны для отдыха, две детские площадки и прочие соответствующие месту атрибуты.
В 2017 г. в центре Москвы поблизости Кремля (Тверской район) появился городской культурно-просветительный парк «Зарядье», объединяющий на своей территории воссозданный ландшафт четырех природных зон (смешанный лес, северный ландшафт, степь, заливные луга) и уникальные объекты для отдыха и культурного досуга – это Концертный зал, подземный музей «Зарядье», летний амфитеатр «Стеклянная кора», «Парящий мост» и другие. Парк «Зарядье» стал достопримечательностью и новой точкой притяжения на карте Москвы, где любят отдыхать и жители города, и гости столицы.
Программа благоустройства ЦАО одна из самых масштабных в Москве. На 2020 г. она включила 353 объекта. В них вошли и территории жилой застройки, и территории образовательных учреждений, и озеленение «знаковых объектов», например, как АРТ квартира на Сыромятнической набережной или Рублевский сквер в Андроньевском проезде. И если в прошлые годы все намеченные работы выполнялись практически в полном объеме, то в 2020 г. все планы нарушила пандемия и связанное сокращение бюджетного финансирования.
Городское благоустройство создает не только привлекательное окружение, но и притягивает качественную и современную инфраструктуру, что очень важно для жителей элитной недвижимости, считает Ольга Широкова. Так, как всегда, приятнее пройти пешком вечером по красивым, безопасным, хорошо освещенным улицам до ближайшего хорошего ресторана, чем добираться на автомобиле и стоять в пробках. Однако, считает она, здесь есть и обратная сторона: активное благоустройство и появление мест притяжения не всегда положительно сказывается на расположенных поблизости элитных домах, так как такие точки притяжения стягивают туристов и жителей других районов Москвы. В качестве примера можно привести район Патриарших прудов, где днем и ночью много людей, шум, громкая музыка, чему не рады резиденты. Просто парк в пешей доступности – это, конечно, плюс, а активное проходное место под окнами – скорее минус, отмечает Ольга Широкова. У покупателей высокобюджетных объектов ценится тишина и камерность, добавила Анна Раджабова.
Главное - место
Ирина Доброхотова считает, что глобально проводимая городом программа благоустройства не оказывает существенного влияния на элитную недвижимость. В тех районах, где строятся дома премиум- и элит-класса, уже и так сформирована достаточно комфортная атмосфера и окружение. Каких-либо заброшенных строек или депрессивных объектов, неблагоустроенных участков, которые могли бы оказывать существенное негативное влияние на жителей, в самых дорогих районах Москвы практически не осталось. Елизавета Некрасова, основатель и президент Must Have Бюро придерживается такого же мнения и отмечает, что центр довольно однородный и уже приведен в порядок, а продает себя место. Сам факт наличия благоустройства – это важный, но это не основополагающий фактор при выборе недвижимости.
Хотя Анна Раджабова придерживается другого мнения. Она считает, что, например, ЖК «Садовые кварталы», «Жизнь на Плющихе», «Клубный дом Roza Rossa выиграли за счет благоустройства Хамовников, где в последние годы были реконструированы спортивные объекты, благоустроены набережные, обустроены скверы, реконструированы исторические и культурные здания, а также улучшена транспортная и пешеходная доступность.
По мнению Яны Глазуновой, больше интереса у покупателей элитной недвижимости вызывает наличие парковых зон. Это может быть и большое «Зарядье», к близости к которому, например, аргументирует в своем позиционировании премьерный дом 2020 г - Lumin. Прогулочная набережная, которая появится в ходе реализации еще одного нового дома «Бадаевский», прибавляет привлекательности проекту, как и виды с зеленых крыш его будущих вилл.
Если говорить о плейсмекинге, рассуждает Яна Глазунова, то некоторые проекты элитной недвижимости сами способны создать дополнительную ценность для локаций, если мы говорим о BVLGARI HOTELS & RESORTS на Большой Никитской или раскрыть потенциал места, если мы посмотрим на развитие территорий у Серебрянической набережной, где уже построен клубный дом NV 9 и стартовали продажи в проекте «Тессинский, 1». «Логично, когда город улавливает социальные и культурные изменения, которые происходят в разных районах и находит возможность для создания комфортных общественных пространств для локального сообщества, там, где идет новое жилое строительство», - сделала вывод генеральный директор VSN Realty.
Благоустройство и ликвидность
Кардинальное влияние на продажи элитной недвижимости программа благоустройства в центре не оказывает, считает Ирина Доброхотова. Сам факт благоустройства улицы или появление новой зеленой зоны рядом с интересующими их ЖК не является одним из ключевых при выборе проекта. По ее мнению, последний крупный и знаковый объект, который в большей степени повлиял на повышение ликвидности близлежащих ЖК – парк Зарядье. Николай Винидиктов также подтвердил, что после открытия парка «Зарядье» все старые и новые элитные проекты, которые располагались от достопримечательности на расстоянии до 15-20 минут пешком, получили возможность при позиционировании ссылаться на парк. Покупатели, для кого это важно, особенно семьи с детьми, стали более охотно покупать квартиры в этом районе, потому, что «каменные джунгли», характерные для густозаселенного центра, место «на большого любителя».
По мнению Алексея Чумалова, руководителя отдела продаж Kalinka Group, практически все новые элитные жилые комплексы имеют свой ландшафтный дизайн, поэтому городское благоустройство покупателей, скорее всего, не сильно интересует. Николай Винидиктов говорит, что покупатели больше внимания обращают на наличие озеленения в рамках самих проектов и это, в конечном итоге, сказывается на продажах, особенно в последнее время, когда появились ограничения вызванные пандемией. Пример, небольшая парковая зона на первом уровне башне Neva Towers или Capital Towers в Москва-Сити, где все-таки мало озелененных территорий и ощущается их недостаток, поэтому это плюс, который имеет значение при продажах.
Но на старый фонд либо на проекты реконструкции благоустройство, конечно, влияет. «У нас пару лет назад была сделка в доме, расположенном на Пречистинке, 13 и мы специально под нее пытались найти городские планы по реконструкции улицы, приводит пример Чумалов, - а полученные данные помогли людям принять решение. Такой же случай был и при продаже квартиры по Бронной, 16. И если мы говорим о сужении проезжей части улиц и это ведет к снижению автомобильного трафика, то вот покупателями это оценивается однозначно позитивно. Конечно, благоустройство в целом не влияет на цену, а повышает ликвидность».
Как пример положительного влияния реконструкции набережных Елизавета Некрасова назвала проект Brodsky расположенный как раз на реконструированной Лужнецкой набережной, где в кратчайший срок были распроданы все квартиры. Но следует отметить, что проекты с видами на воду всегда пользуются повышенным интересом.
В Москве проекты элитного класса, как правило, расположены либо в центре города, поэтому принципиально строительство новых дорог, развязок и станций метро не влияет на продажи подобных объектов. Тем не менее, в рекламе нередко используется посыл в стиле «5 минут езды до Кремля», который подчеркивает престижность локации, говорит Ирина Доброхотова.
Еще один проект города, который затронул и интересы жителей центра города – это организация платных парковок. Хотя, как считает Анна Раджабова, эта проблема покупателей элитного жилья не волнует, так как они планируют пользоваться паркингом, имеющимся в доме. Но, как отметил Николай Винидиктов, появление платных парковок все-таки задало тренд на покупку машиномест в подземных паркингах. Примечательно, что зачастую парковочные места в таких проектах раскупают быстрее квартир.
