Платформа HomeHunter совместно с экспертами ведущих риелторских компаний Москвы провела мониторинг рынка дорогой и сверхдорогой недвижимости. Было установлено, что индустрия элитного жилья вышла на максимальные показатели за последние пять лет, но потолок все еще не достигнут. В городе по-прежнему достаточно подходящих площадок для запуска новых проектов.
100 – это не предел
По информации компании «Метриум» на сегодняшний день в столице ведутся продажи в 64 премиальных и 52 элитных комплексах. В совокупности они насчитывают 4,54 тыс. лотов. Почти четверть (23,1%) от этого объема приходится на три самых крупных проекта – Neva Towers, «Поклонная 9» и Башня «ОКО».
За последние пять лет количество высокобюджетных новостроек, представленных на рынке, увеличилось в 2,5 раза. При этом пул квартир и апартаментов, доступных для реализации, за эти годы то расширялся, то сужался. Так, по итогам второго квартала 2015-го он составлял 1,13 тыс. единиц. Спустя два года этот показатель достиг уже 3,25 тыс. единиц. В 2019-м произошло масштабное сокращение экспозиции – до 2,45 тыс. лотов (на 24,7%). За последний год объем предложения на рынке вырос более чем на 85%. В Knight Frank указывают, что это во многом обусловлено стартом ряда крупных проектов во втором полугодии 2019-го. За последний квартал прошлого года совокупная площадь элитного предложения увеличилась с 270 до 320 тыс. кв. м, то есть на 18,5%. Поскольку элитные новостройки предполагают длительный период экспозиции (в некоторых продажи ведутся и спустя пять-семь лет с момента выдачи РВЭ), их количество на первичном рынке продолжит накапливаться.
ЖК Поклонная, 9 ( p9.moscow)
В ожидании дебютантов
В 2020-м премьер элит- и премиум-класса было немного. Среди них аналитики Penny Lane Realty выделяют ЖК Eleven в Пресненском районе, апарт-комплекс Lumin в шаговой доступности от Кремля (на Славянской площади), «Дом Абрикосова» на Чистых прудах, ЖК «Лаврушинский» у Третьяковской галереи, а также ЖК Hide в месте, где река Сетунь впадает в Москву-реку (Раменки). В последнем стоимость жилья начинается с 16 млн рублей.
«Застройщики не спешат выводить объекты в эксплуатацию, переносят старты продаж, фокусируются на достройке ранее начатых проектов, что типично для любых кризисных периодов», – объясняет Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. Однако это вовсе не означает, что темпы насыщения рынка новым предложением будут угасать. По словам директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, внутри Садового кольца сейчас на завершающем этапе перед началом строительства находятся четыре проекта, в зоне между Садовым кольцом и ТТК – еще шесть. Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова называет несколько возможных премьер: премиальный комплекс на Таганке, проект de luxe на Якиманке, реализация которых ведется пока в закрытом режиме, а также дом с отельным сервисом на Тверской – Corinthia Hotel & Residences.
Застройщики мотивированы запускать новые проекты. Элитный и премиальный сегменты – наиболее устойчивы в кризисные периоды. Платежеспособность их аудитории сохраняется даже при самых неблагоприятных социально-экономических условиях. Поэтому спрос не понесет заметных потерь. Кроме того, ценники постоянно индексируются. В Kalinka Group ожидают, что в целом по рынку цены продолжат стабильно расти в диапазоне 5-10%.
ЖК Eleven (фото eleven.ru)
Премиум-класс будет прорастать Дорогомиловом
Ведущие специалисты в сфере жилищного консалтинга выявили несколько локаций, которые призваны стать основными центрами девелоперской и потребительской активности в высокобюджетном сегменте.
Остоженка
Александр Шибаев, руководитель отдела консалтинга и аналитики Kalinka Group анонсирует на 2020-2021 гг. появление на Остоженке пяти новых проектов общей площадью более 54 тыс. кв. м. Среди них сразу два жилых комплекса в Соймоновском проезде, то есть непосредственно у храма Христа Спасителя.
«Кремлевская локация»
Кварталы на острове Балчуг (Софийская набережная) и Москворецкой набережной уже сегодня превращаются в главных конкурентов «Золотой мили». Пока что это только формирующийся массив проектов, но его значение на элитном рынке будет только возрастать.
Патриаршие пруды
В этой локации сосредоточена самая дорогая недвижимость Москвы (средний прайс квадратного метра – 2,36 млн рублей), и ее совсем мало – 15 лотов в двух домах. Но по данным Knight Frank, в скором времени здесь будут активированы еще несколько компактных проектов.
Дорогомилово
«Самый динамичный прирост предложения за последний год зафиксирован именно в Дорогомилово. Если ранее на его долю приходилось не более 1-2% предложения, то сейчас локация занимает лидирующую позицию, здесь сосредоточено 16% всех лотов. Продажи пока ведутся в трех комплексах премиального уровня, но район обладает высоким потенциалом (в частности, готовится старт жилого комплекса на территории Бадаевского пивзавода). В связи с доступностью района (средневзвешенная цена премиального предложения – не более 470 тыс. рублей за квадратный метр) локация вошла в тройку самых востребованных районов по итогам первого полугодия 2020 года», – комментирует Андрей Соловьев.
В пользу Дорогомилово работает многолетний потребительский голод. Александр Шибаев обращает внимание на то обстоятельство, что за последние десять лет девелоперская активность в этой части Москвы была на очень низком уровне. «Как мы видим на опыте реализации проекта «Кутузовский 12», в районе накопился огромный отложенный спрос покупателей в сегментах “бизнес” и “премиум”», – констатирует эксперт.
ЖК Кутузовский, 12 (фото kutuzovskiy12.ru)
Пресненский район
Главной точкой роста на территории Пресненского района остается ММДЦ «Москва-Сити». Эта локация привлекательна и для девелоперов ввиду ограниченного количества участков для строительства, и для покупателей из-за относительно доступных цен, – считают в Knight Frank.
На текущий момент более 60% сверхдорогого предложения сконцентрированы в рамках массива, объединяющего районы Дорогомилово, Пресненский, Тверской, Якиманка и Хамовники.
Рынок с эластичными границами
Активное строительство в высокобюджетном сегменте создает впечатление, что индустрия стоит на грани исчерпания свободных площадок. Казалось бы, это может привести к постепенному уменьшению масштабов новой застройки, а затем и к полному ее прекращению. Следовательно, рынок полностью замкнется на вторичные продажи. Однако в действительности такой сценарий маловероятен. Анна Раджабова уверена: «В ближайшее время прекращение строительства премиального и элитного жилья не ожидается, поскольку есть потенциал использования старых московских зданий: можно либо сносить и строить новые корпуса на их месте, либо заниматься реконструкцией». По ее оценке, даже в границах Садового кольца еще остались участки для точечной застройки. А для премиального жилья возможностей еще больше. «За пределами Садового кольца находится достаточно свободной территории и бывших промышленных зон для возведения новых комплексов», – уверяют в «Метриум».
Редевелопмент формирует треть рынка высокобюджетной недвижимости
Опрошенные HomeHunter эксперты сходятся во мнении, что значение редевелопмента как одного из главных драйверов развития рынка эксклюзивной недвижимости будет только возрастать. Этот процесс развивается по двум направлениям. Первое из них связано с переформатированием исторических зданий.
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank
«В связи с ограниченностью доступных площадок для строительства продолжится тренд на реконструкцию домов, – полагает Андрей Соловьев. – Около трети всех элитных новостроек построены по такому формату». Даже крупные застройщики активно практикуют этот формат, поскольку он вызывает большой интерес у потенциальной аудитории.
«Такие бутиковые коллекционные проекты будут очень востребованы. Для многих покупателей их премиальное расположение является решающим фактором, они специально ищут недвижимость «с историей», с «красивым адресом», – добавляет Соловьев. Но при этом он делает оговорку, что это низкомаржинальный бизнес по сравнению с новым строительством.
Впрочем, указанный параметр может меняться в зависимости от конкретного подхода. «Одни застройщики сохраняют облик и конструкцию здания, добавляя современные архитектурные элементы, другие не разрушают только фасад и строят фактически новый дом. Строительство таких корпусов сложнее и более затратно», – рассказывает Анна Раджабова. Примерами реализации данной модели могут служить «Дом Абрикосова», Stoleshnikov 7 или «Дом с Атлантами». «В ближайшие годы таких проектов будет больше», – прогнозируют аналитики «Метриум».
В VSN Realty разделяют точку зрения коллег: «У этих проектов всегда высокий потенциал стать частью коллекции трофейной недвижимости». Однако Яна Глазунова уточняет, что это далеко не самый удобный продукт для застройщика: объем вложений здесь выше, этических, эстетических и градостроительных ограничений больше, а состав девелоперского штаба и его партнеров должен быть внушительным.
Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty
Реконструкция исторических объектов – не единственный источник пополнения для высокобюджетной экспозиции. Другим стратегическим резервом для строительной индустрии служат бывшие индустриальные кластеры.
«В Москве 196 промышленных и производственных зон. Представьте потенциал для редевелопмента, если лишь 20% их территорий занимают работающие предприятия и научные объекты. Многие находятся в поясе рядом с ТТК, где возможно строительство премиального жилья», – делает краткий обзор Яна Глазунова.
Главный плюс этих территорий она видит в том, что их размеры дают возможность заниматься квартальной комплексной застройкой. Но вместе с тем промзоны неоднородны по составу и требуют длительного периода обновления.
Андрей Соловьев отмечает, что даже недалеко от центра Москвы (например, в Красносельском и Басманном районах) еще осталось немало индустриальных массивов, которые могут быть реорганизованы под новую застройку, но уточняет: у девелоперов есть и более интересные варианты, чем строительство жилья. «В связи с последними событиями владельцы таких площадок все чаще задумываются о строительстве там складов «последней мили» для процветающего сегмента e-commerce», – говорят в Knight Frank.
С учетом приведенных факторов в Kalinka Group не сомневаются, что дефицит новых проектов рынку не грозит: «В ближайшее время не ожидается уменьшения строительной активности на рынке высокобюджетной недвижимости, поскольку есть много площадок в разработке, которые периодически выходят на рынок. Девелоперы традиционно получают новые площадки при покупке особняков и существующих зданий, сносе или реконструкции зданий в историческом центре города, а также при комплексном развитии территорий». Так, компания Sminex выкупила площадку института «Гиредмет» под снос и уже приступила к строительству многоэтажного комплекса «Лаврушинский».
Искушение высотностью
Однако попытки увеличить доходность проекта через наращивание его высотности зачастую оказывается тупиковым путем. Анна Раджабова напоминает о том, что «на рынке элитных и премиальных проектов предпочтение зачастую отдается малоэтажной и среднеэтажной застройке, когда покупатели хотят жить в уютном клубном доме с небольшим количеством соседей».
Александр Галицын, генеральный директор компании We Know
В то же время Александр Галицын, генеральный директор компании We Know, признает, что у высотной застройки в центре и примыкающим к нему районах есть своя аудитория: «Если мы говорим о точеxных проектах, где всего два-три небоскреба, то интерес к ним высокий. Например, в комплексе «Павелецкая Сити» за полгода с момента старта продаж в марте распродано уже 50% квартир».
Эксперт подчеркивает, что малоэтажная застройка в ЦАО – это преимущественно клубные дома в разных ценовых нишах (от премиума до бюджетов свыше 60 млн рублей). В нише de luxe специалисты We Know отмечают высокий спрос на проект Brodsky и виллы Cameo, ввод которых запланирован на 2020-й г. Галицын допускает, что мало- и среднеэтажные новостройки, которые базируются вне границ ЦАО, при условии просторной территории и хорошо развитой инфраструктуры могли бы для многих покупателей стать хорошей альтернативой загородному проживанию.
Децентрализация поможет центру
«На данный момент потенциал для строительства высокобюджетного жилья в центре столицы очень высок», – резюмируют в Knight Frank. Тем более у центра есть перспективные локации-спутники (Раменки, Дорогомилово) с хорошей экологией, привлекательными природными ландшафтами и развитой инфраструктурой высокого класса. Иными словами, рынок может рассчитывать на новые рекорды по объемам предложения.