В отличие от рынка купли-продажи элитного жилья, который устойчив к любым кризисам, сегмент премиальной аренды обычно довольно гибко реагирует на внешние вызовы. В последние годы таких вызовов было предостаточно: охлаждение отношений с Западом, турбулентность в экономике, наконец, пандемия с закрытыми границами. Вместе с тем рынок сохраняет активность и даже поднялся до доковидного уровня. Разбираемся вместе с экспертами по элитной аренде, что происходит в сегменте и кто сегодня обеспечивает спрос.
Moscow, goodbye
Рынок вырос не только с начала года, но и относительно допандемийных показателей, отмечают аналитики Savills: по их данным, в этом мае спрос был выше, чем в марте 2020-го, на 3%. Относительно карантинного мая прошлого года прирост существенно выше — в 2,2 раза. Рост сделок есть и к маю 2019-го — на 10%. «В последние месяцы отмечается рост сделок в высокобюджетном сегменте. Восстановление спроса ведет к постепенному, хоть и медленному, росту цен на рынке аренды элитной городской недвижимости», — отмечает директор по продажам Kalinka Realty Алексей Чумалов.
О росте спроса говорят и в агентстве элитной недвижимости TWEED — по словам генерального директора компании Ирины Могилатовой, с января по июнь число обращений по поводу аренды выросло на 45%, превысив показатели I квартала 2020 г. Ставки предложений от собственников в базе компании с января поднялись на 12% — это связано именно с ростом спроса. Средняя заявленная стоимость аренды элитной квартиры в центре Москве сейчас, по данным TWEED, — около 600 тыс. руб. в месяц.
С учетом премиального сегмента и районов за пределами ЦАО, по данным Savills, средние ставки в предложении сейчас составляют порядка 365 тыс. руб. за объект. «Наиболее востребованные у арендаторов зоны — Арбат, Тверская, Хамовники (внутри Садового кольца). Средний чек аренды у одиноких людей и пар составляет 200-400 тыс. руб. в месяц, у семей с детьми — 500-800 тыс. руб. в месяц», — делится данными компании Алексей Чумалов.
В Savills же отмечают, что ценовые ожидания арендаторов не совпадают с ожиданиями собственников квартир: средний бюджет спроса отстает от среднего бюджета предложения на 35% и составляет порядка 271 тыс. руб. Дальнейший рост такого разрыва может привести к стагнации на рынке, считают в компании: возможна ситуация, когда при взаимной заинтересованности в договоре обе стороны сделки будут занимать выжидательную позицию. В отдаленной перспективе это может привести и к коррекции ставок, прогнозируют в Savills.
В самом верхнем сегменте рынка ставки уже снизились, отмечает генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин. «Если сравнить рынок сегодняшний с рынком доковидного периода, видно, что центральные районы, такие как Арбат и Тверской, страдают больше, — говорит эксперт. — Квартиры, которые раньше сдавались по 10 тыс. евро и «уходили» за неделю, сейчас стоят и ждут своих арендаторов месяцами, хоть цена и снизилась в пять раз и зафиксирована в рублях. Дело все в том, что количество экспатов и иностранцев с дипломатической миссией в Москве сократилось. Именно они были основными клиентами домов старого фонда, расположенных в самом сердце столицы».
Уход иностранцев с рынка аренды отмечает и эксперт рынка элитной недвижимости Марина Шекера. «Сделки с иностранцами есть, но они единичны, — говорит она. — Эти клиенты — в первую очередь сотрудники посольств. В этом году, например, были сделки с дипломатами Британии и Японии».
Золотые улицы
Отток иностранного спроса привел к высвобождению части предложения, отмечает Борис Борискин, но это касается в первую очередь ценовой верхушки. «Спрос на такие районы, как Раменки и Хамовники, остается высоким, в первую очередь потому, что в этой локации много хороших домов с охраняемой территорией, развитая инфраструктура и удобная транспортная доступность. Стоимость, как и спрос, в этих районах сильно не падает», — говорит эксперт. В Savills фиксируют высокий спрос на такие локации, как Ленинский и Ленинградский проспекты (совокупно — около 20% сделок), Лубянка и Китай-город (7%), Арбат и Тверская (также по 7%).
Самые дорогие локации для аренды сейчас, по оценке Kalinka Realty, — «Золотая миля» в Хамовниках, Патриаршие пруды и Арбат, в пятерку также входят Якиманка и Тверская улица. Ирина Могилатова называет лидером по ценам район Патриарших прудов: по оценке эксперта, ставки предложения в локации перевалили за 1 млн руб. в месяц. Максимальная ставка аренды в июне, по словам Алексея Чумалова, — $60 тыс. в месяц (чуть менее 4,4 млн руб.), в таком бюджете предлагается шестикомнатный пентхаус на «Золотой миле» (ЖК Crystal House) площадью 435 «квадратов». В тройку самых дорогих объектов в базе компании также входят особняк с собственным бассейном, фитнес-залом и СПА в ЖК «Резиденция Чистые пруды» общей площадью 920 кв. м ($50 тыс. в месяц) и трехуровневый пентхаус площадью 600 кв. м с террасой и пятью спальнями на ул. Пречистенка (3 млн руб.).
Такой же уровень цен приводят и в Skolkovo Realty. «При этом на рынке есть недорогие лоты стоимостью порядка 100 тыс. руб., которые тоже относятся к элитному жилью, — говорит Борис Борискин. — Вряд ли в этих квартирах будет стоять холодильник для шуб или напольная акустика Penaudio Karelia, но качественный ремонт и круглосуточная охрана — легко. Иногда бывает, что в одном и том же комплексе стоимость аренды отличается в разы. По понятным причинам лоты стоимостью от 100 000 до 350 000 руб. «уходят» быстрее. Но никогда не предугадаешь. Иногда за пару дней сдается жилье стоимостью в миллионы, иногда долго стоит приличная квартира по приятной цене. Все зависит от конкретного запроса».
Кто та молодая шпана
На смену иностранцам приходят новые категории арендаторов, говорит Марина Шекера: клиентами агентств элитной недвижимости становятся в том числе категории нанимателей, традиционно интересующихся демократичным сегментом. «Сейчас оживился спрос в нижнем сегменте рынка — квартиры в центре стоимостью 70—100 тыс. активно арендуют в складчину, — говорит Шекера. — Чаще всего такие заявки на аренду трех- или четырехкомнатных квартир поступают от нескольких семей в возрасте до 40 лет, но есть и другие клиенты, например, жильем в этом бюджете в центре города интересуются курьеры «Яндекс.Еды» и «Деливери». Собственники квартир все еще осторожно относятся к таким нанимателям, но сделки есть».
Основные же арендаторы в элитном сегменте сегодня, по словам эксперта, — представители малого и среднего бизнеса, преимущественно из регионов. «Много обращений от арендаторов из Краснодарского края, с Севера, — рассказывает Марина Шекера. — Еще одна новая аудитория — тиктокеры. Это в основном молодые люди, до 27-28 лет, они активно интересуются арендой элитного жилья, в том числе и в верхнем ценовом сегменте. Для собственников эта аудитория пока не очень понятна, многие с сомнением оценивают платежеспособность таких клиентов. Но сделки идут — недавно, например, мы подыскали одному такому арендатору квартиру в „Триумф-Паласе“ за 450 тыс. руб. в месяц».
Все опрошенные Homehunter эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на уход с рынка иностранных арендаторов, сегмент элитной аренды жив и вполне активен. «Полагаю, что в ближайшее время ситуация сильно не изменится. Спрос на аренду элитного жилья будет всегда, — резюмирует Борис Борискин. — Кто-то переезжает из других городов, кто-то переезжает из собственной квартиры, потому что хорошая школа для ребенка находится в другом районе. Есть клиенты, которые, обладая достаточным состоянием, не покупают квартиры, а арендуют по ряду причин (нравится не привязываться к месту, считают, что экономически выгоднее снимать элитное жилье, чем покупать бизнес- или экономкласс, либо те, кто не хочет «светиться»).
«До 1 июня было много запросов от арендаторов на жилье в бюджете от 500 тыс. руб. в месяц и выше, — говорит Марина Шекера. — С началом лета активность снижается — люди едут в отпуска, за город. Но активность однозначно выше прошлогоднего уровня». «С началом лета спрос на городскую аренду снизился — многие уезжают за город или на отдых, — соглашается Ирина Могилатова. — Об этом говорит, в частности, повышенный спрос на загородную аренду, который традиционно возрастает к лету». Но, несмотря на начало низкого сезона, все эксперты солидарны в одном: рынок спокойно преодолел коронакризис, а спрос на элитное жилье в сегменте полностью импортозаместился.
