Один из важнейших вопросов, стоящих перед современными мегаполисами, – как сохранить историческое наследие и в то же время адаптировать его под новые функции. Даже самые красивые и исторически значимые здания устаревают и технически, и планировочно. Взять «старичков» в XXI в. можно, только включив их в жизнь нового города.
Интерес девелоперов к проектам реставрации, реконструкции и приспособления исторических зданий в современной жизни городов в последние годы заметно растет.
Что неудивительно – работа с культурным наследием и объектами реконструкции и капитального ремонта, как правило, сложнее и дороже нового строительства, но при грамотном и продуманном подходе такие проекты становятся востребованным, коммерчески успешным продуктом. Кроме того, сложность работы компенсируется не только материально, но и имиджево – хорошо отреставрированный памятник становится визитной карточкой компании, дающей ей дополнительные очки для дальнейшей работы.
«Реализация проекта на участке в центре Москвы, на территории которого есть объект культурного наследия, – это показатель высокого доверия города к девелоперу, а для самого девелопера – большая честь и серьезная ответственность. Безусловно, наличие такого объекта повышает финансовую нагрузку на девелопера, увеличивает количество документации и усложняет процесс ее согласования с городскими властями. Но в конечном счете это работа на имидж компании, на статус того проекта, который строится рядом с историческим зданием», – говорит заместитель генерального директора девелоперской компании VOS'HOD Евгений Якубовский.
Место решает все
Конечно, девелоперы не работают себе в убыток. Большинство памятников расположены в центре города, где класс недвижимости гарантированно высок, а спрос так же гарантированно активен. Они-то и пользуются наибольшей популярностью. Интерес девелоперов к работе с памятниками, расположенными вне центра, пока не слишком велик, хотя отдельные случаи появляются. «Для девелопера самое привлекательное в том, что может предложить дом с историей, – это местоположение, – признается директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. – Как правило, получая такой объект в свой портфель, девелопер осознает риски и маржинальные ожидания, потому что он обладает нематериальными ценностями в виде истории, наследия, культурного кода. А это вместе с трендом на винтаж отзывается сейчас у многих покупателей в возрасте 30-35 лет».
Turandot Residences; источник фото: пресс-служба
Предмет охраны
Существует несколько подходов к работе с такими зданиями. Во многом они определяются предметом охраны: если все здание признано ценным, то оно подлежит реставрации в пределах своих исторических габаритов, без возможности появления новых площадей. Случаи довольно редкие.
Чаще всего здание интересно девелоперам, только если оно расположено «с видом на Кремль», и цена квадратного метра после такой работы может быть заоблачной. Самые известные примеры – Дом Наркомфина и Дом с атлантами. Партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков в качестве образцовых называет также объекты девелопера Vesper – дома «Современник», «Бунин», проект Manor от MR Group. «В этих объектах архитекторы (Architects of Invention в «Современнике» и «Цимайло, Ляшенко и партнеры» в «Бунине», Творческое объединение "Утро" в Manor), словно нейрохирурги, ювелирно удалили омертвевшую городскую ткань и заменили новой», – говорит Александр Стариков. Искусство в данном контексте, по словам архитектора, состоит в том, чтобы показать новое – современным, а старое представить в подлинном виде, найти нужные архитектурные приемы для реализации замысла. При этом, предупреждает Александр Стариков, важно не скатиться в дешевое копирование старины, создавая невзрачные новоделы, искусственность которых видна невооруженным взглядом. «Неудачные примеры, как правило, связаны с неброскими историческими зданиями, которые, оказавшись в руках собственника, могут обрасти вентфасадом или увенчаться странной мансардой, что вносит диссонанс в городскую среду. В настоящее время, к счастью, таких работ в Москве практически не встречается», – говорит архитектор. Но, напоминает эксперт, внезапные дополнительные расходы при работе с такими объектами – далеко не редкость. Именно поэтому команда застройщика должна обладать высокой квалификацией для работы с такими зданиями, быть готовой к появлению подводных камней, связанных с культурным наследием и вниманием общественности.
«Цена квадратного метра в таких объектах, как правило, стартует минимум с 1 млн рублей и выше. Относительно терминологии и позиционирования на рынке недвижимости – сейчас модно называть подобные дома клубными. Добавить новые площади к объему не всегда удается, так как такое действие связано с изменением структуры охраняемого предмета культурного наследия. Поэтому, как правило, девелоперу приходится создавать новый креативный продукт, вписанный в существующие габариты. Прибыльный это кейс или все-таки имиджевый – зависит от конкретной ситуации, но хороший девелопер делает так, чтобы объект был и прибыльным, и имиджевым. Это очень сложно, но и браться за такие проекты стоит только при полной уверенности в своих силах и компетенциях», – предупреждает Александр Стариков.
Manor от MR Group; источник фото: https://www.behance.net
Более распространенный и выгодный для девелопера вариант, когда реставрация небольшого здания сочетается со строительством новых площадей на участке. В этом случает затраты на реставрацию компенсируются за счет реализации новых корпусов, а памятник становится важной маркетинговой частью проекта. «Проект реставрации всегда будет стоить дороже аналогичного по расположению и объему нового строительства – и это правило действует на рынке жилья уже множество лет», – говорит руководитель архитектурного бюро ARCHKON Илья Мейтыс. Однако существуют не единичные комплексы, которые включают в свой состав объект культурного наследия, подлежащий только реставрации и приспособлению, – и такие проекты вполне могут быть прибыльными для девелоперов.
Что касается интереса девелоперов, продолжает Илья Мейтыс, то в первую очередь им интересны участки, под которые рассчитываются финансовые модели и, соответственно, ТЭП. Старая застройка сохраняется там, где это необходимо и где ее можно использовать в качестве дополнительной точки притяжения.
Точки притяжения
Сочетание старой и новой застройки позволяет девелоперам как в принципе получить участок под новое строительство в историческом центре, так и добавить своему проекту дополнительной ценности и исключительности. Но, продолжает Илья Мейтыс, новое строительство по масштабу всегда должно преобладать над объемом реставрации, иначе отбить инвестиции будет весьма проблематично. Как правило, соотношение объектов реставрации и нового строительства в успешном жилом комплексе классов элит или премиум находится на уровне не более 70/30, где 70% занимает новая застройка.
«История» в жилом проекте работает хорошо в двух случаях, считает Илья Мейтыс. Первый – размещение в исторической застройке другого формата жилья, отличного от представленного в новом строительстве. В подавляющем большинстве случаев нормативы позволяют сделать внутри апартаменты – в тех проектах, где охранные обязательства касаются только фасадной части или входной группы. Такие апартаменты реализуются как единым лотом (например, если речь идет об историческом особняке-резиденции), так и в «нарезку», когда подобные проекты появляются в зданиях бывших фабрик или мануфактур.
Второй – использование исторических зданий в качестве объектов дополнительной инфраструктуры. В них реально размещать как рестораны и кафе, так и галереи искусства, детские сады и творческие клубы, студии йоги и многое другое. «В последнее время в Москве показала эффективность схема интеграции ОКН в состав новой жилой застройки на его участке. Такие проекты экономически рентабельны, объект наследия выступает определенным якорем локации», – рассказывает директор проектов компании PIONEER Сергей Богдановский.
Городской квартал Republic; источник фото: https://mskdeluxe.ru
Примером могут служить масштабные проекты бизнес-класса компании Forma – городской квартал Republic на Пресненском Валу, в состав которого помимо масштабного нового строительства входят мастерские Московско-Александровской железной дороги – бывшие вагоноремонтные цеха, построенные между 1869–1907 гг. и выполненные в стиле «промышленной неоготики». После реставрации в их исторических интерьерах откроются Московский гастрономический центр, шопинг-аллея российских дизайнеров, спортивное пространство Encore Fitness и детский сад. Такая же судьба ждет и историческое здание Изофабрики в составе квартала бизнес-класса SOUL на Часовой улице, где будут функционировать уникальные образовательные импакт-проекты: собственная школа искусств, изомастерские для взрослых и семейной аудитории, детский клуб, множество студий разных направленностей, общее пространство STEM-образования (science, technology, engineering and mathematics), позволяющее объединять различные области естественных и технических наук в единую систему и получать знания через решение творческих задач.
Еще один пример уже из проектов более высокого класса – двухсотлетняя деревянная усадьба купца Масягина, которая находится на территории комплекса брендированных резиденций Armani / Casa Moscow Residences в Старомонетном переулке рядом с Третьяковской галереей. Это выявленный объект культурного наследия, построенный в 1819 г. «Нам он достался в плачевном состоянии, сохранилось около 20% деревянного сруба и частично элементы интерьера и декора, – рассказывает Евгений Якубовский. – Его реставрация заняла больше года, сейчас он бережно собирается по бревнышку на историческом месте. Для нас реставрация этого объекта – имиджевая история, цель которой – вернуть памятник в городскую среду, сохранить частичку старинной Москвы, способствовать воссозданию исторической атмосферы купеческого Замоскворечья». По словам девелопера, наличие данного объекта на участке застройки наложило ряд серьезных ограничений при разработке проекта – по высотности новых домов жилого комплекса, по соблюдению нормативов отступа от исторического здания, по архитектурному облику здания, возводимого на первой линии Старомонетного и Большого Толмачевского переулков. В связи с этим отдельно стоящий корпус имеет в высоту три этажа, лаконичный фасад, напоминающий по стилистике классические постройки XIX в., и скатную крышу. Все это позволило гармонизировать планировку участка, соблюсти видовые характеристики и сохранить облик исторического района.
Armani / Casa Moscow Residences; источник фото: пресс-служба
Нашумевшие элитные проекты с интеграцией ОКН реализует компания Capital Group. В 2022 г. проект развития территории Софийской набережной от Capital Group получил премию «Московская реставрация». На «золотом острове» Балчуг компания реализует жилые кварталы класса de luxe, включающие реставрацию и приспособление к современному использованию выявленных объектов культурного наследия. В проекте был проведен масштабный комплекс реставрационных работ – не только на фасадах объектов культурного наследия, но и в интерьерах. Для приспособления к современному использованию были восстановлены исторические лестницы, вестибюли с колоннами, бальные залы с лепниной и потолочными розетками. В ходе работ были отреставрированы скульптурные композиции «Литейщик» и «Кузнец», украшавшие пилоны ворот открытого в 1875 г. Софийского механического завода Густава Листа. Фигуры рабочих были демонтированы в начале 2000-х гг. и найдены во время реставрационных работ, проводимых Capital Group.
Другой пример проекта Capital Group, включающего реставрацию и приспособление к современному использованию объектов культурного наследия, – жилой комплекс «Бадаевский» на набережной Тараса Шевченко. Здесь памятники архитектуры становятся важнейшей частью целостного ансамбля и открывают для москвичей и гостей столицы новые точки притяжения на карте города. В результате в исторических корпусах бывшего завода откроются кафе и рестораны, бутики, русская баня, коворкинг, фитнес-центр с бассейном, фермерский рынок с фудкортом, детский досуговый центр. При этом новые функции были спроектированы индивидуально, с учетом типологии корпусов.
«Реставрация памятника на участке закладывается в финансовую модель проекта, тщательно оценивается и может стать в зависимости от объема работ, расположения и уровня всего проекта как позитивным фактором, так и обременением для девелопера. Для покупателя недвижимости же наличие памятника на территории скорее приятный бонус и маркетинговое преимущество, чем фактор осознанного выбора», – говорит Илья Мейтыс.
«Бадаевский» на набережной Тараса Шевченко; источник фото: https://snvtime.ru
Еще один вариант работы с историческими зданиями – сохранение части «старых стен», если только они являются предметом охраны. «Самый удачный для девелопера вариант работы с историческим зданием – это сохранение фасадных стен, что позволяет сберечь архитектурный облик не только здания, но и городской среды, – говорит Ольга Зыблая. – Например, при реализации клубного дома Artisan на Старом Арбате был восстановлен исторический фасад, а все остальное – построено с применением современных технологий и коммуникаций. Из-за компактности земельного участка не удалось реализовать все пожелания по квартирографии и планировкам. Однако получилось сделать в квартирах на верхних этажах исторического корпуса дополнительную инсоляцию через мансардные окна, что для двухуровневых квартир стало заметным преимуществом».
Реставрировать исторические здания всегда трудно, и не всегда удается полностью восстановить исходный вид. Более того, не всегда это необходимо и соответствует современным задачам, которые должна выполнять недвижимость. Поэтому в каждом случае работа с историческим зданием очень индивидуальна и кропотлива – исходить необходимо из статуса объекта, его сохранности и характеристик, которые можно приспособить для современных нужд.
