В мире всё постоянно меняется – возникают и рушатся империи, тают ледники, уменьшаются горы, стареет элитная недвижимость… Последнее кажется особенно невероятным – самому понятию «элитная недвижимость» всего-то около тридцати лет, и вот предмет гордости и зависти, оплот консервативного инвестиционного портфеля и «то, что можно оставить детям», стареет, теряет лоск и дешевеет. Печально, но факт. Спойлер: не всё так плохо.
Снижать градус пафоса элитная недвижка может, как ни удивительно, с разных сторон. В некоторых случаях ситуацию можно поправить, в некоторых – увы, нет.
А из нашего окна
Самый безнадежный случай – локация, и это при том, что местоположение – первое, что производит впечатление на потенциального пользователя. Но даже самые лакомые места по разным причинам могут потерять свою актуальность и стать немодными. Показатель того, что элитная недвижимость теряет актуальность у владельцев, – размещение лотов проекта на вторичном рынке, говорит директор по маркетингу Insolver Маргарита Канунникова. Но при этом, продолжает эксперт, нельзя утверждать, что эти проекты потеряли в цене, – как правило, стоимость недвижимости определяется местоположением. А как мы понимаем, земельных участков в центре с каждым годом становится всё меньше.
«Когда человек слышит, что здание расположено условно на Патриарших прудах либо с видом на Кремль, то воображение сразу же рисует картину уникального места, связанного с историей города», – считает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.
Однако и они иногда выходят из моды, что, по словам директора проектной компании GENPRO Даниила Катриченко, связано со смещением центров деловой, политической или культурной жизни. Так, например, вокруг экономического центра «Москва-Сити» сформировался свой класс элитного жилья. Остоженка некогда была самым модным элитным районом, но со временем ее потеснили Хамовники и Патрики. «Патриаршие пруды по-прежнему один из самых дорогих, элитных районов. Хотя обилие ресторанов на первых этажах домов создает неудобства жителям и нарушает принцип приватности. Тем не менее они остаются престижным местом, где сегодня больше предпочитают селиться скорее представители богемы, нежели экономической и политической элиты. Последние перебираются в более спокойные, нешумные места», – отмечает Даниил Катриченко.
По мнению экспертов, с Остоженкой вообще как-то не сложилось. «В 2000-е самым дорогим районом Москвы была «Золотая миля», где цены квадратного метра превышали уровень цен Лондона и Нью-Йорка, – вспоминает сооснователь бюро AI Studio Антон Хмельницкий. – При этом в последние 5 лет район утратил свою актуальность – причины этого феномена не до конца ясны, но, возможно, одна из них кроется в «перенасыщении» места элитными проектами». В последнее время, напоминает архитектор, хорошо развивается как элитный район Замоскворечье, которое в то время не считалось элитным (как и Патриаршие пруды). «Районы могут приобретать и утрачивать свою актуальность для элитных проектов, география элитного жилья может расширяться – всё это соответствует векторам развития городов. Кроме того, появление «объекта-магнита» может определить дальнейшее развитие места: заметный пример – появление «Москва-Сити», которое фактически определило элитный девелопмент на Пресне», – комментирует Антон Хмельницкий.
На актуальность места могут влиять различные факторы. Например, перспективное развитие прилегающей к проекту территории, появление парков и скверов наверняка окажут положительное воздействие, комментирует ситуацию заместитель генерального директора ГК Insigma Илья Федотов. А вот масштабная застройка наверняка оттолкнет людей и может кардинально изменить в худшую сторону статус того или иного места. «В целом, говоря о районе проживания, покупатели элитного жилья стремятся к стабильности, поступательному развитию инфраструктуры, появлению зеленых зон. Свою роль играет изменение потребительского спроса и потребностей людей, появление на карте города новых престижных мест, изменение атмосферы того или иного места», – рассуждает эксперт.
Архитектурный взгляд
Второй параметр, по которому объект теряет актуальность, – архитектура. Особенно если при строительстве здание задумывалось как остромодное.
Тут, считают специалисты, гораздо надежнее «скучная» классика. Конечно, девелопер всегда ставит перед архитектором задачу создать фасады, которые будут актуальными долгие годы, говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости компании Realty4Sale Дмитрий Новиков, но получается так не всегда.
«Большая часть домов в Москве – «никакие», и даже на Остоженке такие дома есть. А есть и те, которые потеряли актуальность. Я считаю, что одни из первых элитных домов в столице ЖК «Опера Хаус» и ЖК «Агаларов Хаус» уже морально устарели, а дома Григоряна на той же Остоженке до сих пор востребованы, – делится впечатлениями генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – Есть дома некрасивые и кричащие – мне, например, не нравятся «Имперский дом» и «Патриарх». Я считаю, что талант архитектора заключается в том, чтобы дом в конкретном месте был вписан в среду и стоял как родной, а не сам по себе, как «Патриарх», например. Никогда не устареет такой штучный товар, как фасадные дома с редевелопментом, – бывшие доходные дома дореволюционной постройки («Дом Гельриха», «Пречистенка 13» и др.). Это старинные особняки, которые были полностью реконструированы внутри. Расцвет Российской империи как раз приходился на время их строительства. Сегодня реконструированные фасадные особняки обрели второе рождение, их архитектурно-планировочные решения соответствуют требованиям элитных покупателей».
Архитектура устаревает достаточно быстро, согласен Илья Федотов. Причем, считает эксперт, «классика» традиционно более долговечна, а вот век хай-тека недолог. И с этой точки зрения при создании концепций новых проектов имеет смысл смешивать архитектурные стили – это продлевает «срок актуальности» дома.
Ярким примером устаревшей архитектуры директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова называет ЖК Camelot на Комсомольском проспекте. На момент ввода он был одним из самых ярких проектов своего класса, однако сейчас на фоне современных объектов этот ЖК уже потерял актуальность, даже несмотря на расположение в актуальном районе и хорошие планировки.
Объекты «лужковской» эпохи с обилием башен и вензелей на фасадах в современной застройке уже выглядят нелепо, считает Антон Хмельницкий. И это в том числе влияет на снижение стоимости квадратного метра квартир в них.
Но владельцам вдруг ставшим «немодным» по внешнему виду дома не стоит так уж сильно расстраиваться, считает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков. Тенденции на рынке недвижимости меняются очень быстро. Как правило, время потери привлекательности может составлять от 15 до 30 лет. Однако затем мода на стиль может вернуться, а местоположение остается прежним.
Актуальность внешнего облика, говорит Александр Стариков, зависит от автора проекта, выбора материалов, а также событий в жизни города и страны, которые связаны со зданием. «Можно назвать интересные случаи, когда старение может означать не только потерю в стоимости и привлекательности, но, наоборот, привести к росту цены и привлекательности. После первоначального периода актуальности архитектуры объект может несколько потерять в цене, но затем может наметиться обратная тенденция, – говорит архитектор. – Из наглядных примеров можно назвать ситуацию с домом Наркомфина Гинзбурга, актуальность архитектуры которого вначале быстро потерялась, а само здание пришло в упадок. Но по прошествии лет, с ростом культурной зрелости общества объект был вновь актуализирован и реконструирован. Сегодня люди, купившие в квартиры в этом доме, прекрасно осознают его культурную и историческую ценность как одного из значимых произведений советского конструктивизма. Это уже «вечная» ценность, которая отражает важную эпоху в развитии не только русской, но и мировой архитектуры. Важно еще и то, что в объекте создано современное и действительно качественное жилье с передовой инженерией».
Кстати, далеко не факт, что ультрамодные сейчас тренды останутся востребованными в будущем. «Разумеется, классический и неоклассический стили остаются актуальными на протяжении долгого времени, в том числе за счет гармоничной коллаборации с существующей застройкой. Мы рекомендуем нашим клиентам такие объекты, так как они точно не утратят ценности, особенно если расположены в востребованной локации. Примером подобного подхода может служить ЖК «Пречистенка 13», который не отличается по стилю от соседних строений и вписывается в архитектурный ансамбль центра Москвы», – говорит Анна Раджабова.
При этом качественные проекты в современном стиле также востребованы. Так, Анна Раджабова напоминает, что комплекс домов в Гранатном переулке актуален до сих пор, что обусловлено как дизайнерскими решениями, так и репутацией объекта.
Стареющий «ливер»
Следующие параметры, которые эксперты считают важными, – внутренние планировки самих квартир, отделка общественных зон и инженерная начинка. «Срок актуальности элитного дома определяют его потребительские свойства, дающие возможность вести привычный образ жизни и получать удовольствие. В первую очередь, это камерность объекта, уровень инженерии и сервиса», – говорит Илья Федотов. У многих же проектов элитного сегмента, построенных 10–15 лет назад, «начинка» уже устарела и не соответствует современным требованиям, продолжает Анна Раджабова.
Например, первые элитные дома в Москве отходят на второй план, поскольку они далеки от современных стандартов, уверена Ирина Могилатова. Один из критериев устаревания – в них были крайне низкие потолки (примерно 2,80 м).
Быстрее всего устаревают системы комфорта, общественные пространства и планировки. Но наиболее быстро устаревают именно технологические решения. «В жилых комплексах, которые строились 20 лет назад, нет такого инженерного наполнения, как в новых домах. Помимо этого сегодня покупатели по-другому понимают комфортную жизнь. В приоритете функциональность, причем как собственной квартиры, так и пространств за ее пределами», – отмечает директор по продажам Sminex Иван Обухов.
«Чтобы элитный дом долгое время оставался актуальным, необходимо при разработке проекта следовать универсальным решениям. К примеру, интеграция технологий «умного дома» уже не так востребована, сейчас выше спрос на бесконтактные технологии. В то же время индивидуальные вентиляционные установки для каждой квартиры остаются актуальными как одна из систем healthy building», – говорит партнер бюро Blank Architects Лукаш Качмарчик.
В функциях элитных домов также произошли изменения за эти годы: из общих зон исчезли сигарные комнаты, они превратились в места для комфортного времяпрепровождения жителей и их общения.
Быстро меняется дизайн общественных зон элитных домов. «И связано это с тем, что сфера девелопмента стремительно идет вперед, совершенствуя стили отделки и меблировки, а также отделочные материалы. То, что мы видели, например, в 90-е годы и то, что делается сейчас, разительно отличается», – говорит Илья Федотов.
Планировки тоже устаревают, хотя и медленнее. Сегодня, например, преобладает рациональный подход, стремление выжать максимум из каждого квадратного метра. Тогда как раньше для элитного жилья важна была просто большая площадь. И планировки – это то немногое, что можно «подправить». «В современных домах в основном используется каркасная система, что позволяет делать перепланировки довольно быстро, исходя из нужд владельца, – считает Александр Стариков. – Общественные зоны менее подвержены корректировке – как правило, только в виде косметического ремонта».
