Территория между Садовым кольцом и Третьим транспортным – «серая зона» между архитектурно сложившимся центром и архитектурно понятными районами массовой застройки. Здесь же полная разноголосица: бывшие промзоны, застраиваемые дорогим жильем, соседствуют с «рабочими» кварталами – спутниками предприятий, малоэтажные элитные проекты с видом на Москву-реку или парк сопровождаются небоскребами. Архитектурный облик этого немалого по размерам «бублика» сегодня формируется, и мнение, как он в результате должен выглядеть, только складывается.
Высоко или низко?
Ответ на вопрос, почему в одном месте строят высотки, а в другом – нет, во многом зависит вовсе не от эстетических предпочтений девелоперов, а определяется установленными регламентами.
Как объясняет руководитель архитектурной мастерской № 1 Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» Максим Долгов, как и на территории всего города, между Садовым кольцом и ТТК существует высотный регламент. Разрешенные высота и плотность застройки на различных земельных участках разные. Они зависят непосредственно от места расположения участка и определяются Генпланом города. Например, в районе «Москва-Сити» разрешено строительство небоскребов, а в районе Новодевичьего монастыря, где находится охранная зона, – только зданий не выше 6 метров.
Плотность застройки также регулирует не девелопер, а город – все требования прописываются в проекте планировки территории (ППТ). «Именно нормами ППТ руководствуется девелопер при проектировании нового ЖК, изначально исходя из параметров, определяющих возможные характеристики для нового строительства. ППТ содержит, в частности, сведения об объектах, строительство которых может быть разрешено на той или иной территории, об их местоположении, границах и основных параметрах, включая высотность и плотность застройки», – говорит заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
«Высоту и масштаб жилищного строительства в Москве устанавливают городские власти, – дополняет коллегу Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Комитет по архитектуре и градостроительству принимает решения, исходя из обеспеченности района социальной, коммерческой, инженерной инфраструктурой и сложившегося архитектурного ансамбля местности». «Оптимальный вариант, с точки зрения девелоперов, – считает Надежда Коркка, – жилые небоскребы». Высотные здания, безусловно, характеризуются высокой себестоимостью строительства, но высокая цена жилья в столице делает такие проекты рентабельными. Жилая застройка Москвы – это компромисс между городом и девелоперами. «Последние не будут строить убыточные проекты, но и возводить сверхприбыльные жилые комплексы, ухудшающие жизнь горожан, власть не позволит», – говорит эксперт.
Нормы, конечно, догма, но и они склонны быть гибкими, считает директор по развитию ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов. «В 2012 году в столице запретили возводить дома выше 75 метров, это около 25 этажей, но из любых правил есть исключение, поэтому и в Москве часто встречаются здания и выше 100 метров», – говорит эксперт. Ограничения действуют лишь в историческом центре, где высотных зданий сегодня не встретить. При этом, продолжает Андрей Басов, власти много говорят о необходимости ограничить и высотность зданий, и плотность застройки, но пока решения по каждому проекту принимаются индивидуально на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) и зачастую зависят от окружения.
Еще одним фактом, влияющим на то, что девелоперы стремятся строить по верхней границе разрешенной плотности, стало постановление, подписанное в ноябре прошлого года мэром Москвы Сергеем Собяниным, согласно которому для инвесторов, создающих рабочие места за ТТК, предусмотрены льготы, что также повлияло и на плотность жилой застройки в девелоперских проектах. «Конечно, девелоперам выгодна высокоплотная застройка, которая позволяет эффективно использовать землю, снижает затраты на проведение коммуникаций, создание транспортной инфраструктуры и благоустройство, но она не везде уместна – все же город должен был сбалансирован. В этом может помочь матрица плотности, как, например, в Лондоне: этот документ определяет, где и с какой плотностью можно строить в городе», – видит выход Андрей Басов.
Главный архитектор проектной компании GENPRO Энди Сноу вообще не видит проблем в плотной застройке. «Очевидно, что у девелопера есть коммерческие ожидания от любого участка, – и это, естественно, ведет к большей плотности и высотности. Я не вижу смысла в попытках противостоять принципу увеличения плотности населения того или иного района. Наличие большего количества людей в любом районе – это то, что обычно приносит пользу городской среде, сопровождая большей коммерческой активностью, новыми местами отдыха и разнообразием в целом», – считает архитектор.
Такой позиции есть что возразить: чрезмерная плотность в определенный момент не только перестает «приносить пользу городской среде», а вовсе эту среду приводит к деградации – и особенно это касается строительства высоток, считает руководитель европейского проекта «Цифровые города», международный эксперт в области городского развития Ирина Ирбитская.
«По логике здравого смысла высотный регламент должен зависеть от места. Высотность и плотность застройки допустимо повышать по мере приближения к станциям метро и понижать по мере удаления. Иначе – транспортный коллапс. Исторический городской ландшафт тоже не должен исчезать за стеной высоток. Иначе – одичание города, декапитализация недвижимости и городских сред. В пределе – купили задорого, исторические виды заросли высотками, дух места пропал – продавать придется дешевле, с дисконтом», – говорит эксперт.
Классика или современность?
Если с высотностью и плотностью все более-менее объективно и задокументировано, то внешний вид застройки, хоть и утверждается архитектурным советом города, зачастую является компромиссом между девелоперским предложением и желанием совета соблюсти лицо. «Внешний вид московского жилого комплекса больше зависит от Градостроительно-земельной комиссии столицы, чем от девелопера. Будут здания выделяться или органично впишутся в застройку локации – решают в основном чиновники. Принимая во внимание, что срок службы монолитных объектов, весьма распространенных сейчас, достигает 150 лет, такую политику можно назвать оправданной», – говорит Надежда Коркка.
Правда, единственный приходящий на память случай, когда проект был полностью отменен и появился принципиально другой, – застройка на месте киноцентра «Соловей» на Красной Пресне. Да и то, скорее всего, потому, что предыдущий безнадежно устарел за годы, пока принималось решение о сносе «Соловья».
Что уместнее в этом поясе – неоклассическая или современная архитектура, вопрос дискуссионный. Архитекторы видят ситуацию по-своему, девелоперы – тоже. А точнее, маркетологи девелоперских компаний принимают решение о стиле объекта, с одной стороны, прислушиваясь к мнению архитекторов, с другой – ориентируясь на то, к чему склоняется потенциальный покупатель и какой стиль у него сегодня в моде.
Большинство архитекторов видят потенциальную застройку территории между Садовым и «Трешкой» компромиссной.
«На данной территории преобладает и целесообразна средневысотная застройка, особенно в части, примыкающей непосредственно к контуру Садового кольца. В некоторых местах возможно и высотное строительство, так как современный и качественный высотный девелопмент может помочь разнообразить сценарии использования территорий, создать локальные точки притяжения и улучшить качество среды. Однако для такого строительства всегда должны проводиться детальный ландшафтно-визуальный анализ и изучение ракурсов восприятия. Кроме того, в каждом конкретном месте такой вид строительства подразумевает предварительную организацию диалога между властями, бизнесом и пользователями», – говорит партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков. С точки зрения визуальной стилистики, считает архитектор, в данной части столицы вполне уместно будут смотреться как «спокойная классика», так и современная яркая выделяющаяся архитектура. «В местах, где ранее располагались промышленные объекты, более уместными выглядят более выразительные и контрастирующие «проектировочные жесты», а в уже сложившемся контексте более органичной является спокойная средовая архитектура», – видит развитие территории Александр Стариков.
Каждый район имеет свою индивидуальность, которую современные архитекторы и девелоперы по большей части стараются не нарушать, считает основатель бюро AI Studio Антон Хмельницкий.
Внимание к историческим объектам, говорит архитектор, в этой зоне не такое пристальное, но все же следует помнить, что зона между Садовым и ТТК – это не поле для экспериментов, но некоторые «отступления» от традиций здесь все же допустимы. «Застройка центра Москвы в этих границах неоднородна: здания сталинской архитектуры здесь соседствуют с застройкой второй половины ХХ в., даже с панельными домами и с современными зданиями. Эклектика, с одной стороны, дает больше творческой свободы архитекторам, с другой – заставляет находить такие решения, которые визуально свяжут разные архитектурные стили между собой. Деликатность и умеренность в выборе стилей – всегда более безопасный путь, однако только с помощью смелых решений можно реализовать проект-лендмарк в своей локации», – говорит Антон Хмельницкий.
По мнению руководителя группы компаний UNK Юлия Борисова, в этом поясе уместна высотность до 20 этажей, а лучше – до 15 (чуть выше, чем внутри Садового). Но даже такие 20-этажные доминанты нужно строить очень аккуратно, чтоб не нарушать сложившихся городских панорам. Исключение – «Москва-Сити» и окрестности: это отдельная территория, развивающаяся по своим законам.
«Я считаю, что в этом поясе применим опыт Берлина: регенерация среды – умеренная классика – функционализм. Такое решение соответствует тому архитектурному коду, который уже есть вокруг. Яркие акценты можно достраивать в небольших количествах. В целом же все должно быть очень деликатное, без ярких всполохов. Исключаются мега-яркие цвета, мега-яркие решения. Ювелирная регенерация, аккуратное хирургическое вмешательство – и только на тех территориях, которые сегодня заняты разными мелкими заводиками, гаражами и требуют развития. Самый лучший пример – Хамовники, где было много промышленных территорий, а сегодня район из депрессивного и маргинального превращается по стоимости в «Золотую милю», а по качеству жизни – много выше ее», – видит развитие территории Юлий Борисов.
У Ирины Ирбитской свое видение: «Суть нового времени, в которое мы все перешли, – человекоцентричность. Любая стилизация, по определению, ориентирована на массы. Иными словами – любая стилизация войдет в конфликт с массовым запросом на индивидуальность. Снова наступает время поиска новой архитектуры, новой эстетики. Запрос на архитектуру как искусство и запрос на новую локальность. Тренд-сеттеры в девелопменте сейчас заняты не повтором старого, а поиском нового».
Покупатель vs архитектура?
Маркетологи видят архитектурные решения «через другое окно». Да и вообще, сходятся во мнении эксперты, архитектура тут не главная. «Я заметила, – говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова, – что на участке между Садовым кольцом и ТТК покупатели даже не столько ориентируются на архитектуру, сколько на инфраструктуру. Им нравится, если в комплексе есть инфраструктура для жизни, поскольку часто квартиры здесь покупают семьи. Закрытые от автотранспорта жилые комплексы с видом на внутренние дворы, ландшафтный дизайн более ликвидны и рассматриваются покупателями в первую очередь». Генеральный директор холдинга РСТИ («Росстройинвест») в Москве Алексей Туркин согласен: покупатели оценивают проект комплексно – для них важны местоположение проекта, инфраструктура, планировочные решения, архитектурная концепция, инженерная составляющая. «Целевая аудитория дорогих проектов – владельцы бизнеса, топ-менеджеры, бизнесмены, то есть люди, которые дорожат своим временем, поэтому правильно, если в доме предусмотрена богатая внутренняя инфраструктура (фитнес-клуб с бассейном, ресторан и фуд-маркет, подземный двухуровневый паркинг, детский клуб)». Уникальный архитектурный облик, по мнению эксперта, тоже имеет значение при выборе дома, так как подчеркивает высокий статус жильцов.
«Не стоит забывать и о том, чтобы обеспечить покупателей широким выбором планировочных решений и разнообразными условиями приобретения, – добавляет коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. – Так или иначе, концепция комплекса должна полностью соответствовать тому классу жилья, в рамках которого строится комплекс».
Что же касается внешнего облика зданий, то, считает руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников, «классического «стекла» на рынке немного, разве только «Сити» и еще несколько проектов. Визуально объект может производить впечатление «стеклянного» из-за панорамного остекления, которое для премиум-класса считается обязательным элементом планировочных решений, а для бизнес-класса таким атрибутом будет увеличенное остекление». По мнению эксперта, «классические» проекты остаются на рынке из-за желания части целевой аудитории жить в «сталинке», но с современным подъездом, новыми коммуникациями и подземным паркингом.
Однако, считает Леон Пряжников, «заказывать у бюро «классику» сейчас моветон, так как это сильно сужает полет мысли архитекторов, делает невозможным предложить оригинальные МОПы, благоустройство».
Примиряет экспертов Надежда Коркка, считающая, что своя целевая аудитория есть как у революционных с точки зрения архитектуры проектов, так и у жилых комплексов, внешний вид которых отличается консервативностью.
