Магия места

Магия места

20.09.2020

Спор о том, что такое настоящее элитное проживание, и что такое дом по-настоящему богатого человека, идет не первый год. Конечно, представления меняются – каждое поколение привносит в это понятие что-то новое. Например, всего полтора десятка лет назад место жизни бизнесмена или чиновника высокого ранга во многом определяла служба безопасности. «Я не могу позволить себе то, что выбрал бы сам. Хотел квартиру в одном доме, но служба безопасности сказала «нет» - «окна находятся слишком близко от окон дома напротив – опасно», - рассказывал один из тогдашних участников рынка супер дорогой недвижимости.

Времена изменились, с безопасностью стало не так сурово, но накал в дискуссионном поле «что же считать «настоящей элитной недвижимостью» и какими параметрами она должна обладать», не снижается.

И вопрос даже не в деталях. Не решен главный философский экзистенциальный вопрос, что такое элитная недвижимость: квартира в городе (и какая?), загородный дом (и где?), есть ли еще варианты?

Жизнь в городе для современного человека необходимость. Поэтому, большинство состоятельных людей в первую очередь приобретают городскую недвижимость.

Андрей Шароваров, руководитель направления элитной недвижимости компании Homeapp

«Человек, даже очень богатый, от природы склонен к коллективному проживанию, - считает руководитель направления элитной недвижимости компании Homeapp Андрей Шароваров. - И элитный сегмент не исключение. Выбирая место для комфортной жизни в городе, клиенты обращают внимание не только на качество, престиж и приватность объекта, но и на будущих соседей. Многие из них с удовольствием и пользой общаются друг с другом в лобби или на внутренней территории ЖК, их дети гуляют на одних площадках, ходят в одни школы или детские сады. Именно необходимость социокультурного и делового взаимодействия, ставит наличие городской недвижимости на первое место».

Запрос развивает предложение. «В настоящий момент в России, и в частности в Москве, элитная недвижимость переживает второе рождение - считает директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина. В последние несколько лет на рынке ультрапремиальной недвижимости стали появляться продукты очень высокого качества, которые не предлагаются на открытом рынке и предлагаются в закрытых продажах точечно. В Москве такие активы можно пересчитать по пальцам.

«Помимо безупречного расположения, высокого качества строительства и отделки, малому количеству квартир в доме, элитарность поддерживается наличием известного и дорогого бренда, уровень сервиса которого уже известен и любим даже самыми искушенными покупателями. Такие лоты по праву считаются коллекционными и не обесцениваются с течением времени благодаря своей эксклюзивности», - считает эксперт.

«Если же брать в расчёт инвестиционный потенциал, то городская элитная недвижимость всегда будет в приоритете», - добавляет Андрей Шароваров.

Location, location

Ключевую роль для определения элитарности объекта играет местоположение, хором твердят эксперты. «Если пентхаус с террасой и видом на Кремль – не элитная недвижимость, то что тогда?» - Удивляется директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова.

Ольга Зыблая, директор по продажам Valartis Group

«Дома и квартиры с течением времени меняются, становятся более совершенными, а требования к расположению остаются неизменными, - согласна с коллегой директор по продажам Valartis Group, директор по продажам клубных домов Turandot Residences и Аrtisan Ольга Зыблая.

«Жить в историческом центре – это возможность наслаждаться особой атмосферой, быть в эпицентре культурных событий города - в пешей доступности театры, музеи, концертные залы и рестораны высокой кухни. Для того, чтобы встретиться с друзьями или партнерами по бизнесу необязательно куда-то ехать. Важную роль играет престиж и однородное социальное окружение».

Для подтверждения элитного статуса жилой комплекс должен быть в благоприятном окружении, иметь проработанный проект (архитектура, инженерное и инфраструктурное обеспечение), удобные планировки, высокие потолки (от 3 м в чистоте) и подземный паркинг. Клубный формат дома придает проекту приватности, что важно для покупателей объектов класса deluxe.

«На первичном городском рынке стоимость элитных лотов начинается от 25 млн. руб. за небольшой апартамент (премиальные апартаменты в Тверском районе Москвы). При этом средний бюджет предложения класса премиум составляет 76 млн. руб., классов Elite & Deluxe – 1 252 млн. руб. за лот, добавляет руководитель отдела консалтинга и аналитики Kalinka Group Александр Шибаев.

Но чтобы быть «элитным», жилье должно быть на высоте и по другим характеристикам: изысканные архитектурные решения, передовые технологии строительства, экологически чистые материалы, дизайнерская отделка лобби и мест общего пользования, совершенные инженерные системы должны быть безупречными. «И, конечно, сами квартиры – продуманные площади и планировки, наличие лоджий и террас, видовые характеристики, - продолжает Ольга Зыблая. - Важны и имена известных архитекторов и дизайнеров, которые принимали участие в создании того или иного элитного комплекса».

Элитный объект – это всегда минимум соседей, и чем их меньше, тем больше прав у объекта называться таковым, - дополняет список характеристик директор по рекламе в PENNY LANE REALTY Кирилл Надточий. Однако, предупреждает эксперт, нельзя забывать о критерии уникальности.

«Если мы говорим о пентхаусе, занимающем целый этаж в самой высокой башне Москвы, (и пусть число ее жителей сравнимо с населением регионального города) – это элитный объект. Если мы говорим о формате таунхауса в центре, аналогов которому нет – то неважно, что соседи там присутствуют с двух сторон. Уникальность предложения позволяет говорить об элитарности, когда другие критерии, казалось бы, не работают», - считает Кирилл Надточий.

Например, словосочетание «высотный элитный проект» еще недавно звучало как нонсенс. Сейчас – нет.

Анастасия Суханцева,заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Башня Федерация»

«На рынке набирает все большую популярность новый формат сверхвысокого Deluxe, жилье в котором сопоставимо по площади с особняком, а за счет высокой этажности имеет такую же приватность, как и в частном доме, где соседние строения не давят на вас и не создаю дисгармонию с окружением», - говорит заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Башня Федерация» Анастасия Суханцева.

Вместе с тем, продолжает эксперт, высотное строительство позволяет сделать инфраструктуру более концентрированной, а благоустройство прилегающей территории более разнообразным. Так, например, в высотных зданиях на первых и цокольных этажах можно разместить до 25 объектов инфраструктуры, в то время как в проектах до 30 этажей этот показатель составляет 5-7.

«Качество жилья, уровень сервиса, предлагаемые в таких проектах – зачастую превосходят то, что может быть доступно в элитных малоквартирных комплексах в центре города», - считает управляющий директор Optima Development Булат Шакиров.

С небес на землю

«Однако, противопоставлять городскую и загородную элитную недвижимость бессмысленно», - считает Анна Раджабова.

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»

Владельцы «элитки», как правило, обладают и квартирой, и домом, причем зачастую их несколько. Загородный формат проживания уместен в определенный сезон для семьи с маленькими детьми. Если дети постарше, то семьи больше проводят времени в городе.

«В целом аудитория этого сегмента рынка удачно сочетает два формата жизни и никак не противопоставляет загородную резиденцию московской квартире», - рассказывает Анна Раджабова.

В то же время, считают эксперты, рынок загородной и городской элитной недвижимости достаточно различны. У покупателей городской и загородной недвижимости, несмотря на схожесть параметров целевой аудитории, существенно различаются мотивы покупки.

Так для покупателей городской элитной недвижимости могут быть важны различные параметры, – считает Александр Шибаев, - это статус расположения (например, покупка лота на территории Остоженки-Пречистенки), близость к центру и инфраструктуре Москвы. Для людей, выбирающих жилье в динамичном центре города, может быть некомфортно постоянно жить в 15-30 км от Москвы. Однако для таких покупателей может быть интересна покупка загородной недвижимости как летней резиденции. Кристина Томилина уверена, что искать закономерности в предпочтениях город-загород у ультрахайнетов не стоит - как правило, все зависит от образа жизни, привычного покупателю.

«Модели потребления могут быть абсолютно разными: кто-то инвестирует в предметы роскоши — яхты, личные самолёты, коллекции автомобилей или арабских скакунов, а кто-то предпочитает жить с семьей на свежем воздухе и иметь доступ к водоему прямо с участка», - говорит эксперт.

Как и на рынке городской жилой недвижимости для загородного рынка используется классификация объектов рынка по потребительскому качеству. Элитный загородный лот должен располагаться в элитном охраняемом закрытом поселке на одном из престижных и развитых направлений в экологически чистом и благоприятном районе. В Московском регионе элитные загородные поселки сосредоточены в основном на Рублево-Успенском, Ильинском, Новорижском и Минском шоссе, также поселки премиального класса расположены на Киевском и Калужском шоссе. Элитный поселок отличается уникальным природным ландшафтом и видовыми характеристиками. Для поселка должно быть качественно проработано благоустройство и выведен единый архитектурный стиль резиденций от ведущих дизайнеров и архитекторов, а также стиль всех элементов поселка. Обязательно наличие собственной инфраструктуры. Площадь земельного участка элитного коттеджа составляет не менее 15-20 соток, а площади коттеджей начинаются от 250-300 кв. м. Востребованы на рынке коттеджи с функциональными планировками, качественной отделкой и дизайном.

Александр Шибаев, руководитель отдела консалтинга и аналитики Kalinka Group

«Стоимость премиальных коттеджей и таунхаусов, - отмечает Александр Шибаев, - может начинаться от 33-35 млн. руб., однако в текущих условиях рынка и отсутствия нового предложения средняя стоимость коттеджа на рынке составляет порядка 95-100 млн. руб. для лота премиум-класса (средняя площадь лота 740 кв. м), минимальная стоимость коттеджа в классе deluxe – от 60 млн. руб., при средней стоимости лота 325 млн. руб. (средняя площадь лота – 880 кв. м).

Однако все не так просто – загород обладает более «смешанной» застройкой нежели город, и найти или построить там «настоящий элитный объект» гораздо сложнее, чем в городе.

«Внутри компании Savills мы не очень любим называть сегмент «элитным», мы классифицируем объекты на бизнес- и премиум-классы. Причем премиальным может быть не только дом, но и загородная квартира, таунхаус, как на большом, так и на малом участке земли. Элитным же скорее является местоположение, есть несколько категорий таких «правильных мест», - рассказывает директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко.

Это, по словам эксперта, сформированные девелоперские проекты – поселки, а также сложившиеся еще в советскую эпоху стародачные места. Вторую категорию нельзя исключать из контекста премиальной загородной недвижимости, поскольку исторически они формировались в очень красивых лесных местах, и при хорошем управлении до сих пор являются безупречными.

Если говорить о направлениях, то элитными, напоминает Нина Резниченко, всегда считался запад из-за массы факторов, таких как роза ветров, например, но важнейшим конечно является удобная транспортная доступность. На западе не так критично находиться в 10-30 км от города, вы все равно будете максимально мобильными и при этом окружены очень достойной инфраструктурой.

«Если говорить о том, есть ли у владельцев загородных резиденций недвижимость в центре – да, конечно есть. Нет, пожалуй, ни одного клиента, который бы не владел хоть каким-то активом в городе, будь то «квартира для пиджака», место проживания детей, учащихся в столичных учебных заведениях, или объект, сдающийся собственниками в аренду. Это как базовый гардероб, у всех должна быть квартира в центре», - считает Нина Резниченко.

Компромисс!

Компромиссным вариантом, примиряющим город с загородом, может служить Серебряный бор со своим субрынком.

Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании «ТОП Идея»

По словам руководителя брокерско-консалтинговой компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова, у покупателей появились более высокие запросы – элитный комплекс в черте города, спрятанный от шумного ритма столицы. Это обусловлено желанием не тратить время на дорогу загород и пользоваться преимуществами городской инфраструктуры. Такие проекты уже появляются в столице, яркие тому примеры – новые жилые резиденции в Серебряном Бору. Повышенный спрос на подобные проекты (до 40%), по данным Олега Супенькова, был зафиксирован во время режима самоизоляции. Представленные уединенные резиденции во многом напоминают загородные и привлекают внимание публики, которая особенно ценит камерную атмосферу.

С точки зрения архитектуры

В элитном сегменте рынка, как и в любом другом, архитектура может быть сделана как со вкусом, так и без него, контекстуально либо неуместно. Как считают архитекторы, формальное позиционирование не столь важно, как создание уникального ощущения от пребывания в здании и на его территории.

По мнению главы архитектурного бюро IQ Эрика Валеева, для элитных проектов крайне важны приватность и высокая степень защищенности во всех смыслах этих слов. Но они также должны сочетаться с открытостью, проницаемостью и яркими видовыми характеристиками. Задача архитектора состоит, в том числе в умении органично совместить зачастую противоречащие друг другу факторы.

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ

«Не столь важно каков формат объекта, загородный или городской, главное - элитный сегмент по определению должен быть эксклюзивен. Чем больше на рынке появляется подражающих друг другу проектов, тем более они превращаются в стандартный кейс, который лишь номинально называется элитным. Настоящий эксклюзив всегда должен оставаться штучным и детально проработанным продуктом, дающим жителям нечто большее, чем просто комфортное проживание, а именно то самое уникальное ощущение владения чем-то особенным. Достигнуть желаемого эффекта можно только, соединив все компоненты архитектурного проекта в единое и качественное целое. За стильным и дорогим фасадом должна находиться не менее качественная и функциональная планировка или квартирография, а за ней гармоничное дворовое пространство со множеством сценариев пребывания, классная инженерия и т.д. По отдельности данные компоненты можно скорее назвать удобными для маркетингового продвижения, но не более», - считает Эрик Валеев.

«Настоящую городскую элитную недвижимость формирует совокупность факторов: на первых позициях всегда локация, архитектурный облик, качество планировочных решений и инфраструктуры проекта. Подтверждая гипотезу о компромиссе между городом и загородом, повышается роль собственной территории с ландшафтным дизайном. Покупатель дорогого жилья понимает, что уровень его жизни не заканчивается в пределах квартиры, он ценит комплексный подход. Двор виден из окон, через него мы проходим к входу в наш дом, или проводим в нем время, пользуясь его инфраструктурой. Но важны не только визуальные аспекты: предпочтение отдается тихим и спокойным дворам, где растения дают тень, а цветы благоухают.

«При проектировании ландшафта для элитного жилья обязательно учитывается контекст и история места. Ландшафт, используемые материалы и растения, а также некоторые конструктивные и технические решения подчиняются внешнему облику, статусу окружения и концепции. Такое решение позволяет максимально органично интегрировать проект в сложившуюся городскую среду», - комментирует партнер и главный архитектор бюро Blank Architects Лукаш Качмарчик.

Оксана Самборская Автор блога