Повлияет ли на рынок премиальных новостроек ухудшение ипотечных условий в 2024 году В 2023 г. спрос на премиальные новостройки Москвы стал рекордным. Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов», подводит итоги года в премиум-сегменте и поясняет, какую роль в нем играет ипотека и как изменится рынок в новых условиях 2024 г.
Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов»
Показатели роста
В премиальном сегменте рынка московских новостроек 2023 год завершился заметным ростом цен и спроса на фоне сдержанной активности застройщиков. Число новых квартир и апартаментов премиум-класса сохранилось на уровне 5,4 тыс., хотя до середины 2023 г. этот показатель увеличивался (до 6,2 тыс.), а затем начал снижаться одновременно с ростом спроса во втором полугодии.
В целом число проектов новостроек премиум-класса в Москве за год почти не изменилось – 56 против 54 вначале, однако активность застройщиков по запуску новых проектов снизилась. За 2023 г. девелоперы дали старт реализации девяти комплексов, тогда как в 2022 г. их было 15. Впрочем, девять новых проектов – это близкое к норме значение для премиального рынка, так как в 2021 г. было тоже девять «премьер», а в 2020-м – 10. В то же время среди новинок есть и очень большие проекты, которые способствовали сохранению у покупателей серьезного выбора объектов недвижимости: крупнейший из них по масштабу и объему предложения – новый небоскреб «Дом Дау» в районе «Москва-Сити».
При этом спрос на премиальные новостройки стал рекордным. Число заключенных в этом секторе рынка договоров долевого участия увеличилось на 77% по сравнению с январем – ноябрем 2022 г. – до 5,6 тыс. Даже в относительно спокойном 2021 г. сделок было 3,9 тыс.
На этом фоне закономерно выросли цены. Если к началу 2023 г. средняя стоимость квадратного метра достигала 587 тыс. руб., то к декабрю 2023-го она повысилась до 641 тыс. рублей. То есть новостройки подорожали на 9%. Напомню, что в 2022 г. цены снизились с последнего пика в марте 2022 г. (618 тыс. рублей за кв. м). Таким образом, мы получили качественный рост цены в уходящем году, что свидетельствует о полном восстановлении рынка.
Вместе с тем нельзя не отметить, что рост спроса и цен во многом был обусловлен тем, что покупатели премиальных новостроек Москвы все чаще привлекали ипотеку. В среднем доля ДДУ, заключенных в премиальном сегменте с ипотекой, в 2023 г. составила 44% против 36% в 2022-м, 39% в 2021 г. и 26% в 2020 г. Повышение ключевой ставки и ужесточение требований к заемщикам льготной ипотеки в 2024 г., на мой взгляд, приведет к изменениям на рынке премиальных новостроек.
Ипотека в премиуме
Прежде всего в сегменте станет меньше новостроек, которые премиальными только называются. В действительно соответствующих критериям этого класса проектах доля ипотечных сделок обычно не превышает 30%. Это заставит застройщиков комплексов фактически бизнес-класса более точно подходить к позиционированию своих объектов, так как ипотечных заемщиков станет меньше, а покупатели с более солидными бюджетами останутся только в новостройках высокого уровня.
Вместе с тем ужесточение правил выдачи льготной ипотеки не ударит по всем застройщикам премиальных новостроек.
В сегменте есть игроки с большим объемом предложения новостроек со средней ценой ниже рынка, и именно в их проектах сосредоточен спрос покупателей, привлекающих ипотеку (60–70% доля ипотеки в общем объеме сделок). Одновременно в топ-10 компаний по объемам продаж премиальных квартир входят девелоперы, в проектах которых доля ипотеки не превышает 30–40%. То есть они потенциально могут потерять лишь меньшую часть клиентов. Важно также понимать, что для покупателей премиального жилья льготная ипотека – это не решающий фактор покупки жилья, а только инструмент экономии, отсутствие которого не обязательно приведет к отказу от сделки. Тем более нужно учесть, что новые правила запрещают комбинировать стандартную и льготную ипотеки (программа «Господдержка»), но не исключают такой возможности для получателей семейной и IT-ипотеки.
Одновременно вырастет спрос в проектах на начальной стадии реализации ввиду их более привлекательных цен. Однако сейчас такие объекты в премиальном сегменте в дефиците, поэтому инвесторам и покупателям стоит поспешить. Из 56 новостроек только десять находятся на «котловане». В них застройщики продают около 1 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 20% от общего числа помещений в продаже.
Прогноз
Спрос при этом будет активным, причем со стороны аудитории с большими бюджетами, – на фоне восстановления экономики доходы бизнеса растут, многие покупатели из регионов сейчас стремятся инвестировать средства в столичное жилье, причем в престижных районах. А между тем только три проекта премиум-класса на начальном этапе реализуются сейчас в ЦАО («Дом Дау», «Дом 56», Luzhniki Collection).
В остальном же активность клиентов в 2024 г. скорее всего перераспределится от более доступных к более престижным и дорогим проектам премиум-класса. В количестве сделок возможна коррекция, но в денежном объеме или в пересчете на квадратные метры в 2024 г. спрос в премиуме может вырасти. Востребованы будут яркие, знаковые проекты в центре, скажем, в «Москва-Сити», так как они одинаково подходят для инвестиций и для собственного проживания.
