С чем встретил лето рынок аренды элитного жилья в Подмосковье? Прошлогодний ажиотажный спрос на загородку не мог не сказаться на сегменте высокобюджетной аренды жилья. Свободного предложения практически нет, и спрос, который по-прежнему на высоком уровне, остается неудовлетворенным.
«После начала пандемии был очень сильный скачок спроса, с рынка смели почти все дома, что были», — напоминает руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов. На этом фоне в начале этого сезона с рынка, по сути, добирали остатки. «За прошедший год предложение на рынке аренды загородной элитной недвижимости значительно сократилось. Причинами этого послужили высокий уровень спроса в прошлом году, а также дефицит свободных участков для строительства. В портфеле нашей компании представлены, в основном, объекты на Рублевском и Новорижском шоссе. С уверенностью могу сказать, что количество ликвидных лотов по данным локациям находится на минимальном уровне», — говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Из-за эффекта «низкой базы» дальнейшее снижение предложения было почти незаметным, говорит Кузнецов. «За год предложение элитных домов в аренду сократилось, по моим данным, примерно на 10%. Доля объектов в поселках, с которыми работает наша компания, составляет около 5−7%», — подсчитал эксперт.
«Основная часть элитного загородного жилья строилась 10−15 лет назад. То есть, по сути, предлагаемые в аренду дома уже морально устарели. Поэтому сейчас те, кто готов снимать дорогое жилье, ищут современные проекты», — добавляет эксперт. А их на рынке как раз немного — получается, что снимать почти нечего.
Тренд подтверждают и аналитики Knight Frank: по их оценке, в марте 2021 г., в разгар арендного сезона, сделок было на 68% меньше, чем в марте 2020-го. Заявок, напротив, много — примерно столько же, как было в период пандемийного ажиотажа, и вдвое больше, чем в сезон 2019 г. Низкие показатели по сделкам объясняются отсутствием качественного предложения.
«Все объекты уже забронированы практически на год вперед, — подтверждает тенденцию руководитель отдела загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Ольга Миронова. — Элитных загородных поселков в аренду сейчас нет. Арендные поселки для длительного и краткосрочного найма делают из загородных отелей. Такие поселки есть, например, по Горьковскому направлению (те же «Яхонты», но даже в них уже ничего не сдается, так как все занято)». Средние сроки экспонирования ликвидных объектов заметно сократились, подчеркивает эксперт. «Сейчас хорошее предложение уходит за срок от одного дня — за неделю максимум. В позапрошлом — доковидном — сезоне элитную недвижимость выбирали долго — около месяца», — говорит Ольга Миронова.
Неликвид сдается дольше, но все равно сдается. «На мой взгляд, сейчас порядка 40−50% предложения на рынке элитной аренды загородного жилья представляют собой неликвид. Однако даже эти дома сейчас пользуются спросом, потому что хорошие дома либо очень дорогие, либо их очень сложно найти. Сдавать загородную недвижимость сейчас не так выгодно, как продавать, так что новые объекты чаще всего выставляют на продажу», — говорит Сергей Кузнецов.
Исключением стали майские праздники — в этот период резко подскочил спрос на посуточную аренду, что побудило многих собственников временно вывести на рынок дома, которые планировалось продавать. Как говорит директор департамента загородной недвижимости TWEED Ольга Бахметьева, ситуацию дополнительно раскачали два фактора — апрельское закрытие Турции и внезапное объявление дней между майскими праздниками нерабочим периодом. Это привело к росту ставок и на посуточную аренду, и на долгосрочную — примерно на 16%, оценили в компании. Правда, если выбор для арендаторов, которые интересовались краткосрочным наймом, увеличился, то для тех, кому нужен дом на лето или на год, — напротив, снизился. Видя ажиотажный спрос, собственники переориентировали на посуточный наем и те объекты, что рассчитывали сдать надолго.
Устаревшие объекты в наиболее удачных локациях Московской области в основном не выходят на рынок аренды, а постепенно перестраиваются под продажу, говорит председатель совета директоров сети офисов недвижимости «Миэль» Марина Толстик. «Наше будущее в дорогом сегменте таково: дома, которые были построены на хороших участках, в том числе в коттеджных поселках, уже идут под реновацию. Пустой земли в 20−25 км от МКАД под поселки не осталось, выкупаются объекты «участок + дом» в поселках и реновируются, строится новый дом. Новые коттеджные поселки не строятся, земля уходит под малоэтажное и даже многоэтажное строительство», — говорит эксперт. По словам Толстик, это объясняется высоким спросом — загородные объекты в бюджете 40−120 млн руб. в хорошей локации находят покупателя практически без торга.
Цены в сегменте элитной загородной аренды почти не изменились с начала года, а вот с начала пандемии — выросли на 25−30%, говорит Сергей Кузнецов. «Самый ходовой бюджет аренды загородного жилья сейчас с точки зрения спроса — 350−500 тыс. руб. в месяц. Разница по направлениям составляет, по моим оценкам, 25−30%», — отмечает эксперт.
По оценке Knight Frank, основной объем предложения в сегменте сейчас приходится на бюджет от 400 тыс. до 800 тыс. руб. в месяц (совокупно — около 42% экспозиции). Ценовой максимум — около 3 млн руб. в месяц, хотя единичные объекты выставляются в аренду и дороже. По оценке TWEED, самый дорогой лот — дом на Рублевке стоимостью 3,8 млн руб. в месяц. Ценовой минимум, как говорит Анна Раджабова, — около 350 тыс. руб. в месяц.
«Самые дорогие направления — Рублево-Успенское шоссе, Новорижское, Минское: распространенный бюджет сделок здесь составляет 1,5−3 млн руб. в месяц, — говорит Ольга Миронова. — По мере сокращения предложения начали пользоваться спросом Калужское, Каширское, Киевское, Ярославское направления, есть сделки с высокобюджетной недвижимостью и на Горьковском направлении».
Так что география рынка элитной загородной аренды постепенно расширяется — а что еще делать в условиях жесткого дефицита предложения? Впрочем, в Knight Frank отмечают и слабые признаки коррекции. «На рынке прошел год с периода ажиотажного спроса, и постепенно освобождаются предложения, снятые в начале пандемии», — отмечают в компании. И все же для насыщения спроса этого недостаточно, к тому же в Knight Frank уверены, что практически все новое предложение летом будет арендовано повторно. Что остается арендаторам? Судя по всему, переходить в сегмент купли-продажи или выбирать объекты с более скромными характеристиками и на менее престижных направлениях.
