Как мы знаем, в СССР приобрести квартиру было нельзя. За исключением кооперативов. Жилье давало государство. Обычным гражданам предлагалось что попроще, а именитым, известным и имеющим высокий партийный чин — что получше. Сегодня элитное жилье тоже можно охарактеризовать, как нечто «получше». В чем выражалось качество вчера и сегодня мы подробно разобрали в этой статье.
Какое советское жилье можно отнести к элитному?
- номенклатурные сталинки (1930-1960-е)
- сталинские высотки (1948-1957)
- цековские дома (в основном давали высшему партийному составу, сотрудникам Совмина, Верховного Совета); строились с 1963 по 1991 г.
Некоторые любят относить к элитному жилью кирпичные башни Вулыха и панельную серию «Лебедь» (самый известный дом этой серии стоит на Беговой улице). Но это скорее бизнес-класс того времени.
Насколько все изменилось и какое современное жилье можно отнести к элитному?
По мнению Александры Синиловой, директора департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate (ранее Savills), «элитное жилье — маркетинговая оболочка и у каждого свое представление об элитарности дома. В целом к элитке относятся все типы с шильдиками: «премиум», «люкс», «делюкс», «клубный»
Борис Борискин, генеральный директор SKOLKOVO REALTY, утверждает, что в рамках традиционной классификации (de luxe, elite и premium) грань между de luxe и elite тонка, поскольку оба вида — камерные, приватные, с небольшим количеством просторных квартир. «К de luxe можно отнести дома с не более 40 лотами (хотя на деле может быть 10 и меньше) и наличием не менее 2 машиноместа на семью в подземном паркинге. В elite число квартир не более 60-70», — говорит эксперт.
А CEO и основатель DUGA Real Estate Branding Юрий Нарвин, подразделяющий элитку на те же типы, считает, что de luxe — уникальные лоты, зачастую в исторических зданиях, прошедших сложную реконструкцию во имя сохранения архитектурной ценности и обеспечения достойного уровня современного комфорта.
У генерального директора агентства FOX Property Юлии Белуковой своя классификация. «Элитное жилье принято делить на классы: А, А-, В. К классу А относятся квартиры в максимально новых домах, расположенных в престижных районах столицы: Остоженка, Патриаршие, Чистые пруды с находящимися по соседству аналогичными элитными жилыми комплексами. Как правило, это дома клубного типа с небольшим количеством квартир, с уникальной квартирографией и проектом, разработанным известным архитектурным бюро. Для данного класса жилья обязательно наличие самых современных smart-систем для обслуживания дома, высокотехнологичных лифтов, систем безопасности и контроля инженерных систем, охраны, паркинга и комфортной придомовой территории.
Жилье класса А- незначительно отличается от предыдущих объектов. Обычно «минус» дому ставится за большое число квартир или менее престижный район. Элитные дома класса В имеют ряд отхождений от перечисленных характеристик не только в части количества квартир и локации в любом из районов столицы. Это уже не клубный формат, а достаточно крупный комплекс с большой территорией. Архитектура и квартирография более универсальные, чем в категории А. В отдельную категорию элитного жилья выделяются квартиры в домах и особняках дореволюционной эпохи».
Локация
Сталинские дома с парадными фасадами не старались поместить в тихое место, они должны были украшать город — здания возникали вдоль набережных (Фрунзенской), шумных шоссе (Ленинградское, шоссе Энтузиастов, Варшавское), оживленных проспектов (Кутузовский, Ленинский, Университетский, проспект Мира). Конечно, во времена строительства магистрали были куда меньше забиты и шум был значительно меньше.
А при возведении цековских домов выбирались спокойные и тихие места в глубине кварталов. Дома базировались среди зелени, вблизи парка или водоема. Помимо центральной части популярными для строительства были запад и юго-запад столицы. Например, Кунцево и Хамовники, Мосфильмовская улица. Много таких строений и в самом центре — например, на улице Сивцев Вражек.
Сейчас границы несколько размываются. «Проекты оцениваются не только по локации, но и по набору характеристик. За пределами ТТК уже может быть престижная премиальная недвижимость, со стоимостью 1-2 млн за квадрат. Это же касается и различий расположения — объект может стоять как на оживленном перекрестке или в «гуще жизни», как тот же «Москва-Сити», так и внутри сквера или в тихом дворе», — утверждает президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA и управляющий партнер «Винидиктов и Партнеры» Николай Винидиктов.
«У многих элитное жилье ассоциируется с центром Москвы, но это не является обязательным условием, поскольку ключевое — место для отдыха и социальная инфраструктура. В американской терминологии давно существует правило «трех L», что определяет класс и уровень проектов: location, location и еще раз location. Но для американского и западного рынков характерно историческое формирование определенных районов для элитного проживания, с флером истории до 300 лет. В России такой сегментации нет, а сам рынок недвижимости появился сравнительно недавно. И порой то, что считается элитным сейчас, 200 лет назад считалось местом выпаса скота. А недооцененные районы, наоборот, не воспринимаются еще целевой аудиторией. Поэтому в настоящий момент нужно отталкиваться от другого определения: не место красит проект, а проект — место», — говорит Александра Синилова.
«В идеале — это центр Москвы и престижные районы ЗАО. Настоящая элитка не должна выходить за пределы центра города или районов, традиционно относимых к центру в понимании москвичей. Прежде всего речь идет о так называемой «золотой миле», а также районах Патриарших и частично Хамовники», — считает Борис Борискин.
По классификации Анастасии Могилатовой, генерального директора агентства элитной недвижимости Welhome, для de luxe характерна локация внутри Садового, для рremium — внутри ТТК.
Региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев подчеркивает важность соседства с культурной составляющей: «Для покупателей элитной недвижимости культурная насыщенность окружающей инфраструктуры имеет значение: на проекты, расположенные по соседству со знаковыми общественными пространствами и объектами культуры, мы фиксируем высокий спрос. Для одних клиентов важнее расположение в определенном кластере, например рядом с ДК «ГЭС-2» или Третьяковской галерей. В Barkli Gallery центральным ядром концепции стала именно близость к Третьяковке, ее эксперты и искусствоведы даже внесли свой вклад в создание проекта, а покупатели получили пожизненное членство в галерее. «Лаврушинский» и Armani/Casa Moscow Residences — объекты, для которых близость к культурным кластерам тоже является дополнительной ценностью для покупателей. Иногда акцент на творческую составляющую может быть сильнее, и в ЖК появляются закрытые выставки, постоянные общественные арт-галереи или даже музеи. Так, в элитном комплексе «Литератор» открылась арт-галерея «Толстой», в составе комплекса бизнес-класса «Зиларт» появится музейный центр – филиал Эрмитажа в Москве, в ЖК «Русские сезоны» в каждом из объектов лобби будут украшены картинами. Компания Vesper устраивает перфомансы и коллаборации с крупными международными luxury-брендами (к примеру, в декабре 2021 г. — с Prada)», — рассказывает эксперт.
По его мнению, нельзя упускать из виду и соседство с природой: «Среди ряда клиентов востребованы проекты, расположенные радом с парковыми зонами, которых в Москве не так много. Отчасти поэтому проекты в локации «Зарядья» пользуются высоким спросом — для покупателей важна и близость к зеленым рекреационным «островкам», и соответствующие видовые характеристики.
Лоты с «видом на Кремль» на рынке в дефиците, поскольку в Москве существует ограничение по высотности зданий, а Кремль обычно хорошо виден только с верхних этажей. В ЖК «Лаврушинский» стилистика и архитектура обусловлены необходимостью создания максимального количества пространства «с видом на Кремль» — этот фактор важен для многих покупателей и, конечно же, влияет на цену. И в «Лаврушинском», и в The Residences at Mandarin Oriental при одинаковых качественных характеристиках объектов цена лотов различается в зависимости от того, какой вид на Кремль они предлагают».
Материалы строительства
Для сооружения всех элитных домов советской эпохи применялся кирпич, для цековских домов использовался керамический.
Основной материал строительства сейчас — монолит.
«Популярен монолит-кирпич. Понятийно кирпич воспринимается как дорогой материал, хотя в реальности монолит-каркас не хуже», — говорит Николай Винидиктов.
«Элитные объекты на всех этапах должны быть построены с использованием высококачественных строительных и отделочных материалов. Суррогаты и реплики недопустимы», — расширяет тему Александра Синилова.
Этажность
Номенклатурные сталинки в среднем имеют высотность 6-12 этажей. Исключение — высотки в 24-26 этажей. Для цековских домов выбрали высотность в 12-14 этажей.
В строгом смысле к малоэтажным проектам не относятся и современные. «Элитное жилье — прежде всего камерное, клубное, скрытое от посторонних глаз. Поэтому нередко — малоэтажное, но в городском понимании. В Великобритании до сих пор существует правило застройки для высококачественного жилья — дома не должны быть выше самого высокого дома, видимого из окна квартиры. Сегодня в Москве среди элитных проектов мы можем встречать и достаточно высокие здания, и даже небоскребы. Малоэтажными всегда будут клубные дома и проекты верхнего ценового сегмента — de luxe», — говорит Александра Синилова.
«К клубным домам относятся проекты с количеством лотов до 60 штук, как правило, состоящие из одного или нескольких корпусов, высотность которых не превышает 10 этажей. На текущий момент на первичном рынке элитной жилой недвижимости экспонируется порядка 300 квартир и апартаментов в клубных домах, что составляет 20% от общего объема предложения», — рассказывает Андрей Соловьев.
«Хотя на рынке элитного жилья сейчас «в моде» не только малоэтажные дома, но и небоскребы с видами на центр и реку, покупательский спрос на жилье малоэтажного типа остается устойчиво высоким», — добавляет Борис Борискин.
Николай Винидиктов проявляет больший скептицизм в этом вопросе: «Тяга к малоэтажности скорее формируется потенциалом площадки. Если можно построить высокое здание — его построят».
Однородность состава жильцов
Это могли быть не только номенклатурные работники, но и творческая интеллигенция, известные врачи, писатели, дипломаты. Одинаковая социальная среда, знакомые по работе — чем не клубный формат того времени?
И сейчас существует тема однородности социальной среды и приятного соседства. Наиболее успешно это реализуется в домах клубного типа. «Однородная социальная среда — одна из ключевых составляющих элитного проекта», — говорит Александра Синилова.
Но современный рынок элитки шире. «В клубных домах, где все знают всех, при частом отсутствии инфраструктуры, за счет позиционирования и качества строительства собирается интересная аудитория, — говорит Николай Винидиктов. — Но вот проект «Москва-Сити». Огромный муравейник, колоссальное количество жителей, а офисы и учреждения соседствуют с квартирами. Тем не менее проект относится к элитным».
«Масштабные жилые комплексы действительно стали появляться все чаще, — подтверждает Андрей Соловьев. — Особенно заметна тенденция в премиуме. За последние 3 года можно отметить квартал Lucky, где реализуется более 600 квартир, два комплекса проектным объемом практически в 500 лотов каждый («Поклонная, 9» и Victory Park Residences). В прошлом году на рынок вышли проекты «Бадаевский» и SkyView – более 300 лотов в каждом. И в классе de luxe девелоперы также выводят на рынок проекты, где число лотов превышает 100, что раньше считалось исключением (The Residences at Mandarin Oriental, «Золотой», «Лаврушинский»). Но покупатели в высокобюджетном сегменте ценят приватность и социальную идентичность, что и является отличительной характеристикой такого формата: минимум квартир, а значит, и соседей, поэтому клубные всегда будут востребованы».
Оформление фасадов
Стиль сталинского ампира отличает пышность, помпезность, монументальность. Характерные черты домов — колонны, резьба, барельефы, лепнина, скульптуры, огромные арки, руст. Это же касается и жилых сталинских высоток. Все дома возводились по индивидуальным проектам. К дизайну привлекались известные архитекторы: так, к дому №5 на Ростовской набережной приложили руку А. К. Ростовский и А. В. Щусев, к высотке на Котельнической — тот же Ростовский и Чечулин, к высотке на площади Восстания — М. В. Посохин и А. А. Мндоянц. Цековские же дома имели скромный кирпичный фасад, что служило в том числе «скромной закрытости» от простых граждан. А что сейчас?
«К оформлению фасадов в элитке привлекаются известные архитекторы, а к созданию интерьеров — известные дизайнеры», — говорит Николай Винидиктов. Борис Борискин обозначает тенденции оформления в элитном сегменте: «Это уникальная и узнаваемая архитектура. Новые дома, в которых сохранен исторический фасад здания, или современный авторский архитектурный проект, над которым работает известное бюро, а интерьерами занимается студия с достойной репутацией. Нужно создать не только уникальный стиль дома, но и грамотно вписаться в архитектуру района. Дизайн здания определяется внешним видом его фасадов. Это не только цвет наружных стен и отделочных материалов, но и архитектура элементов фасада, количество и места расположения оконных проемов, балконов, входных групп».
«По опросам клиентов компании Knight Frank предпочтение (как в архитектуре, так и в отделке) отдается современным стилям, в том числе неоклассике, — дома с такой архитектурой принято называть домами «вне времени», популярен и модерн. В меньшей степени интересны хай-тек, стекло и металл, конструктивизм, лофт — хотя есть категория покупателей, особенно среди молодой целевой аудитории, предпочитающая такие стили. Классические решения должны быть представлены в сегменте de luxе, предполагающем интерес взрослой публики, более современные — в проектах премиум-класса для активных и современных молодых людей. Откровенно «плохой» архитектуры в высокобюджетных проектах сегодня нет, как это, например, случалось в начале 2000-х. Сейчас архитекторы изучают мировой опыт, проходят зарубежное обучение, уровень профессионализма самих архитекторов очень вырос. Проект должен соответствовать своему классу и выглядеть «дорого»: простые лаконичные фасады, благородные виды, часто архитектура продиктована историческим прошлым дома. Акценты делаются на деталях: элементы из латуни, арочные ниши, рельефы. Главное, чтобы в угоду внешней архитектуре не была нарушена внутренняя структура: нужно избегать появления треугольных квартир и нефункциональных помещений», — говорит Андрей Соловьев.
«Все чаще мы наблюдаем, что застройщик не просто закрывает фасад красивым материалом, но и стремится выразить в нем идею и даже философию проекта, подчеркнуть особенности расположения», — добавляет Юлия Белукова.
Общественные зоны
Холлы в цековских башнях отличаются простором, обилием места для колясок и велосипедов. В силу статусности жильцов часто предусматривались комнаты для охранников и водителей. Отделка внутренних помещений отличалась от стандартной, а лифты оснащались зеркалами.
Отделка холлов и других МОП с особой пышностью выполнялась в высотках. Мрамор, гранит, бронза, ценные породы дерева, цветные металлы. А также роспись, лепнина и барельефы. Это характерно и для других престижных сталинок.
И в наше время, подчеркивает Николай Винидиктов, велика значимость качества отделочных материалов — дерево, натуральный камень, металл. Анастасия Могилатова разделяет виды, в том числе по материалам отделки МОП: если в de luxe применяется эксклюзивная отделка из натуральных материалов (мрамор, травертин, красное дерево), то в рremium используются высококачественная отделка с более демократичными материалами (керамогранит, дерево).
Также эксперты считают, что важно функциональное наполнение. Например, Николай Винидиктов указывает на комнату переговоров, Александра Синилова говорит о функциональных зонах для отдыха и работы жильцов и растущей популярности помещений универсального назначения: кабинета красоты и массажного салона, коворкиг-зоны и зоны для репетиторов для детей, места для курьеров и сбора жильцов.
«В обязательном порядке здесь будут и отдельная комната для встреч, каминный зал или даже библиотека. Для многоквартирных комплексов характерно наличие СПА, тренажерного зала, кафе или бара», — говорит Юлия Белукова.
Площади квартир
Усредненный показатель в номенклатурных сталинках — 55 кв. м для двушки и 75-80 квадратов для трешки. В высотке на Котельнической представлены квартиры увеличенной площади: двухкомнатные площадью 65-75 кв. м и трехкомнатные размером 95-100 кв. м.
В цековских домах наряду с трешками-четырешками по 105-130 квадратов могут располагаться и 6-8 комнатные квартиры, площадь которых превышает 200 м. Такую жилплощадь — с кабинетом, подсобными помещениями и комнатами для персонала — могли получить высшие партийные чины. В доме №10 в Гранатном переулке была подготовлена 8-комнатная квартира для Брежнева.
Ныне эксперты сходятся во мнении, что есть запрос на компактные метражи (уходит мода на огромные квартиры с большими и зачастую нефункциональными комнатами, огромными холлами и коридорами), на нежелание переплачивать за лишние метры и популярность лотов площадью 100 квадратов и выше.
Мнение специалистов по минимальному метражу разнообразно: Николай Винидиктов говорит о минимальном комфорте метража для элитной однушки площадью 50 квадратов. С ним соглашается Александра Синилова, добавляя, что норматив комфортного проживания для человека в высоком сегменте — 25-30 кв. м. По мнению Юлии Белуковой, минимальная площадь квартиры высокого ценового сегмента составляет порядка 60 кв. м, Бориса Борискина — от 80 кв. м. Согласно его наблюдениям, помещений среднего размера (двух- и трехкомнатных) становится больше, а самых тесных и самых просторных — меньше. По прогнозу, обусловленному кризисом, в премиум-классе может вырасти доля однушек и двушек, тогда как число трешек, четырешек и многокомнатных квартир может сократиться.
«В Capital Towers хорошо продаются открытые спейсы по 60 кв. м, а на Пречистенке, 8 вообще есть апартаменты по 48 м кв. м, также относящиеся к элитному сегменту», — рассказывает Юрий Нарвин.
Планировки
Отличительная деталь элитных домов — потолки высотой 3-3,4 м и увеличенная высота окна — порядка 2 м.
Кухни в номенклатурных сталинках могут отличаться как солидным (10-15 м), так и небольшим размером. Балконы могут отсутствовать в проекте (особенно на нижних этажах) или быть маленькими. Наличие лоджий — редкий момент. Так, в высотке на Котельнической на трешку может приходиться несколько балконов, но миниатюрных. Наиболее распространенный размер балконов в сталинках — 2,8×0,8 м.
Кухни в цековских домах — просторные (9-14 м). В доме такой серии на улице Косыгина площадь кухни превышает 20 кв. м, а высота потолков достигает 4 м. Среди интересных деталей планировки — наличие двух санузлов, темной комнаты-гардеробной. Ванная комната может быть оснащена окном. К квартирам прилагаются просторные лоджии. Площадь комнат достигает 30 кв. м. Для особенно крутых жильцов могли быть созданы даже камины и биде.
Высокие потолки в элитном сегменте продолжают оставаться обязательной составляющей. Их высота начинается от 3,1 м и заканчивается в районе 6,5 м. Но Александра Синилова делает оговорку, что высота потолка должна быть пропорционально комфортной для площади. Так, для студий в 27 кв. м большая высота потолков может создавать эффект колодца.
Просторная кухня — тоже важный элемент. В современной элитке она не представляет самостоятельного пространства, а «сливается» с другими помещениями. По мнению Винидиктова, «понятийно» кухонное пространство начинается от 15 кв. м. По словам Синиловой, распространены конфигурации: изолированные кухни, кухни-ниши, кухни-гостиные, сервисные кухни. В любом случае место для готовки занимает около 20 кв. м, а место для приема пищи, не суммирующееся с площадью кухни, — около 20-30 кв. м.
Среди важных элементов планировки элитки специалисты называют ряд необходимых зон. Николай Винидиктов делает акцент на наличие мастер-спален, ниш, гардеробных. Андрей Соловьев помимо этого указывает на количество санузлов, окон, возможность организации рабочего пространства в квартире. Александра Синилова считает обязательным наличие хозяйственных и кладовых помещений, постирочной. А Борис Борискин говорит о растущей популярности квартир со встроенными саунами, зимними садами, большим количеством панорамных окон.
Балконы и лоджии могут как присутствовать, так и (реже) отсутствовать в проекте. Николай Винидиктов ссылается все на тот же «Москва-Сити». «В высотных зданиях балконы не предусмотрены по технике безопасности. В малоэтажных премиальных комплексах, как правило, преобладают французские балконы, а террасы являются уникальным предложением», — говорит Борис Борискин. Но в целом запрос на балконы и лоджии существует.
«Если еще 10 лет назад основной тенденцией было присоединение лоджий для расширения внутреннего пространства квартиры, то сейчас стало важно наличие балконов и террас», — говорит Андрей Соловьев.
«В идеале, для элитного клиента каждая комната должна быть со своим балконом или лоджией. Это как атрибут-артефакт из советского времени более высокого по классу жилья. В современном исполнении квартир балконы и лоджии с легкостью заменяют кладовые внутри квартиры и в доме, хозяйственные помещения, предназначенные для хранения вещей. Но террасы в современных элитных проектах встречаются все чаще», — говорит Александра Синилова. А Юлия Белукова указывает на то, что сегодня в проектах жилой застройки все чаще используется панорамное остекление, что в какой-то степени заменяет балконы. «В случае редевелопмента планировку будет задавать изначальный план дома. Если дом строится с нуля, возможны нестандартные варианты», — добавляет Юрий Нарвин.
Территория
Номенклатурные сталинки и высотки в силу локации сложно было оградить, хотя какой-то минимальный забор мог быть. У цековских домов часто имелась своя огороженная территория, а при входе дежурил консьерж.
И если во время строительства номенклатурных сталинок и высоток опция подземных парковок не была развита, то в брежневские времена они появились в некоторых наиболее престижных домах.
Сейчас территория при элитных комплексах должна быть приватной, огороженной и охраняемой. Но, как говорит Николай Виндиктов, в отдельных крупных ЖК ее может и не быть, а при клубных проектах часто представлены минимальные варианты. Александра Синилова считает, что закрытая территория должна быть оформлена должным образом и являться одинаково функциональной в любое время года. Необходим консьерж-сервис или собственная сфера обслуживания жильцов.
Подземный паркинг обязателен для элитки. Как говорят эксперты, в нем важен увеличенный коэффициент машино-мест. По мнению Николая Винидиктова, минимальный норматив —1,5-2 машиноместа на квартиру. Необходим и больший угол наклона въездной рампы (например, для Ferrari с низкой посадкой). А Борис Борискин говорит о желательности и наземной парковки для гостей.
Но подземный паркинг не всегда технически возможен. «Особенно если речь про исторические особняки в центре Москвы», — замечает Юлия Белукова. «В домах в историческом центре если и можно организовать подземный паркинг, то на 5-7 машин, поэтому обычно приходится строить отдельные паркинги», — говорит Юрий Нарвин.
