2022 год для рынка недвижимости начался с целой стаи «черных лебедей», что потребовало от застройщиков быстрой реакции, гибкости и больших способностей к оперативному принятию решений. Особенно в элитном сегменте, который принял на себя основной удар западных санкций. Поговорили с участниками рынка о том, что изменилось за последний год и чего ждать от 2023-го.
Резкий рост предложения и минимум сделок
Одна из характерных тенденций последнего времени на рынке элитного жилья — существенное увеличение экспозиции: она пополнялась и вторичными объектами, и лотами в новостройках. По оценке консалтинговой компании NF Group, за год на рынок было выведено 17 новых проектов и одна очередь в ранее реализуемых — больше, чем в 2020-м и в 2021-м вместе взятых.
Предложение элитных новостроек за прошедшие 12 месяцев выросло на 25,6% — с 955 до 1200 лотов, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Причем реально экспозиция еще шире: статистика не включает ряд проектов реконструкции, которые представляют собой отреставрированные и модернизированные исторические здания. Объем предложения элитной вторички в 2022 г. тоже существенно вырос, подчеркивает эксперт: на рынок вышло множество квартир и апартаментов в готовых домах, где еще сохраняются и лоты от застройщиков. «Например, на одной только улице Усачева в Хамовниках выставлено на продажу порядка 170 элитных лотов, что связано с высокой концентрацией элитных проектов в этом районе», — делится примером Анна Раджабова.
А вот сделок в прошлом году было вдвое меньше, чем в предыдущем периоде: порядка 860, отмечают в NF. Это минимальное значение за пять лет. В премиум-сегменте, по оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», сейчас представлено 48 новостроек, и примерно треть из них приходится на апартаменты. Спрос при этом, как подчеркивает генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова, перераспределяется в сторону готового жилья.
Это происходит и в более дорогом сегменте. «Сегодня большинство покупателей приобретают элитную недвижимость не в инвестиционных целях, а для сбережения средств и собственного проживания. Для решения этих задач клиенты, как правило, выбирают квартиры и апартаменты в готовых комплексах, — рассказывает Анна Раджабова. — Нельзя сказать, что новостройки совершенно растеряли покупателей, но сейчас их стало меньше, так как они переориентировались на вторичный рынок». В результате на первичном элитном рынке Москвы в январе 2023 г. совершено всего 7 сделок по ДДУ, что на 314,3% меньше, чем годом ранее (29 сделок). «Правда, стоит учитывать, что нередко клиенты приобретают квартиры и апартаменты по ДКП», — напоминает Раджабова.
Цены растут — скидки тоже
Несмотря на явный дисбаланс спроса и предложения, цены на высокобюджетные лоты заметно подросли. В премиальном сегменте, говорит Наталия Кузнецова, прирост за год составил 10,6% до 787 тыс. руб. за 1 кв. м. «При этом в квартирах показатель составляет 754 тыс. руб. (+15,2% за год), в апартаментах — 863 тыс. руб. (+7% за год)», — отмечает эксперт.
По оценке «Метриума», квадратный метр в элитных новостройках сейчас стоит в среднем 1,702 млн руб. — на 20,5% больше, чем январе 2022 г. «Стоимость элитных квартир и апартаментов резко увеличилась прошедшей весной на фоне резких колебаний курса рубля, но затем ситуация стабилизировалась», — поясняет Анна Раджабова. Похожую оценку дают и в Intermark Real Estate.
Беспрецедентно высокие цены в сочетании с падением спроса имеют неизбежным следствием рост разного рода спецпредложений — вплоть до редких на элитном рынке прямых дисконтов. Впрочем, как подчеркивает партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев, в отличие от бизнес-класса в элитке скидки редко анонсируются открыто. В основном это индивидуальные бонусы, которые могут достигать значительных размеров. На вторичном рынке торг достигает 20-30%, отмечает эксперт. Такие цифры возможны, если объект изначально был переоценен (что для вторичного рынка не редкость), либо в случае, когда владельцы торопятся со сделкой (например, из-за переезда за рубеж).
«Спрос на вторичку выше, чем на новостройки, что связано с высокими рисками на первичном рынке. К примеру, сроки строительства: люди боятся входить в стройку. Это вызвано и всё еще высокими ценами на первичном рынке. Объем предложений на вторичном рынке достаточно высок, многие хотят продать сейчас и готовы на хороший дисконт», — говорит руководитель продаж городской недвижимости Barnes International Moscow Екатерина Александрова. На первичном рынке девелоперы все чаще дают рассрочку, иногда снижают цены и предлагают акционные лоты в проектах, добавляет эксперт. По ее словам, на первичном рынке жилье сейчас продается медленнее, поскольку на вторичном гораздо больше предложений с крупным дисконтом. Средний срок экспозиции элитных лотов (включая первичку и вторичку) за год увеличился с 5-6 до 7-8 месяцев, добавляет Анна Раджабова.
«Работа с клиентами стала более глубинной и тщательной, — характеризует ситуацию директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. — Если раньше самое пристальное внимание уделялось тем покупателям, кто был нацелен на приобретение больших объемов (более 100 кв. м), то сейчас отделы продаж и брокеры работают в индивидуальном формате с каждым потенциальным покупателем, предлагая ему такие финансовые условия и форматы оплаты, которые его полностью удовлетворят и приведут к сделке. Например, мы прорабатываем персональную систему рассрочки с каждым покупателем».
Анна Раджабова говорит, что сейчас элитные брокеры видят рост числа медийных персон, распродающих свое жилье в связи с отъездом за границу по политическим причинам. «Это незначительный процент участников рынка, внимание к которым приковано исключительно в силу их общественной популярности, — добавляет она. — В то же время некоторые российские предприниматели решили сосредоточиться на деятельности внутри страны и стали приобретать столичную элитную недвижимость». Раньше этот спрос скорее был бы нацелен на зарубежные активы, отмечает эксперт.
«Последние полгода большое внимание рынку элитной недвижимости Москвы уделяют покупатели из регионов России, а также состоятельные клиенты, решившие вернуться из-за рубежа для постоянного проживания в Москве», — говорит и Ольга Зыблая.
Андрей Соловьев отмечает, что на рынке довольно много инвесторов, которые скупают «горящие» предложения с большими дисконтами. При стабилизации такие объекты вновь выйдут на рынок — но уже с другими ценниками.
Уменьшение площадей и отказ от отделки
Еще один тренд последних месяцев — девелоперский продукт в элитном сегменте становится скромнее: снижаются площади, плюс из-за санкций и ухода с рынка многих иностранных игроков уменьшается доля проектов с отделкой. «Все чаще появляются проекты со студиями или квартирами с одной спальней. Количество предложений жилья с отделкой снизилось, исключение составляют проекты класса de luxe, где девелоперы по-прежнему выводят качественный продукт с отделкой под ключ», — рассказывает Екатерина Александрова. Доля высокобюджетных лотов без отделки, по оценке «Метриума», за год выросла на 14,3 п. п. и составляет сейчас 61,9%. В премиум-классе, по данным НДВ, без отделки сдается 55% лотов.
«Некоторые девелоперы переходят на отечественный софт для BIM-моделирования и используют российскую строительную технику, однако равноценных аналогов западных премиальных и элитных отделочныхматериалов в России, а также Китае, Турции и Индии практически нет. Поэтому компаниям приходится прибегать к механизмам параллельного импорта либо вовсе отказываться от отделки и меблировки квартир», — поясняет Анна Раджабова. Средняя площадь лота на первичном рынке, по ее оценке, за год сократилась на 4% до 157,6 кв. м. В премиум-классе средняя площадь сократилась на 6% до 95 кв. м, добавляет Наталия Кузнецова. «За год количество студий в предложении премиальных новостроек выросло в 4,5 раза, тогда как лотов большей комнатности — в 1,5 раза, — говорит эксперт. — При этом на малоформатные лоты до 46 кв. м приходится не более 9% совокупного спроса».
В прогнозах на будущее трендом прошлого года стал осторожный оптимизм — такая ситуация сохраняется и сейчас. «Несмотря на сложный экономический и политический период, интересные и качественные проекты в элитном сегменте появляются достаточно часто. В 2023 г. на рынок вышли такие проекты, как «Вишневый сад» (III очередь), Brusov, «Обыденский», «Красный Октябрь», говорит Екатерина Александрова. В начале 2023 г. рынок начинает восстанавливаться, добавляет эксперт, но уровня продаж начала 2022 г. он не достиг. «Я не жду увеличения спроса в 2023 г., мы живем в непредсказуемое время. Думаю, может быть эффект отложенного спроса со стороны тех покупателей, которым нужно давно решить вопрос или вложить деньги», — заключает Александрова.
Анна Раджабова отмечает, что отчасти спрос могут поддержать состоятельные россияне, которые до 2022 г. смотрели бы на зарубежную недвижимость. «На мой взгляд, продажи по итогам 2023 г. могут превзойти результаты 2022 г., однако не выйдут на уровень периода пандемии, — резюмирует она. — Стоит отметить, что за прошедший год ведущие девелоперы адаптировались к новым экономическим и политическим обстоятельствам, при этом качество реализуемых ими проектов ничуть не пострадало». Что касается цен, то, как соглашается большинство опрошенных участников рынка, потенциал для роста практически исчерпан. «Скорее всего, на фоне сжатия спроса и значительного прироста предложения цена будет изменяться в рамках статпогрешности (0,8-1,5% в месяц)», — прогнозирует Наталия Кузнецова.
