Что изменилось на рынке элитных новостроек и «вторички» за последние 3,5 месяца? Февральские события стали настоящим «черным лебедем» для рынка жилья, в том числе элитного. Уход западных компаний и отток экспатов, санкции со стороны крупных зарубежных поставщиков строительных и отделочных материалов, скачки курсов и ограничения на пользование валютой, «американские горки» ключевой ставки — все это здорово встряхнуло высокобюджетный сегмент. Расспросили участников рынка, что сейчас происходит с первичной и вторичной элиткой и каков прогноз на будущее.
Для элитных новостроек конец февраля — начало марта стал, как и в массовом сегменте, периодом скачка спроса. «Многие пытались успеть взять ипотеку по низким ставкам и сохранить рублевые сбережения, — поясняет генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко. — В конце марта рынок замедлился, и многие просто заняли выжидательную позицию. В апреле спрос очень медленно стал возвращаться, мы фиксировали плавный рост обращений по отношению к концу марта. В мае же спрос снова снизился — примерно на 50% к марту — апрелю». О том, что весной спрос на элитные новостройки сначала подскочил, а затем снижался, говорит и генеральный директор SKOLKOVO REALTY Борис Борискин. «Все ключевые изменения на премиальном рынке связаны с событиями конца февраля текущего года и курсом доллара США. На пике курса доллара цены значительно выросли. Повышения были как со стороны застройщиков, так и со стороны собственников жилья. В среднем этот рост составил около 25%, — говорит Борискин. — Далее в марте — апреле последовал спад продаж, и многие строительные компании притормозили вывод новых пулов квартир, корпусов, очередей своих проектов — из-за непонимания ценообразования».
Всплеск продаж пришелся на конец февраля — первую неделю марта, потом — затишье. Многие клиенты элитного сегмента не выводили свои сбережения из валюты, акций или других активов, — говорит и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — В конце мая рынок начал «размораживаться». В июне число обращений увеличилось по сравнению с мартом и апрелем.
С укреплением рубля спрос на элитку начал оживать, отмечает Борис Борискин, но цены, напротив, корректируются. «Цены на объекты начинают снижаться, и в целом можно говорить, что рынок переходит на сторону покупателя. Добавлю, что сейчас можно говорить о динамичности цен, то есть сначала они резко повышались, а сейчас откатываются к ценам 2021 г.», — говорит Борискин.
По оценке «Метриум Премиум», средняя стоимость 1 кв. м в элитных новостройках сейчас составляет 1,7 млн руб. — все еще на 22% выше, чем в конце прошлого года. В Kalinka Group тоже отмечают, что цены сейчас выше, чем в 2021-м: разница май к маю составляет порядка 33%. Но по сравнению с мартом 2022 г. отмечается снижение на 11% — в первую очередь из-за укрепления рубля.
Объем предложения тоже снижается — во многом из-за осторожной политики девелоперов по выводу новых проектов, говорят участники рынка. По оценке Kalinka Group, экспозиция во втором квартале 2022 г. на 24% меньше, чем в тот же период 2021-го, сейчас это около 2 тыс. лотов общей площадью порядка 300 тыс. «квадратов» в 90 комплексах. С начала года, говорит основатель Kalinka Group Екатерина Румянцева, стартовали продажи в шести корпусах, самый крупный новый проект — ЖК Onest от «Интеко» (475 квартир). Большинство нового предложения — проекты клубного формата, подчеркивает Румянцева, и в продажу выводятся небольшие пулы лотов. В ближайшее время, по словам эксперта, ожидается старт продаж еще трех новых проектов в Центральном АО. «Новые проекты, несмотря на все обстоятельства, не перестают выходить на рынок. Сейчас вышел проект «Ильинка ⅜». Также ряд проектов планируют вывести осенью», — говорит и Борис Борискин, добавляя при этом, что многие застройщики все же откладывают вывод своих премьер на следующий год.
Еще одна характерная примета времени — вынужденное импортозамещение, говорят опрошенные эксперты. «Для застройщиков сейчас большим вопросом является то, в каком формате выпускать свои проекты: в бетоне или в white box. Второй вариант для потребителя сегодня более предпочтителен, — говорит Борис Борискин. — Стоит отметить, что застройщики, которые реализовывали проекты с отделкой, активно включились в процесс замещения каких-то топовых материалов оснащения комплексов. В большинстве своем аналоги найдены и переговоры с поставщиками проведены». Те девелоперы, кто еще не приступил к земляным работам, взяли паузу, говорит Яна Глазунова. «Логистические цепочки пока прорабатываются, что также замедляет работу над проектами. Сейчас застройщикам элитного жилья сложно определить себестоимости — за какие деньги и из каких материалов «делать» проект. Некоторые уже отказываются от отделки — так, в закрытых продажах появился объект «в бетоне», — рассказывает эксперт.
На фоне сложностей с поддержанием нужного уровня отделки, ухода с рынка некоторых ведущих западных дизайн-бюро, нехватки западных лифтов и других комплектующих, под которые девелоперы привычно «затачивали» конструктив своих проектов, часть спроса начинает перетекать с первичного рынка на вторичный. «По нашим оценкам, 27% покупателей, которые ранее были готовы инвестировать в новостройки, сейчас переориентировались на вторичную недвижимость, так как не хотят рисковать из-за политической и экономической обстановки, надежнее вкладывать в готовое жилье, — говорит Данила Савченко. — В целом сейчас более активный спрос на готовое жилье с ремонтом и отделкой в построенном доме. Для многих покупка недвижимости в новом проекте со сроком сдачи в 2024-2025 гг. — достаточно рискованное вложение». К тому же, напоминает Анна Раджабова, вторичная экспозиция постоянно пополняется вчерашними новостройками, которые были куплены в инвестиционных целях, — это и квартиры с готовой «досанкционной» отделкой, и лоты, которые были куплены без отделки, но отремонтированы к продаже. Такая «новая вторичка» — сильный конкурент новостройкам.
Более того, выход из проектов происходит на разных стадиях готовности», — отмечает эксперт, подчеркивая, что так поддерживается вариативность предложения на вторичном рынке. Вместе с тем, говорят все опрошенные редакцией участники рынка, цены на вторичную элитку не растут, а по части предложения снижаются. «На вторичном рынке после паники начала весны — кто-то поднял цены, кто-то снял с продаж, кто-то номинировался в долларах — рынок встал, цены вернулись к уровню перед началом спецоперации, — говорит Яна Глазунова.
«Вторичные продажи есть, но, конечно, речь не идет о том уровне, какой мы видели в 2021 г., — рассказывает Данила Савченко. — Сейчас большая часть людей свои планы по купле/продаже недвижимости поставили на паузу. По нашим данным, 42% участников рынка находятся в ожидании снижения цен, 34% не готовы принимать решение до стабилизации обстановки в стране, 24% планируют купить квартиру сейчас, опасаясь дальнейшего роста цен». Савченко также подтверждает снижение цен по ряду объектов — по его словам, это объясняется в том числе конкуренцией среди продавцов на рынке в связи с падением спроса: примерно 30% клиентов, планирующих продать свою квартиру, предоставляют дисконт, а вслед за ними скидки вынуждены делать и другие участники рынка. «Скорее всего, эта тенденция продлится до конца августа — те, кто планирует купить квартиру на вторичном рынке, сейчас находятся в выигрышном положении, так как можно выгодно провести сделку», — заключает эксперт.
Давать уверенный прогноз даже до конца года участники рынка пока не готовы: слишком велика неопределенность по дальнейшему развитию событий. Скорее всего, рост цен на новостройки полностью не остановится — слишком сильно выросла себестоимость проектов. Но новые ЖК будут выводиться на рынок порционно, и, скорее всего, еще снизится доля предложения с чистовой отделкой. Во вторичном сегменте экспозиция продолжит расти за счет инвестиционных квартир, и наиболее востребованными будут именно самые свежие проекты — сейчас, как говорят эксперты, некоторые продавцы уже готовы «сбрасывать» те активы, которые изначально хотели продать значительно позже: сказывается ожидание дальнейшей коррекции цен. И среди них есть те, кто готов к торгу и дисконтам.
