Итоги 2020 года глазами брокеров

Итоги 2020 года глазами брокеров

23.12.2020

Собирая мнения участников рынка об итогах года, редакция HomeHunter обратилась и к крупным агентствам, которые имеют представление обо всех сегментах рынка во всех классах, и к тем, кто работает только с самыми высокобюджетными объектами. Такой срез помог нам выявить общие тренды: да, все команды изменили технологии работы и были вынуждены подстроиться под новые условия. Независимо от специализации – все единодушно отметили высокий спрос на загородную аренду, и последующий – на новостройки. Как ни странно, равно для всех опрошенных компаний год оказался невероятно продуктивным, и, если попытаться обобщить всеобщий настрой, его можно выразить старой доброй присказкой: «Не было бы счастья, да несчастье помогло». Так что мы с благодарностью прощаемся с 2020 годом, но пусть он останется в прошлом со всеми своими неудобствами и бедами. А мы вынесем из него только наши успехи и победы!

Александр Шибаев, руководитель департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group

В целом, для рынка элитной недвижимости Москвы, 2020 год был удачным. Снижение ставки по банковским депозитам, курсовая разница, а также последствия пандемии COVID-19 благотворительно сказались на спросе на элитную недвижимость. 

Однако девелоперская активность снизилась, многие девелоперы, которые планировали выводить на рынок новые проекты заняли выжидательную позицию и перенесли выход своих проектов на 2021 год. Так, в 2020 году на рынок с открытыми продажами вышли следующие проекты: «Клубный дом в Газетном», Lumin, «Пречистенка 8», Titul на Якиманке, Victory Park Residences, «Золотой» и Tessin.  Часть проектов реализуется в формате закрытых продаж и ожидаются к выходу уже в I-II кварталах 2021 года. Выход новых проектов в классе premium сократился на 70% по сравнению с 2019 годом и составил всего 3 проекта за весь 2020 год (это всего 64 тыс. кв. м.). Объем предложения в элитном классе снизился как минимум на 15% по сравнению с прошлым годом, что привело к увеличению средней площади экспонируемой квартиры на элитном рынке до 130 кв. м. В структуре предложения на элитном рынке по классам 73% всех площадей относится к классу премиум и 27% к классу deluxe. 

2020 год был без оговорок годом инвестора, в том числе в премиальном сегменте. Инвесторы заходили в проекты на ранней стадии броней и тем самым выигрывали на ажиотажном росте цен. Рост средней цены за 2020 год составил 10% для всего рынка в целом. Наибольший рост цен был отмечен в классе deluxe (+12%). В классе premium рост цен составил порядка 6%. Средняя стоимость лота на элитном рынке увеличилась на 11% и составила 111 млн. руб. 

В большей̆ степени рост цен наблюдается в ЦАО, где по предварительным итогам года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке высококлассного жилья выросла на +16% по отношению к концу 2019 года, составив 979 тыс. руб./кв. м (или 1 347 тыс. руб./кв. м в сегменте elite & deluxe (+13% за год) и 734 тыс. руб./кв. м в премиальном сегменте (+13% за год). Средняя стоимость предложения в рассматриваемой̆ локации составила 131 млн руб. (+25% к итогу 2019 года (229 млн руб. в сегменте elite & deluxe и 86 млн руб. в сегменте premium). 

По предварительным данным всего за 2020 год на рынке элитной недвижимости будет реализовано порядка 1900 квартир и апартаментов (или 235 600 кв. м), что станет абсолютным рекордом на рынке элитной недвижимости.

Анастасия Могилатова, управляющий собственник Welhome

Наша компания Welhome, которой в этом году исполнилось 16 лет, специализируется на жилой и коммерческой недвижимости: в жилом сегменте на классах премиум и люкс, в коммерческом — на высококлассной офисной и торговой недвижимости. В этом году мы столкнулись со снижением спроса во время первой волны пандемии. В марте, когда были введены ограничения, рынок и мы, брокеры, соответственно, почувствовали затишье, что особенно коснулось сегмента недвижимости в черте Москвы. Поэтому в апреле-мае 2020 года у нас были единичные сделки, в основном, инерционного характера, то есть с клиентами, которые появились у нас до апреля. Естественно, как и подавляющее большинство компаний, мы перешли на «удаленку» — это первое важное изменение. Также мы внедрили онлайн-показы в Zoom и онлайн-совещания в Teams. Как раз незадолго до начала пандемии мы перешли на Teams — наш корпоративный мессенджер, благодаря которому команда Welhome не выпадала из рабочего процесса в те моменты, когда Zoom не справлялся с нагрузкой и сбоил. К тому же у Teams расширенный функционал, что дает нам больше возможностей: от хранения всех необходимых для работы материалов внутри мессенджера, опций индивидуальных и групповых звонков до организации собраний в формате онлайн. Как оказалось, мы «немножко» оракулы и очень вовремя завершили часть из своих планов по цифровизации компании. Например, как раз перед пандемией мы полностью перевели наши IT-ресурсы в облако, отказавшись от локальной серверной, переехали в более компактный офис, сократили косты и прочее. Получается, как следует подготовились к пандемии, что позволило нам достаточно спокойно пережить эти три месяца локдауна, если считать с марта. А уже в июне началось лавинообразное увеличение спроса, особенно в сегменте городской недвижимости, и дела пошли на лад.

Рост спроса на загородную недвижимость в апреле-мае 2020 отмечен всеми участниками рынка. В общем-то, это и так типичный сезон для увеличения спроса в этом сегменте, но в этом году он был рекордным. Только здесь сложилась интересная ситуация: весной нас лавиной накрыли клиенты, ищущие загородный объект в аренду, но я не могу сказать, что было закрыто столько же сделок, насколько был высок спрос. Ключевая проблема здесь простая — много арендаторов и мало адекватных предложений. Многие собственники сами переехали в свою загородную недвижимость на время пандемии. Другие — хотели сдавать только на длительный срок, а арендаторы, напротив, искали дома на 2-3 месяца или максимум на полгода. И, третьи, все же сдавали объекты на короткий срок, но по завышенным ставкам. Таким образом получается, что в большой степени спрос оставался неудовлетворенным, уже не говоря о том, что хороших объектов в загородном сегменте в принципе мало. Проблема загородного рынка заключается в том, что в последние годы он фактически не развивался: новые поселки практически не строились, в основном велась только точечная застройка частными инвесторами. Поэтому большинство предложений сегмента морально устарели, хотя их и много: например, в нашей загородной базе порядка 2 тыс. элитных объектов, но из них актуальных (тех, что точно закроют все потребности и просто-напросто понравятся большинству клиентов) только около 10%. Остальные либо переоцененные, либо морально устаревшие, либо очень большие, что сейчас тоже не актуально, особенно если это объект больше 1 тыс. кв. метров и без отделки, что требует колоссальных вложений. Также у нас было много кейсов, когда собственники продавали городские квартиры с целью переехать за город. Но опять же проблема в том, что не все смогли закрыть этот вопрос по той же причине — предложение не соответствует спросу. И те, кто не мог найти себе подходящий загородный дом, а таких было много, обратили внимание на земельные участки. Только и ликвидных загородных участков тоже немного, поэтому актуальные были сметены и, соответственно, найти сейчас хорошее предложение достаточно проблематично. Возвращаясь к вопросу «какой сегмент был самым живым», получаем парадоксальную ситуацию: очень активным показался рынок загородной недвижимости, где сделок было меньше, чем могло бы быть. Поэтому самым живым по результату сегментом я все-таки назову городской — с разнообразными и качественными предложениями и высоким спросом после первой волны пандемии, когда люди стали энергично улучшать свои жилищные условия. И самый проблемным сегментом, пожалуй, была коммерческая недвижимость.

Давать прогноз на 2021 год — сложное и неблагодарное дело, но я смотрю в него с оптимизмом. Думаю, мы увидим некую активность на рынке загородной недвижимости, с условием, что будут появляться актуальные предложения: может все-таки начнется строительство новых проектов, что было бы очень кстати. Также надеюсь, что после спада спроса в ноябре-декабре 2020, вернется активность в городском сегменте, к февралю-марту 2021 года. И, конечно, хотелось бы, чтобы ожил бизнес и вместе с ним коммерческая недвижимость. Мне кажется, что предпосылки к этому есть, и к весне я ожидаю улучшения и в этом сегменте.

Николай Винидиктов, управляющий партнер Clayton&Boyers

Традиционно наша компания работает в сегменте бизнес- и элит недвижимости Москвы и Подмосковья. Наша фишка - это ориентация на работу с собственниками по эксклюзивным договорам, именно эта специфика в год, отмеченный пандемией, задала нашей деятельности особенную направленность, в том числе на персонализацию. Например, собственники домов или квартир особенно стремились сократить количество контактов, опасаясь вируса. Мы поняли, что в таких условиях нужно сделать ставку на ответственных за проект менеджеров, которые бы работали с клиентами в режиме «одного окна». Способствовало переходу на новые технологии работы и плановое расширение, которое было задумано в компании давно, но на которое мы решились скорее вопреки обстоятельствам. Дело в том, что этот необычный для всех нас год можно разделить на две диаметрально разных по характеру части, и если в первую, которая пришлась на весну, мы чувствовали неопределенность и растерянность на фоне резко упавшего спроса, то во второй части (уже с конца весны) поняли, что рынок растущий. И рост этот начался в Подмосковье. К этому моменту, к счастью, мы наш план привели в действие, и с растущим количеством запросов столкнулись в новом расширенном составе.

В первую очередь запрос формулировался на загородном рынке, а следом за загородным рынком, активизировалась жизнь в городе. Мы ощутили это ближе к августу, когда на фоне роста курсов валют остро встал вопрос надежности банковских депозитов. Большинство состоятельных граждан России (а их немало) приняли решение зафиксировать свои капиталы в недвижимости. В эконом-сегменте к этому решению людей подтолкнула государственная поддержка ипотеки, но даже на нашем рынке отголоски этого тренда позитивно сказались на количестве заключенных сделок. Прирост нового спроса и реализованный преждевременно отложенный спрос безусловно привели к росту нашей прибыли. Важно отметить и характер этого спроса: в этом году он «дотянулся» до тех городских объектов, которые на протяжении длительного периода не интересовали наших клиентов, поскольку казались им переоцененными (правда действительно переоцененные объекты это не спасло, они так и остались «висеть»).

Конечно, мы осознаем, что подняться и расшириться нам помог рынок, но себя мы благодарим за то, что сознательно пошли на риск тогда, когда казалось, что пандемия скорее добьет риелторский бизнес, чем откроет ему «второе дыхание».

Основатель и президент «Must Have Бюро» Елизавета Некрасова

Разумеется, в марте месяце, когда пандемия только набирала силу, стало очень страшно. Но испугаться по-настоящему мы не успели – несмотря на то, что агентство специализируется на городской недвижимости, нам пришлось вплотную заняться загородной. Все наши клиенты стали обращаться с просьбой найти дом в аренду, причем в бюджете от 20 до 100 тыс. в месяц. До того, как открыть свое агентство, я пять лет работала именно с подмосковной элитной недвижимостью, хорошо знаю этот рынок, но всем желающим найти дом оказалось не просто. В общем, бояться нам было некогда. Когда же карантин был официально снят, мы обнаружили, что за эти месяцы у людей совершенно изменилась психология. Как-будто мы все осознали: жить нужно здесь и сейчас, не откладывая желания в долгий ящик, потому что случиться может все что угодно. В результате спрос возрос, покупатели, которые ждали: «вот сейчас новые проекты достроятся, и тогда мы купим…» - вышли на рынок. Тренд на готовое предложение с ремонтами усилился, никто больше не хочет ждать и тратить время на обустройство. Из «страшного года» по итогам мы получили самый удачный – прибыль компании превосходит на 30% показатели прошлых лет.

Что касается режима нашей работы или новых технологий, то тут сами сотрудники сделали свой выбор. Я не настаиваю на том, чтобы все приходили на работу, как раньше, но поскольку они все постоянно в процессе заключения сделок или подбора продуктов, приходят – нужна инфраструктура офиса. Да, я в полной мере осознала, что переход в онлайн вполне реальная перспектива, но и отказываться от офисов не стоит. По крайней мере в высоком сегменте к виртуальному миру пока относятся недоверчиво.

Директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин

Как и весь рынок, безусловно, мы столкнулись с последствиями пандемии коронавируса, которая задала вектор развития любого бизнеса в этом году. Не могу сказать, что это был какой-то катастрофический кризис, хотя поначалу так казалось, однако нам пришлось переосмыслить текущие процессы и направления работы. Например, мы поняли, что спрос на загородную недвижимость, прежде всего аренду, после начала пандемии вырастет в разы. Также был ожидаем рост первичного городского жилья в связи с господдержкой ипотеки, поэтому мы оперативно усилили данное направление, чтобы быть готовым к колоссальному количеству обращений, которое мы впоследствии и получили.

Конечно, нам пришлось придумывать свежие идеи для ведения бизнеса, например, онлайн-показы, что раньше не было распространено в премиальном и элитном сегментах рынка. Это стало спасением для клиентов и позволило им подбирать недвижимость даже в новых условиях. Кроме того, мы оперативно перевели большинство сотрудников на «удаленку», организовав для них удаленный доступ ко всем необходимым системам.

На мой взгляд, каждый сегмент рынка элитной недвижимости был на пике в определенные периоды этого года. Прежде всего вырос сегмент загородной недвижимости, потому что люди стремились уехать из Москвы, и сегмент новостроек — благодаря программе льготной ипотеки, которая привела к колоссальному росту продаж на первичном рынке. Что касается коммерческой недвижимости, то с одной стороны, пандемия и локдаун больно ударили по ней, особенно по офисам и сетевому ритейлу, а с другой, сразу после снятия режима самоизоляции арендаторы заметно активизировались — мы закрыли свыше десятка сделок по сдаче в аренду помещений под рестораны, шоу-румы, салоны красоты и так далее. Инвестиции в арендный бизнес по-прежнему остаются востребованными и наименее рискованными.

Сейчас я ощущаю, что начало 2021 года будет кардинально отличаться от всех первых кварталов предыдущих лет, когда наблюдалась стабильная ситуация и первые два месяца рынок лишь начинал постепенно раскачиваться. В 2020 году люди были сильно ограничены в своих передвижениях и процессах, поэтому ритм сбился и активность будет сохраняться дополнительный период - с января по март. Застройщики набрали большое количество земельных участков под строительство, потому что продажи резко выросли, а господдержка ипотеки будет действовать и в первом квартале, что простимулирует покупательский спрос. Что я бы хотел изменить? Усилить поддержку малого бизнеса, потому что это положительно скажется и на рынке недвижимости. 2020 год сильно ударил по предпринимателям, к сожалению, многим из них предстоит закрыться, так как они не смогли оправиться от последствий кризиса и остаться на плаву.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

В 2020 году самым большим испытанием для компании «Метриум» (и для всей строительной отрасли) стала пандемия. Введенный весной локдаун привел к резкому сокращению спроса. Чтобы клиенты могли выбирать и приобретать жилье, большинство застройщиков предоставили им возможность онлайн-покупки. Даже договор долевого участия можно было заключить, не выходя из дома – для этого использовались электронные подписи и курьерская доставка. Мы тоже оперативно перешли на удаленный формат работы. Постепенно наши клиенты адаптировались к новым реалиям и стали более открыты диджитал-формату покупки жилья. По сути режим самоизоляции стал драйвером диджитализации всего рынка недвижимости. Если девелоперы массово перешли на электронную регистрацию сделок, то среди риелторов особую популярность завоевали онлайн-консультации. До карантина подавляющему большинству клиентов мы оказывали услуги в офисах продаж, а во время карантина нам пришлось полностью перейти на удаленный режим работы. Этот формат оказался находкой для клиентов – им не нужно было ехать в офис, всю информацию они получали, сидя дома перед компьютером. Онлайн-консультации не теряют актуальность сейчас и сохранят ее в будущем.

Но главным образом строительную отрасль спасла от кризиса госпрограмма субсидирования ипотечной ставки. Соответственно, самым востребованным на московском рынке жилой недвижимости стал массовый сегмент. Повышенный спрос на лоты этого сегмента привел к рекордному годовому приросту цены - на 17% (со 175 тыс. рублей до 203 тыс. рублей). Больше всего негативных последствий пандемии, а точнее введенных для борьбы с ней ограничений, испытали на себе апартаменты, не попавшие под действие льготной ипотеки. В III квартале текущего года на рынке первичного жилья Москвы спрос на апартаменты был высоким, но уступал спросу на квартиры. И это при том, что апартаменты стоят на 20-30% дешевле квартир, расположенных в той же локации.

Компания «Метриум» оперативно отвечает на вызовы рынка. Пока все находились на самоизоляции, у нас открылись продажи сразу в нескольких жилых комплексах, набирать и обучать персонал в тот момент было практически невозможно. Поэтому мы ротировали менеджеров из других проектов, снизившийся спрос позволил нам это сделать без потерь. Мы набираем продавцов под определенный проект. Во время карантина, когда спрос уменьшился, часть сотрудников пришлось сократить. Но в III квартале, когда покупательская активность продемонстрировала стремительный рост, мы смогли быстро набрать штат, обучить и аттестовать менеджеров, что позволило конвертировать возросшее число запросов на покупку недвижимости в сделки и выполнить планы продаж.

Очевидных предпосылок роста спроса достаточно и в будущем: доступные кредиты, низкая доходность рублевых депозитов, новый налог на вклады от 1 млн руб., девальвация рубля. Эти обстоятельства будут стимулировать россиян выводить рублевые накопления на рынок недвижимости. Тенденция, вероятно, продлится до середины весны 2021 года, однако рост цен будет уже более умеренным, поскольку возросший бюджет покупки практически поглотил выгоду доступной ипотеки.

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова

Во время пандемии часть сотрудников back-office были переведены на удаленную форму работы, что не ухудшило качество оказываемых услуг. На сегодняшний день некоторые сотрудники, которые не связаны напрямую с обслуживанием клиентов (например, департамент аналитики, бухгалтерия) остается на удаленной форме работы. Это приводит к освобождению офисного пространства, и в будущем, возможно, сокращение офисного помещения компании и переход на работу в гибкий офис. Вторым качественным изменением стало большее оснащение сайта и социальных сетей компании информационным контентом, более качественная интеграция с СРМ-системами застройщиков, с которыми работает компания, полный переход на онлайн сделки по покупке жилья, включая оформление ипотеки. Во время пандемии траффик на сайте нашего агентства недвижимости увеличился на 20%.  Еще до пандемии покупатели на первичном рынке активно пользовались сайтами не только проектов (продуктовые сайты), но и сайтами брокеров, которые занимаются реализацией проектов от застройщиков на эксклюзивной или ко-эксклюзивной основе. Увеличение траффика было связано с тем, что потребитель был лишен возможности приехать в офис продаж объекта из-за введения карантинных мер. Поэтому все консультации по вопросам выбора квартиры, отработка возражений, детали оформления сделок онлайн происходили в чате сайта компании.

В 2020 г. доля спроса на квартиры бизнес-класса выросла на 10%, что было связано с введением льготной ипотеки, которая позволила части потребителей перейти из массового сегмента в более высокий качественный кластер. Другой причиной является увеличение доли инвестиционных покупок. В следующем году уровень спроса и цен стабилизируется на определенном равновесном уровне. Продление льготной ипотеки до середины года снимет ажиотажный спрос потребителей и остудит стремление застройщиков к повышению цен на первичном рынке. В результате роста цен в 2020 г. и в связи с исчерпанием отложенного спроса, по итогам 2021 года число сделок на первичном рынке будет меньше по сравнению с текущим годом. В 2021 году игроки рынка и потребители будут жить в ожидании дальнейшего снижения ключевой с ставки ЦБ ниже 4,25%, что позволит снизить и ставки по ипотеке. Застройщики будут выводить новые проекты на более высокой ценовой базе, тенденция к чему сложилась в 2020 г. Будет и дальше происходить укрупнение рынка застройщиков и девелоперов. 

Юлия Гавриш Автор блога