Villagio Estate – пожалуй, один из самых известных застройщиков элитной недвижимости Подмосковья, причем основной локацией присутствия было и до сих пор остается Новорижское шоссе. За 18 лет в портфеле компании накопилось 12 готовых загородных поселков: «Шервуд», «Гринфилд», «Риверсайд», «Монтевиль», Millennium Park, Madison Park, Park Avenue, «Ренессаанс Парк», «Футуро Парк», «Парк Фонтэ». Многие из этих проектов строились одновременно, а потому 10 лет назад в компании существовало развитое производство собственного цикла: практически все материалы, используемые в строительстве, изготавливались тут же, на Новой Риге. На долгие годы девелопер практически исчез из информационного поля и не заявлял о новых проектах. Но сегодня все изменилось – что именно, рассказывает коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.
Коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких
- Алексей, с чем связана текущая активность структуры? Каковы ваши стратегические планы?
- Безусловно, все эти годы нам было что продавать, отдел продаж в том числе занимается домами в наших проектах, которые сейчас уже продаются на вторичном рынке. Часть была в свое время куплена инвесторами, но есть и обычные жители, которые по личным причинам реализуют недвижимость. Но вот для того, чтобы вернуться на стройку, у нас не складывалась экономическая модель. При высокой цене на землю под строительство цены на готовые продукты не были достаточно высоки, чтобы обеспечить рентабельность стройки. Целое десятилетие прошло мимо нас по этой причине, но все изменили ковид и последовавшая за ним пандемия. Спрос на покупку недвижимости за городом вырос в разы, подтянув за собой цены. Если до пандемии цена за сотку участка, готового под частную застройку, с коммуникациями, составляла 1,5-2 млн руб., то теперь – 5-7 млн руб. При этом цена на базовую землю (с которой работает девелопер) тоже выросла, но не в три и даже не в два раза. Так сложились условия для того, чтобы докупить землю и снова приступить к строительству.
- С чем вы сейчас вернулись на первичный рынок и есть ли выбор на вторичном?
- Сегодня мы строим еще 4 поселка, в разной удаленности от Москвы и в разных классах, но все на Новой Риге. При этом в рамках MillenniumPark – давно уже распроданного и обжитого поселка – идут продажи в двух новых, присоединенных кварталах на первичном рынке. Сейчас там представлен 191 объект, 59 из них – готовые коттеджи площадью 250-2355 кв. м с участками от 9 до 46,67 сотки. Кроме того, есть предложение на вторичном рынке: это 76 объектов, из них готовые коттеджи таких же параметров. Всего у нас участков без подряда 170 – в продаже 115.
- Как вы оцениваете рынок на фоне последствий 2022 года?
- Если судить по той динамике продаж, которую я вижу на примере наших проектов, то перспективы позитивные. Безусловно, мы все очень зависимы от внешних экономических и политических факторов. Но в этом есть и свои плюсы – покупательская активность во многом обусловлена этими же причинами: люди пытаются сохранить капитал. Многие меняют образ жизни, мы получаем дополнительные аудитории, которых до пандемии не было. Этот спрос подтверждает и рост цен. Мы начали с продаж 3,5 млн руб. за сотку, при том что вторичный рынок предлагает 5 млн. Поскольку у нас уже готовы дороги и сети и цена ниже вторичного рынка, аудитория максимально расширена за счет инвесторов, в том числе тех, кто готов строить дома на продажу.
- Поскольку качественных участков с коммуникациями в принципе немного, вы могли бы поставить и более высокие цены…
- Некоторые застройщики так и делают: сразу ставят максимальную цену и получают стабильные две сделки в месяц. Но мне не нравится такая стратегия. Поскольку у нас в работе несколько проектов, нам важно обеспечить себе высокую динамику продаж. И выгодно привлекать инвесторов, готовых войти с 10, 20 млн долларов, и такие у нас есть. Вырученные с оптовых продаж средства можно тут же вложить в строящиеся поселки. Второй важный плюс, который дает динамика продаж, – это интерес и привлекательность проекта. Все знают, что показатель его успешности – это хорошая динамика продаж. Точно так же сейчас работают и девелоперы в Дубае – там, где экономика растет, сразу видно, в каком проекте есть движение, а в каком – нет.
Впрочем, закладывая такие цены, мы обеспечиваем перспективу и обычному покупателю. Если человек приобретает участок и строит дом для себя, а потом продает, то все равно заработает на перепродаже. Качественный готовый дом под ключ сегодня на рынке найти тяжело. Дефицит как раз образовался на фоне спроса. Ремонт в большом доме – это нервы, деньги, время. Все это понимают, хотят избежать затрат, но таких домов мало и цены на них растут.
- А чем вызван в принципе интерес инвесторов? Это те, кто будут строить дома на продажу?
- У всех разные стратегии, но, так или иначе, очевидно, что все они вытащат маржу. Большое количество инвесторов на нашем рынке объясняется волатильностью рубля, тем, какие риски сегодня видят владельцы капитала в долларах. То ему пророчат дефолт, то вспоминается история о трудностях с их обменом и ограничениями банков. При этом выводить капитал за рубеж сегодня по понятным причинам еще страшнее. Держать средства в «бетоне» – надежнее, а вот готовый дом под ключ можно еще сдать в аренду. Например, что делали инвесторы в наших проектах: находили готовый под ключ дом за 150 млн, ремонтировали и сдавали за 1,5 млн руб. в месяц. Окупаемость – примерно лет 10, но и продать качественный дом на вторичном рынке не проблема.
- А рынок аренды, подходящий для такого бизнеса?
- Да, он сейчас очень живой: спрос высокий, предложений недостаточно на фоне высокого спроса. Ведь помимо аудитории, которая всегда предпочитала отдыхать по полгода в Подмосковье, появились те, кто сегодня фактически не может выехать на отдых за рубеж. А есть еще люди, которые только после пандемии решились переехать за город, но пока не понимают, готовы ли к этому образу жизни. Тренд, безусловно, связан с пандемией, и он дал нам очень много продаж именно с аренды. У таких покупателей изначально есть средства на покупку, но они хотят попробовать жить за городом, снимая дом. Если им все подходит, они его покупают. Все это и послужило причиной роста цен: если раньше дом стоил 500 тыс. руб., то сегодня он же может стоить и 1,5 млн руб.
- Как изменилась ваша аудитория за 10 лет?
- Тут в первую очередь изменились наши возможности оценки аудитории. Сегодня покупатели не любят сообщать, где они работают, часто оформляют недвижимость на детей. Конечно, мы можем на глаз определить сферу деятельности и видим, что это в основном бизнес-среда. Но вот выявить чиновника в этой истории сложнее. Лично меня очень радует, что именно бизнес может покупать такие дома на честно заработанные деньги. К тому же чем больше таких покупателей, тем более органичное формируется сообщество в отдельно взятом поселке.
- Многие городские крупные застройщики тоже заметили все эти тренды и вышли в Подмосковье с малоэтажными проектами. Как вы оцениваете этот фактор?
- Я вижу в этом одни плюсы: появление малоэтажного жилья во всех классах – это очень хорошо в целом для страны. Я считаю, именно такой формат располагает людей к тому, чтобы обзаводиться большими семьями, рожать детей. В квартире, в ограниченном пространстве и желания не возникнет рожать одного за другим – а за городом все к этому располагает и способствует выходу из демографического кризиса, в котором мы сейчас находимся. Вот Америка в 40-е годы не просто так пошла этим путем: малоэтажные дома строились, и росла демография. И у нас все может проходить по такому же сценарию. Чем больше мы развиваем в стране малоэтажный рынок, тем лучшие условия создаем для прироста населения. В целом оживают заброшенные деревни, возрождаются большие территории, где развивается инфраструктура.
Что касается опыта городских застройщиков… С одной стороны, не умеешь делать – не делай, с другой – если у них получится, то все от этого выиграют. Чем больше людей отправятся жить за город, тем активнее будет развиваться инфраструктура, потому что бизнес всегда идет вслед за аудиторией и спросом.
- А как вы думаете, почему в Подмосковье родился только один крупный загородный застройщик? Этот факт только подтверждает выход сюда городских?
- Как я уже говорил, десять лет девелоперам было невыгодно строить загородные форматы. Спрос не был достаточно высоким вплоть до пандемии. Зато после того, как люди переоценили значение пространства, своей собственной земли, где они чувствуют себя намного свободнее, тренд развернулся. Я помню, в том же MillenniumPark всегда было довольно пустынно и малолюдно на фоне того, что все было распродано. И если до пандемии тут проживало не более 30% владельцев, то после пандемии здесь постоянно проживает 2000 человек – поселок буквально ожил.
Но помимо ожившего спроса я бы еще упомянул значение ипотеки. В нашем сегменте ее роль тоже достаточно велика, и сегодня банки активно начали кредитовать загородные поселки. Десять лет назад они заходили в наш сегмент очень неохотно, но сегодня все изменилось.
- Не могу не спросить о проблеме со стройматериалами. Говорят, в элитном сегменте особенно ощущается дефицит, так ли это? И еще: когда-то у Villagio Estate были производственные мощности, позволявшие не зависеть ни от каких производств, а сейчас в них был бы смысл?
- Во-первых, нужно сказать, что дефицита именно в материалах нет. Это может касаться каких-то особенных отделочных материалов, мебели определенных марок, инженерии, но не кирпича или бетона.
А вот что касается своего производства стройматериалов, то нужно понимать, что оно несет большие накладные расходы – это обширный штат, а значит, зарплатный фонд. Производственные мощности нужно загружать по полной, а значит, потом нужно реализовывать большой объем материалов. Когда у нас в работе было пять больших поселков, то в этом, безусловно, был резон. Но потом мы снизили динамику строительства, да и в целом рынок сбыта умер. Сегодня мы легко закрываемся поставщиками и субподрядами. Так выгоднее.
