Вслед за пандемийным 2020 годом 2021-й оказался не самым типичным для рынка элитного жилья. Высокие темпы роста цен, активный спрос, резкое сокращение предложения — об этих и других характерных чертах уходящего года HomeHunter рассказывают участники рынка.
Рекордный спрос
Первое полугодие обеспечило 2021-му рекордный спрос, и даже снижение покупательской активности, которое началось на рынке новостроек в целом и в люксовом его сегменте в частности, не испортило итоговых показателей. По оценке Kalinka Group, с I по III кварталы 2021 г. в столичных элитных новостройках было реализовано порядка 1,9 тыс. квартир и апартаментов — абсолютный рекорд для этого периода за всю историю рынка. Показатели 2020 г., когда спрос на жилье тоже был довольно высоким, итоги трех кварталов 2021-го превосходят примерно на треть, говорит директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев. По оценке эксперта, результаты IV квартала 2021 г. будут выше итогов третьего. «Общий спрос на элитные новостройки по итогам 2021 г., вероятнее всего, сохранится на уровне 2020 г. — порядка 2,3 тыс. сделок», — заключает Александр Шибаев.
Высокую активность покупателей элитной недвижимости в конце года отмечает и директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. По оценке эксперта, спрос сейчас как минимум не уступает показателям конца 2020-го — даже если не учитывать те сделки с новостройками на высокой готовности, которые заключаются не по ДДУ, а по договорам купли-продажи.
Активные продажи в декабре фиксирует и агентство элитной недвижимости Skolkovo Realty. Как говорит генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин, в декабре спрос вырос относительно ноября на 16,7%, а в целом продажи компании стабильно росли во втором полугодии — после некоторого снижения в июле. «Спрос за 11 месяцев нынешнего года в три раза выше, чем за аналогичный период допандемийного 2019 г.», — отмечает эксперт.
По оценке генерального директора агентства элитной недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, за последние полтора года спрос на элитные новостройки в Москве вырос на 70%. «Пик спроса мы отмечали этой весной, — говорит эксперт. — К концу года спрос стабилизировался, но остается активным. Это связано в первую очередь с пандемией: дополнительный спрос возникает за счет «возвращенцев», которые приезжают в Россию с семьями из-за границы и должны решать квартирный вопрос». По словам Могилатовой, доля таких клиентов в общем спросе продолжает расти с начала пандемии. «Они приезжают из-за границы с деньгами, сначала снимают жилье, а потом ищут основное жилье, потому что понимают, что обратно могут и не вернуться», — говорит эксперт.
Рекордный рост цен
Высокий спрос закономерно сопровождался и ростом цен — по оценке «Метриум», с начала года средний «квадрат» в элитных новостройках Москвы вырос в цене на 41% до 1,38 млн руб. Похожую оценку динамике цен на элитку дают в риелторской компании Est-a-Tet: по их данным, за год прирост составил 43%, и это максимальный показатель для всего первичного рынка (в комфорт-классе средний «квадрат» вырос в цене на 33%, в бизнес-классе — на 29%).
В Kalinka Group отмечают активный рост среднего бюджета предложения в премиальных и элитных новостройках — примерно на 47% с начала года, до 173 млн руб. за лот. «Этот рост связан по большей части с изменением структуры предложения за счет активных продаж в проектах класса premium и выхода значительного объема предложения новых дорогих объектов класса de luxe, — говорит эксперт. — Свою роль сыграло и увеличение цен в строящихся проектах».
Максимальный бюджет предложения жилья в элитных новостройках в декабре составляет 3,5 млрд руб. — столько стоит пентхаус площадью 538,2 кв. м в ЖК Carré Blanc. В первую пятерку также входят:
- пентхаус площадью 1 051,2 кв. м в ЖК Fairmont Vesper Residences за 3,2 млрд руб.;
- пентхаус площадью 1 211 кв. м в ЖК «Царев сад» за 3,1 млрд руб.;
- пентхаус площадью 1 206 кв. м в ЖК «Царев сад» за 3,1 млрд руб.;
- пентхаус площадью 721,2 кв. м в ЖК «Малая Бронная 15» за 2,7 млрд руб.
Рекорд по стоимости «квадрата» в декабре тоже отмечен в Carré Blanc — это 5,13 млн руб. за единицу площади. Минимальный показатель отмечен в ЖК «Клубный дом на Арбате» (542,9 тыс. руб. за метр), а самый скромный по меркам сегмента бюджет предложения — в ЖК Roza Rossa (28,3 млн руб. за студию 28,3 кв. м).
Рекордно низкий объем предложения
Еще один рекорд уходящего года связан с объемом предложения: показатель упал до минимального с 2014 г. уровня и составляет сейчас порядка 308 тыс. кв. м, говорит Александр Шибаев. По оценке Kalinka Group, за год предложение в сегменте сократилось на 17%. «В общей структуре первичного предложения по-прежнему преобладает предложение премиум-класса, однако его доля в кв. м снизилась за год с 76 до 71% за счет поглощения лотов и выхода новых крупных проектов в классе de luxe. В результате за год средняя площадь лота в продаже возросла на 11% — до 148,8 кв. м», — отмечает эксперт.
Соответственно, в лотах сокращение экспозиции оказалось еще более существенным. С учетом новостроек премиального сегмента выбор сократился примерно на 25% — до 2 тыс. объектов. В элитном сегменте, говорит Анна Раджабова, динамика была еще более выраженной — на 35,7% до 0,9 тыс. лотов. «В структуре предложения на 9,9 п. п. сократилась доля квартир и апартаментов во введенных в эксплуатацию корпусах (56,3% против 66,2% в конце 2020 г.), но сопоставимо выросла доля лотов в проектах на начальном этапе строительства (19,7% против 9% год назад)», — отмечает эксперт.
Помимо высокого спроса на объеме экспозиции сказался и тот факт, что рынок пополнялся новыми объектами не так активно, как планировалось. По оценке Savills, в 2021 г. на рынок вышло семь новых объектов — вдвое меньше, чем планировалось. Это минимальный показатель за пять лет, отмечают в компании. К концу года эти проекты — комплекс резиденций «Русские сезоны», клубный дом Bogenhouse, ЖК Sky View, комплекс резиденций Armani / Casa Moscow Residences, ЖК «Лаврушинский», ЖК Woods и ЖК «Бадаевский» — были распроданы уже более чем на 36%.
Объем предложения лотов самой высокой ценовой категории — от 300 млн руб. и выше — в Skolkovo Realty оценивают в 1,029 тыс. объектов (статистика включает все типы жилья — первичное и вторичное, квартиры и апартаменты). Из них только 164 лота расположены в новостройках.
«В уходящем году на рынок вышло не так много жилых комплексов, — говорит Ирина Могилатова. — Сейчас в основном распродаются остатки, предложение ограничено. Конечно, мы ожидаем выход новых проектов в 2022 г., но, учитывая повышенную покупательскую активность, дефицит предложения сохранится».
Что дальше?
Исходя из озвученных планов девелоперов, в 2022 г. на рынок может быть выведено до 22 новых проектов, говорит Александр Шибаев. «Но, вероятнее всего, продажи стартуют лишь в половине этих проектов, — прогнозирует эксперт. — К тому же значительная часть заявленного объема относится к клубному формату, так что объем предложения на элитном рынке в 2022 г. будет сохраняться на достаточно низком уровне, а доля класса de luxe может возрасти до 35%. Спрос в 2022 г. будет сдерживаться низким объемом предложения и может демонстрировать снижение числа сделок до 10-15% к итогам 2021 г.».
В «Метриум» ожидают, что выбор элитного жилья в 2022 г. будет активно пополняться за счет «новой вторички» — квартир и апартаментов, купленных инвесторами «на котловане» в 2020-м и 2021-м. «Де-юре эти объекты относятся к вторичному рынку, но фактически представляют собой новостройки, что несколько размывает распределение между двумя данными сегментами, — говорит Анна Раджабова. — В 2022 г. на фоне растущего рынка стоит ожидать появления таких лотов в продаже. Полагаю, что они составят серьезную конкуренцию лотам в выходящих на рынок новых проектах, что скажется как на ценовой политике, так и на уровне покупательского интереса».
В целом же, считают все опрошенные Homehunter эксперты, рост цен в наступающем году продолжится — пусть и более скромными темпами. По разным оценкам, это могут быть 8-12%. «Средняя цена квадратного метра и бюджет предложения в элитном сегменте продолжат расти. Этому будут способствовать наблюдаемый высокий уровень платежеспособного спроса, дефицит предложения, а также постепенное повышение стадии строительной готовности ряда проектов», — говорит Анна Раджабова.
«На росте цен сказываются многие факторы: ограниченность предложения, рост стоимости строительных и отделочных материалов... Мы все в одной лодке — покупатели боятся, что деньги обесценятся, и вкладывают их в недвижимость, застройщики берут в банках проектное финансирование и закладывают инфляцию в стоимость квадратного метра, — заключает Ирина Могилатова. — Конечно, хотелось бы, чтобы недвижимость стоила дешевле, но все говорит о том, что цены в 2022 г. снижаться не будут».
