Небоскребы давно стали частью современных мегаполисов, хотя от них до сих пор веет новизной и современностью.
Но на самом деле все началось более ста лет назад с американского города Чикаго, где впервые был построен первый небоскреб — The Home Insurance Building. Было это в далеком 1885 году, а сам «небоскреб» имел лишь 10 этажей. За это время история высотного строительства не просто развилась, она буквально взлетела ввысь. Сегодня здание в 10 этажей небоскребом никто не назовет. В Европе и США к небоскребам причисляются строения выше 150 м. Правда, немецкая компания Emporis не столь требовательна и называет небоскребами здания от 100 м высотой.
А некоторые эксперты уверяют, что сегодня ни 100, ни 150 м не достаточно для столь гордого названия. Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group, рассказывает, что у них есть проект iCity в Москва-Сити, спроектированный знаменитым архитектором Хельмутом Яном. Так вот Ян уверен, что сегодня и 200-метровое здание не является небоскребом, так называют башни от 400 м. Если принять это мнение, то Москва никак не является высотным городом. Но, как отмечает Ирина Дзюба, средняя высотность столичных новостроек растет. Уже заявлены проекты от 400 метров. Безусловно, в будущем такие здания появятся и в высокобюджетном сегменте.
Все относительно
Говоря о небоскребах, мы имеем в виду многоэтажные здания. Так принято. И если говорить об элитных небоскребах Москвы, то это Сити. Других пока нет. А будут ли? Прогнозировать будущее сложно. Но стоит помнить, что все в мире относительно. И если локация малоэтажная, то здание и в 20 этажей будет выглядеть башней. А элитные локации Москвы — это исторический центр. И здесь не обязательно строить здание в 150 или 200 метров, чтоб оно производило впечатление небоскреба. Здесь уместен дом и гораздо меньшей этажности. Будет ли такая застройка? Да. Она уже ведется.
Святослав Куланин, начальник отдела оценки Sminex, рассказывает: «В Москве более эклектичная архитектура, чем, к примеру, в Санкт-Петербурге. Поэтому мы наблюдаем появление высотной застройки в черте старой Москвы. Например, наша компания в сентябре 2020 г. анонсировала архитектурный проект дома «Лаврушинский» с видом на Кремль в Замоскворечье. В проекте будет 3 жилых строения от 8 до 14 этажей максимальной высотой 54 метра. При этом новый дом не будет выше, чем морально устаревшее здание Гиредмета, которое еще стоит на этом месте, или соседнее здание Росатома».
Каким будет новый проект, покажет время. Но не будем оспаривать тот факт, что в этой локации он практически будет «высотным», хотя 14 этажами в Москве никого не удивишь. И это наглядно демонстрирует тот факт, что элитные дома также тяготеют к росту этажности, как и дома других классов.
Люкс или не люкс
Не стоит наивно полагать, что мегаполис в своем развитии сможет избежать высотного строительства. У башен есть ряд своих преимуществ, которые существенны на сегодняшний день. Во-первых, высотное строительство позволяет экономить землю. А земля в больших городах не просто дорогая, ее практически нет. Во-вторых, к строительству небоскребов применяют очень высокие стандарты, в результате такие объекты имеют высокие технические характеристики.
Но вопрос не в том, быть ли в современном мегаполисе небоскребам. Вопрос в том, могут ли быть небоскребы полноценными представителями элитного рынка?
Рынок дорогой недвижимости узок и консервативен. Многие уверены, что по-настоящему элитным может считаться лишь малоквартирный дом с приватной территорией. Небоскребы малоквартирными быть не могут, поэтому многие считают их недостойными этого сегмента, хотя и допускают в Москве исключение в виде Москва-Сити.
У этого мнения, естественно, есть оппоненты и даже кинематографическая иллюстрация обратного суждения. Вспомним сцену из фильма «Красотка», где Эдвард объясняет, почему снимает пентхаус на самом верхнем этаже, хотя боится высоты и никогда не наслаждается видом. А все дело в статусе. Это самый дорогой номер.
Итак, где правда?
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, объясняет все развитием рынка: «В дорогом сегменте до последнего времени небоскребы не получали широкого распространения. В первую очередь, это обусловлено спросом со стороны клиентов, ценящих приватность, камерность и жизнь в историческом центре Москвы. О небоскребах в этом контексте в принципе не могло идти речи, поскольку согласно принятой на рынке классификации, элитным считался дом, в котором не более 50 квартир. В последние годы ситуация меняется, и связано это с развитием Москва-Сити и с появлением здесь жилых апартаментов, а в ближайшем будущем и квартир».
Ирина Дзюба убеждена, что небоскребы по своим продуктовым характеристикам могут относиться к элитному сегменту: «У этого формата недвижимости уже сформировалась своя стабильная аудитория. Если вывести за скобки инвестиционный спрос, который в высотных ЖК традиционно активен, становится ясно, что это в основном состоятельные деловые люди — и не только одиночки. Как показывает наша статистика, жилье, расположенное выше 40 этажа довольно часто приобретают успешные семьи, где один или оба супруга работают в одном из деловых кластеров столицы. Такие покупатели стремятся жить рядом с местом работы, но устают от агрессивной городской среды — дома им не хочется ощущать близость железной дороги, шумных магистралей, видеть индустриальные пейзажи. В этом случае именно высококлассный высотный ЖК — то, что надо. На высоте 40 этажа ощущение гиперактивности городской жизни абсолютно не ощущается, напротив, вид из окна успокаивает и заряжает».
При этом эксперты обращают внимание, что небоскребы не спорят с клубными домами. Оба продукта могут успешно сосуществовать на рынке, так как у каждого свой покупатель. Святослав Куланин считает, что класс дома определяется набором факторов и характеристик — это местоположение, наполнение, архитектура и сервис. Понятно, есть ограничения, но не стоит замыкаться на этажности и количестве квартир.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН», склонна связывать элитность в современном городе только с локацией: «В крупнейших мегаполисах мира (Нью-Йорк, Лондон, Токио, Сингапур) уже давно самая дорогая недвижимость, которая возводится в престижных, элитных локациях этих городов, относится к небоскребам. Например, недвижимость с видом на Central Park в Нью-Йорке, которая относится к самой дорогой, представлена в небоскрёбах по 35-45 этажей. Количество лотов компенсируется большой площадью квартир, наличием пентхаусов и т. д.»
Доказательства
Спор о том, какой объект точно элитный, а какой чуть-чуть не дотягивает, можно считать вечным. И пока мы ищем ответ, небоскребы строятся. И не просто строятся, а всем своим видом доказывают, что уже завоевали свое место в сегменте дорогой недвижимости и не собираются останавливаться на достигнутом.
Безусловно, Москва-Сити для столицы является высотным и элитным кварталом. И этот квартал стал магнитом для других высотных проектов. Этот магнетизм подтверждает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE): «Тенденция появления элитных небоскребов началась в связи с созданием в столице делового центра «Москва-Сити», в котором наибольшая высота здания составляет 95 этажей. В комплексе спроектировано множество элитных апартаментов, которые стали одними их самых дорогих лотов на московском рынке. Теперь престижная локация может быть не только в тихом историческом месте в центре города, но и в масштабном современном комплексе».
Старт был дан, и его подхватили. Александр Шибаев, руководитель отдела консалтинга и аналитики Kalinka group, отмечает, что именно в Пресненском районе столицы сосредоточено первичное элитное предложение в небоскребах. Помимо известных объектов, здесь строятся несколько башен, где еще не было старта продаж. Кроме этого, эксперт отмечает, что в настоящий момент элитное предложение в высотке с апартаментами представлено в комплексе «Поклонная, 9» в Раменках (ЗАО) от Ant Development (более 30 этажей). Остальные небоскребы Москвы, в которых сейчас можно купить лоты, относятся все же к бизнес-классу.
Святослав Куланин дополняет этот список многоэтажными зданиями в других районах: «На текущий момент наибольшее количество новых элитных высоток расположено в районе Хамовники: White Khamovniki (60 м), Brodsky (58 м), «Жизнь на Плющихе» (45 м). А также проекты «Кутузовский,12» в районе Дорогомилово и Fairmont Hotels в Тверском районе, высотой 51 и 44 м соответственно». Безусловно, эти проекты нельзя с полным правом отнести к небоскребам, но для своей локации они точно высоки.
Перспективы
Итак, сегодня высотное строительство в Москве «облюбовало» Пресненский район. Уникальный кластер Сити здесь, как отмечает Андрей Соловьев, уже сформировал среду высокого ценового сегмента с разнообразной инфраструктурой. И эта среда притягивает новые объекты, которые будут становиться продолжением сложившегося пространства.
Но возможно ли появление в столицы аналогичного кластера в другом районе? Может ли точечная высотка оказать существенное влияние на развитие локации и сделать ее элитной?
Анна Раджабова считает, что у элитных небоскребов, конечно, есть своя целевая аудитория, но небольшая, которая будет расширяться с ростом доли молодых покупателей. Для большинства же состоятельных людей высокая этажность по-прежнему психологически некомфортна.
Получается, элитные небоскребы в иной локации массово строить никто не собирается. У всех есть сомнения, что продукт будет востребован. Кроме того, не стоит забывать, что традиционные элитные локации находятся внутри Садового кольца, где такое строительство невозможно. Если и ждать появления элитных высоток в иных местах, то, скорее всего, это будут новые, развивающихся с точки зрения высокобюджетного жилья районах, – Дорогомилово, Пресня, Павелецкий.
Думать же, что точечные высотные проекты окажут влияние на локацию и сделают ее элитной, не стоит. Андрей Шароваров, руководитель направления элитной недвижимости компании Homeapp, напоминает историю таких объектов как «Алые Паруса» и «Триумф Палас», которые в свое время не сделали из Щукино и Сокола элитных районов: «Сами по себе эти ЖК конечно являлись точкой притяжения состоятельных покупателей, но вне контекста района. К тому же надо понимать, что такие проекты в центральных районах Москвы в то время просто были запрещены. В настоящее время градостроительная политика гораздо мягче, что позволяет девелоперам строить высотные здания в непосредственной близости к центру Москвы».
Итак, небоскребы уже отвоевали свою долю элитного рынка. И доля эта будет расти, но аврала ждать не стоит. Наш состоятельный покупатель все же не так часто желает приобрести квартиру или апартамент под небесами. Да и число элитных локаций в Москве ограничено, особенно подходящих для масштабного строительства. В историческом же центре появление таких высотных зданий невозможно. Как минимум девелоперам запрещено закрывать вид на Кремль.
