Факт: соседство с парком или крупным зеленым сквером повышает привлекательность элитной и премиальной недвижимости, несмотря на более высокую цену.
Одним из критериев, по которому все чаще оценивают удобство проживания в элитном доме, является близость зеленых зон и парков. Как правило, при выходе нового проекта маркетинг вокруг него строится таким образом, что привязка к зеленой или прогулочной зоне идет в 90% случаев, рассказывает Кристина Томилина, директор департамента продаж «Intermark Городская Недвижимость». Тем не менее она считает, что если реально оценивать близость зеленой зоны приличного размера (это не двор и не пятачок), то наличие таких зон в шаговой доступности есть только у каждого третьего-четвертого проекта, который выходит на рынок.
По оценке Кирилла Голышева, регионального директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, на первичном рынке премиальных и элитных проектов Москвы на этапе реализации близостью к зеленым зонам могут гордиться порядка 40% элитных новостроек. Правда, это могут быть как парки, так и небольшие скверы.
А по оценке Дениса Попова, президента AREA, всего порядка 10% из элитных новостроек имеют выход или непосредственную близость к зеленым массивам Москвы. На вторичном рынке из недавно построенных современных жилых комплексов классов премиум и элит такой процент будет чуть выше – порядка 15%.
Сегодня зеленая зона рядом с домом – одна из важнейших составляющих счастливой жизни для большинства людей и в таких классах, как премиум и элит, она должна уже присутствовать априори, считает Майя Павлова, представитель ассоциации AREA, управляющий партнер агентства Chase Real Estate.
По словам Кирилла Голышева, самые топовые зеленые зоны в Москве, где поблизости строится премиальное и элитное жилье, – это локация Воробьевых гор, Нескучного сада, Поклонной горы и более камерных парков и скверов в ЦАО (тот же парк «Зарядье», Репинский парк на острове Балчуг, парк искусств «Музеон», парк Горького, сквер Девичьего поля, парк «Усадьба Трубецких», парк «Новодевичьи пруды», зеленая зона Чистопрудного бульвара).
Покупатели хотят парк
Зеленое окружение и экологичность локации входят в число важнейших критериев, которыми руководствуются покупатели элитной недвижимости. Эти факторы имеют значение, которое сопоставимо с транспортной доступностью комплекса, эргономичностью планировок, уровнем развития инфраструктуры, качеством концепции, архитектурным обликом и дизайнерскими решениями, перечисляет Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».
В компании Nikoliers предпочтения клиентов при выборе элитной и премиальной недвижимости условно разделили на несколько категорий.
- Первая – это характеристики, касающиеся непосредственно квартиры/апартамента: это площадь, этаж, высота потолков, наличие балконов, лоджий, террас, качество отделки и т. д.
- Вторая – характеристики проекта в целом: это архитектурный облик, наличие собственных объектов инфраструктуры, паркинга, придомовой территории, сервисной составляющей.
- Третья – характеристики локации и окружения проекта. И вот здесь близость зеленых зон является одним из первых пожеланий наряду или сразу за условиями транспортной доступности проекта в целом.
На первичном рынке Москвы рядом с зелеными зонами сегодня насчитывается 31 проект разной степени готовности, включая сданные, где идут продажи на первичном рынке, рассказывает Кирилл Голышев.
Среди них есть такие, где парк или сквер являются практически продолжением территории проекта:
- ЖК «Снегири Эко», расположенный на берегу Мосфильмовского пруда,
- ЖК Capital Towers по соседству с парком «Красная Пресня»,
- ЖК «Река» на границе с парком «Событие».
Есть комплексы, где зеленую зону от дома отделяет дорога или некоторое расстояние:
- комплекс апартаментов Astris, отделенный от Воробьевых гор улицей Косыгина,
- комплекс апартаментов Ahead, расположенный по другую сторону Кутузовского проспекта и проспекта Багратиона от парка Победы на Поклонной горе,
- клубный дом CULT на Якиманке находится в шаговой доступности от парка Горького.
Также можно выделить категорию проектов, где зеленая зона – скорее видовое преимущество:
- ЖК Luzhniki Collection на противоположном от Воробьевых гор и Нескучного сада берегу Москвы-реки,
- проект «КОСМО 4/22» на территории острова Балчуг с видом на парк «Зарядье».
Среди премиальных проектов с самым коротким расстоянием до зеленых зон в компании «Метриум Премиум» назвали следующие жилые комплексы: Dream Towers (застройщик Regions Development), построенный в Нагатинской пойме в 30 м от ландшафтного парка, вблизи Москва-реки; «Союз» («Группа Родина») – в 50 м от Ботанического сада; «Река» («Донстрой») – в 60 м от парка «Событие». Самое короткое расстояние до парков имеют следующие элитные комплексы: River Residences, построенный Trophy в Серебряном Бору в 50 м от зеленого массива ландшафтного парка; клубный дом «Петровский» (Show Me) на расстоянии 50 м от Нарышкинского сквера и в 240 м от сада «Эрмитаж»; Armani / Casa Moscow Residences (Vos'hod) в 140 м от Якиманского сквера и в 490 м от парка искусств «Музеон»; «Царев сад» («Сбербанк Капитал») в 380 м от парка «Зарядье».
В числе самых популярных у покупателей элитных комплексов на первичном рынке, расположенных вблизи зеленых зон, Денис Попов назвал жилые комплексы West Garden, Woods, «Вишневый сад», Victory Park Residences, «Дом Достижение», Cult, «Саввинская 27», «Поклонная 9», River Park Towers.
Как «зелень» влияет на цену
В среднем природная составляющая – близость зеленой зоны или, например, водоема – может добавить к стоимости квартиры или апартаментов дополнительных 7–10%, рассказывает Кирилл Голышев. Но при этом необходимо отметить, что в подобных локациях застройщик изначально проектирует объект более высокого класса, где на стоимость квадратного метра влияют сами характеристики жилья и возможный набор дополнительных опций проекта. Если сравнивать два аналогичных по характеристикам проекта, но с разной удаленностью от парка (скажем, 100 м и 1 км), то при прочих равных условиях первый будет на 15–20% дороже, добавила Кристина Томилина.
А по словам Дениса Попова, цена «метра» в элитном доме вблизи зеленой зоны может быть больше в полтора раза по сравнению с ценой квадратного метра в доме, расположенном на удалении от парка. И если из окон квартиры открывается прямой вид на парк или реку, то цена может отличаться и в два раза.
По данным компании Nikoliers, в премиум-классе в проектах рядом с зелеными зонами средневзвешенная цена квадратного метра – 913 тыс. руб., тогда как без подобного соседства – 680 тыс. руб. В элитном сегменте в проектах рядом с зелеными зонами средневзвешенная цена квадратного метра – 1,7 млн руб. В домах класса de luxe цены сейчас в среднем от 2 млн руб. за кв. м, добавила Майя Павлова.
В числе комплексов вблизи зеленых зон, где квартиры и апартаменты продаются на вторичном рынке, Кристина Томилина выделила ЖК «Трубецкая, 10», расположенный рядом с усадьбой Трубецких (цена квадратного метра варьируется от 1,8 млн до 2,5 млн руб.), ЖК «Жизнь на Плющихе» – рядом сквер Девичьего поля, а цена квадратного метра составляет 1–1,5 млн руб., ЖК «Имперский дом» рядом с парком «Музеон» (1,2–1,5 млн за кв. м).
На первичном рынке, по данным Intermark, цена квадратного метра в комплексе Capital Towers (он расположен у парка «Краснопресненские Пруды») составляет 900 000–1,2 млн руб.; в Luzhniki Collection (у парка «Лужники») – 800 000–1,5 млн руб.; в Victory Park (у парка «Победы») – 1–1,5 млн руб.); в доме «Труженников 12» (вблизи сквера Девичьего поля) –1,7–2,5 млн руб.
Появление новых красивых парков дополнительно повышает статус локаций и ликвидность жилья в них, говорит Анна Раджабова. Например, квартиры в пешей доступности от Кремля стали еще дороже после открытия «Зарядья». Учитывая дефицит участков в привлекательных локациях, жилье здесь наверняка продолжит дорожать.
Близость природных достопримечательностей вызывает интерес и конечных покупателей, и инвесторов, которые приобретают престижное жилье на этапе строительства, чтобы потом выгодно его продать. По мнению Кирилла Голышева, с точки зрения инвестиций чем больше у объекта уникальных, «штучных» характеристик, тем он интереснее для инвестора. На рост цены при этом влияние оказывает не только набор уникальных характеристик сам по себе, но и уровень спроса. А как отметила Майя Павлова, современный покупатель стал намного более требовательным, поэтому девелоперам приходится искать возможность заинтересовать и привлечь покупателя именно к своему проекту. Зачастую в тех проектах, где рядом отсутствует городской парк, застройщики обустраивают внутренний приватный парк.
