Элитный класс жилья с каждым годом становится все более демократичным. Правда, не в плане цен - квартиры больших площадей в престижных локациях с дизайнерским ремонтом по-прежнему стоят дорого. Но вот границы формата все больше размываются. И если раньше “элитное” означало большое и многокомнатное, то теперь это уже не так. Большинство опрошенных HomeHunter экспертов согласились: если отбросить формальности, к элите можно отнести даже не очень большую квартиру-студию.
Универсальный формат
Давайте поэкспериментируем. Скажите «студия» и представьте себе это помещение. Какое оно? Большое пространство, где легко помещаются кухня-столовая-гостиная или маленькая комната с зоной для готовки и диваном?
Как резонно заметил Александр Галицын, директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость», для кого-то это — как раз такая крохотная комната, а для кого-то — лофт с краснокирпичными стенами, высокими потолками и окнами в пол. Объединяет их одно — отсутствие выделенной в отдельную комнату спальни. «Причем в лофте это может быть сделано специально, чтобы не загонять в рамки «свободного художника». А в studio-flat выделить спальню иногда просто невозможно — слишком небольшое пространство», — поясняет Галицын.
Эксперты сходятся в главном: студия, строго говоря, не формат элитного жилья. Но есть нюансы. Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active, Санкт-Петербург, уверен, что если речь заходит о таком предложении в элитном сегменте, то это — не что иное, как маркетинговое позиционирование, ведь фактически речь идет о полноценных квартирах площадью 120-150 кв. м. «Формат реальных студий в бизнес- и элитном классах не интересен девелоперам из-за высокой себестоимости и низкого спроса», — убежден Волков.
Московские эксперты не так категоричны. Это предложение перестало быть новинкой в элитных проектах Москвы два-четыре года назад, и это стало ответом на спрос, говорят они.
Сегодня студии стоимостью 400−800 тыс. рублей за 1 кв. м. — вполне привычное явление для премиальных проектов, отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Коррективы, по ее словам, внес кризис 2008 года. Покупатели стали считать деньги, а застройщики — оптимизировать бюджеты своих проектов за счет более рационального подхода к проектированию.
«Есть два подхода к созданию такого жилья, — говорит Румянцева. — В первом случае застройщик понимает, что в данном месте студии будут пользоваться спросом. Он ограничивает бюджет предложения, но, в то же время, расширяет аудиторию потенциальных покупателей. Второй подход — вынужденный. Например, глубина здания такова, что квартиру разумных размеров без увеличения площади мест общего пользования спроектировать не удастся. И застройщик «нарезает» две студии вместо однокомнатной квартиры с избыточной площадью 120+ кв. м». Но каковы бы ни были причины, студии сегодня стали тем универсальным форматом, который можно встретить и в сверхбюджетной новостройке на окраине Москвы, и в престижном проекте у Кремля.
Квартира для яппи
Но давайте ненадолго оторвём взгляд от своевременной Москвы и обратимся к истории. Как и где появились студии?
По мнению Ильи Менжунова, управляющего директора Метриум Премиум, студии, как формат дорогостоящего жилья, стали приобретать популярность в конце 1980-х – начале в 1990-х годов. Когда поколение молодых и успешных нью-йоркских бизнесменов (яппи) было вынуждено проводить много времени на Манхэттене, где сосредоточена деловая жизнь города, но ставки на аренду жилья были заоблачными даже для них. Появился спрос на небольшие квартиры, возникло понятие «квартира для пиджака», которая позволяет жить недалеко от рабочих мест, не требует высоких затрат на содержание и фактически служит ночлегом для очень занятого человека.
«Возникновение студий стало результатом соединения двух тенденций — опережающего роста стоимости жилых квадратных метров в центре крупных городов и одновременного повышения спроса на жилье со стороны жителей», — говорит Менжунов. Похожая ситуация со временем сложилась всех деловых центрах мира – в Лондоне, Париже, Гонконге, Токио.
Сегодня в студиях Манхэттена живут не только одинокие карьеристы, но и пары, и семьи. Размеры квартир по-прежнему небольшие, но это компенсируется удобствами в составе жилого комплекса - такими, как спортзал, общая лаунж-зона или игровые комнаты для детей. Стоимость аренды — от 2 до 5 тыс. долларов в месяц в зависимости от района и типа здания. Кстати, в районах Сохо и Трайбека можно найти просторные лофт-студии, площади которых превышают размеры "двушки". Бэкграунд у таких квартир часто творческий — в 40-50 годах ХХ века здесь жили и работали музыканты, художники, архитекторы. Большие лофты Манхэттена выглядят для состоятельных арендаторов очень заманчиво. Но последний Нью-Йоркский тренд — это микро-апартаменты. Как рассказала Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty, в NY уже построены несколько проектов с квартирами и студиями от от 24 до 33 кв. м с арендной платой от 2,6 тыс. долларов в месяц.
Как рассказал главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин, элитные студии Франции, Швейцарии и ОАЭ сегодня активно предлагаются на российском рынке. Это могут быть пентхаусы без внутренних перегородок, занимающие целые этажи, стоимостью 15-20 тысяч евро за кв. м, а могут быть и небольшие помещения по 10-12 «квадратов» за 200 тыс. евро. Жилье, возможно, не самое удобное, но расположение — центр Парижа — делает его элитным. Такие студии покупаются обеспеченными родителями для детей-студентов на 5-6 лет. Ну и, конечно, не будем забывать про бизнесменов, которые покупают студии в столицах мира, чтобы не останавливаться в гостиницах. Интересный факт: по словам Березина, на Манхэттене пустуют почти 60% так называемых pied-à-terre — квартир и студий, пристанищ для деловых людей.
Если говорить о Москве, было бы неправильно утверждать, что у московских студий вовсе не было никакой истории. Можно вспомнить Дом Наркомфина с его жилыми ячейками, построенный в 1930 году по заветам Ле Корбюзье. «Одним из принципов Ле Корбюзье было строительство дома на несущих колоннах для того, чтобы жильцы могли формировать планировку квартиры по своему усмотрению», — напоминает Таша Цыба, Senior Designer студии «Точка дизайна».
Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» рассказал, что одно из первых, если не самое первое, такое предложение появилось в конце 1990-х — начале 2000-х в доме по Леинградскому проспекту, 52: «Проект назвали «Помидор» и в то время это было оглушительно модно».
В свою очередь, Александр Галицын напомнил, что студийный формат можно найти в ряде исторических зданий Москвы. Например, «Кадашевские палаты» — лофт-пространства с аутентичной метровой кладкой из красного кирпича, сводчатыми потолками образца промышленного зодчества XVII-XIX веков. Таких предложений, конечно, не может быть много. Поэтому большая часть лофтов в Замоскворечье, а также в клубном доме Depre в Тверском районе были реализованы еще на этапе редевелопмента.
Только цифры
Итак, студия вполне может быть элитной недвижимостью, если она входит в состав проекта, где все — месторасположение, планировки, конструктивные решения, отделка, набор сервисов — соответствуют общепринятым стандартам, предъявляемым к элитным объектам. А может быть такое жилье небольшим? Практика показывает, что да. Столичный рынок элитной недвижимости уходит от жесткой привязки к площадям квартир. Так, в комплексах Roza Rossa и «Резиденция Тверская» можно приобрести студии площадью 30 кв. м. А в ЖК «Кутузовский,12» их площадь начинается от 43,5 кв. м.
В то же время руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков говорит о том, что теоретически площадь предложений этого формата в должна начинаться от 60 кв. м. «Во всяком случае, классификация многоквартирных жилых новостроек, разработанной Российской гильдией риэлторов, оговаривает именно такой минимальный размер», — отмечает он. В «Азбуке жилья» также подсчитали, что всего на первичном рынке жилья в классе “элит” сегодня предлагается 2 808 лотов. Из них студий — 326, или 12% от общего объема предложения в классе. Элитные квартиры площадью до 60 кв. м занимают 22 % от объема, и 3 % от общего числа элитных объектов, проще говоря, небольших студий в Москве немного — всего 71 штука.
Больше всего лотов "студийного" формата представлено в апартаментах «Резиденция Тверская», и в жилых комплексах «Снегири ЭКО» и Knightsbridge.Также экспертами были названы проекты: «Сады Пекина», I`M, «Даев 19», «Звезды Арбата», «Современник», Ordynka 19, Nabokov, «Дом Наркомфин», «Балчуг Резиденс» и «Балчуг Вьюпоинт»,«Кузнецкий мост 12», «Цвет 32», «А-Резиденс», Neva Towers, Capital Towers, Boutique Hotel & Apartments, Fairmont & Vesper на Тверской,The Book в составе Pentahotels на Арбате. Кроме того, в начале 2019 года ожидается выход сразу двух проектов сервисных апартаментов в сегменте делюкс – от Mandarin Oriental и Hilton.
Что касается инвестиционных перспектив элитных студий, тут мнения экспертов разделились. Большинство склоняются к тому, что квартиры такого формата покупаются в основном для себя, в качестве запасного городского жилья. По мнению Якова Волкова, новый принцип налогообложения — по кадастровой стоимости, вообще лишает дорогие элитные объекты какой бы то ни было инвестиционной привлекательности. Но, с другой стороны, цены растут, а значит, есть смысл купить сейчас, чтобы продать потом. Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Юрий Щербаков отметил, что, например, в Roza Rossa лот площадью 128 кв. м в январе 2018 года предлагался по цене 750 тыс. рублей за кв. метр. Сегодня квадратный метр здесь стоит уже 770 тыс. рублей. Разница небольшая, но динамика роста цен, по словам эксперта, сохраняется.
Часть специалистов связывает со студиями более радужные инвестиционные перспективы. сервисные апартаменты, например, можно сдать в аренду и стабильно получать 4-5 или даже 8 % годовых. Что касается купли-продажи, Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, отмечает: "В востребованных проектах цены растут на 25-35% за строительный цикл, а значит, инвестор, вошедший в проект на ранних сроках строительства, в итоге вполне может рассчитывать на 10-15% чистой прибыли". Но это, пожалуй, самый оптимистичный прогноз.
Наталья Овчинникова