Ипотека на рынке высокобюджетной недвижимости набирает обороты, - сходятся во мнении эксперты. Ее доля за год выросла в два раза и составила около 20%, - подсчитали аналитики Point Estate.
Когда брать в долг выгодно
Спрос на ипотечные кредиты на элитном рынке стимулируют низкие ставки – от 6% годовых, и не только. «Даже несмотря на незначительный рост ставок во второй половине 2018 года по ипотечным кредитам на 0,5-1 процентный пункт, покупателям элитной недвижимости все равно выгоднее взять ипотеку, чем забирать средства из бизнеса, так как доходность по ним будет выше», - объясняет Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate.
В отличие от потребительского кредита и займа на развитие бизнеса, ставки по ипотеке сегодня заметно ниже. «А значит, - рассуждает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, - привлечение банковских денег под залог квартиры – самый экономичный вариант сохранения оборотных средств в собственном бизнесе». Впрочем, положительная динамика по ипотеке в «элите» наблюдается лишь на первичном рынке жилой недвижимости. «Число сделок на вторичке по-прежнему можно пересчитать по пальцам», - отмечает эксперт. Причина пассивности элитных покупателей в этом сегменте в плане привлечения ипотечного кредитования - в широкой линейке специальных ипотечных продуктов на рынке нового жилья, которые банки разрабатывают вместе с застройщиками. «Для наших клиентов, которые хорошо умеют считать деньги, чуть более привлекательные условия кредитования, пусть даже в 0,5% - аргумент в пользу первички», - подчеркивает Аверьянов.
Единственное отличие таких займов от стандарт- и комфорт-сегментов, по словам Ирины Тумановой, руководителя отдела ипотеки и кредитов «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ», в том, что такие клиенты, как правило, берут кредит на короткий срок, в среднем на 3-5 лет, при достаточно большом первоначальном взносе (от 20%). Что вместе с тем, ведет к сокращению издержек на переплатах банку. А, кроме того, отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», для ряда покупателей ипотека может быть выгодна еще и тем, что вместо единовременной выплаты большого объема средств есть возможность дробить платежи и получить более длительный период выплат, чем, например, при рассрочке, которая также весьма популярна с сегменте жилья высокого ценового уровня. Кроме того, ипотека дает возможность приобрести премиальное жилье большей площади или в проекте более высокого уровня, не накапливая средства, а используя имеющиеся как первоначальный взнос с последующей выплатой оставшихся средств.
Словом, ипотека в сегменте жилой недвижимости элитного и премиум классов имеет смысл, хотя ключевую роль в общем объеме продаж не играет, уточняют эксперты. По мнению Дианы Гурусововой, руководителя отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН, в элитном сегменте квартиры в ипотеку приобретают пока крайне редко, а вот в премиум-классе покупка недвижимости в кредит – частое явление. «Например, в премиальном ЖК I’M за 2018 год доля сделок с ипотекой составила порядка 50%», - подсчитывает эксперт. В жилом комплексе «Садовые Кварталы» в октябре 2018 года доля ипотечных сделок достигла почти 40%, а за аналогичный период прошлого года эта цифра была всего 21%. «Несмотря на незначительную пока долю в элите (порядка 10%), ипотека все равно является одним из востребованных инструментов. И клиентоориентированные девелоперы должны это учитывать при реализации своих проектов», - добавляет Сибренков.
Ипотека в плюс
- ипотечный кредит на покупку недвижимости позволяет заемщику не выводить деньги из оборота;
- за счет большого первоначального взноса и сокращения срока выплаты ипотечного кредита заемщик может существенно сэкономить на переплатах банку;
- вместо единовременной выплаты большого объема средств у ипотечного заемщика есть возможность «дробить» платежи на более длительный период выплат, что выгоднее, чем рассрочка от застройщика;
- с банковским кредитом можно не копить средства и не выводить деньги из бизнеса, а приобрести премиальное жилье более высокого уровня.
Ставки сделаны
Надо отдать должное банкам, - за последний год ставки по ипотеке в нашей стране стали действительно привлекательными для покупателей жилой недвижимости. Лимит выдаваемых денежных средств повысился с 30 до 60 млн. руб. Упростился и подход банков к выдаче кредитов. При этом, процентные ставки для элитных покупателей точно такие же, как и в комфорт-классе.
«Банковскому сектору интересен элитный рынок. Им без разницы кредитовать на 1 млн. рублей или 100 млн. рублей, главное, чтобы заемщик доказал свою платежеспособность», - говорит Туманова. «Для элитного покупателя и банки, и условия будут такие же, как в массовом сегменте. Варьироваться они могут в зависимости от объекта», - поддерживает эксперта Ирина Калинина. Так, в ЖК «Реномэ» ипотеку предлагают оформить сразу 16 банков. А в новом ЖК «Дом на Тишинке» от компании Донстрой, ипотечный кредит можно оформить только в одном банке (ВТБ).
Ставки начинаются от 6%. При этом основные условия кредитования здесь не отличаются от остальных сегментов. В новом премиальном комплексе апартаментов RED7, который ГК «Основа» возводит в центре Москвы, на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца, тоже действует сразу несколько ипотечных программ от ВТБ, банка «Открытие», «Возрождение» и «Газпром», - перечисляет Сибренков. Минимальная ставка по программам этих банков - 9,3% годовых в рублях.
К ограничениям ипотечного кредитования для покупателей высокобюджетной недвижимости эксперт из ГК «Основа» относит порог максимальной суммы кредита, которая составляет порядка 50-60 млн руб. При покупке более дорогой квартиры одобрить кредит будет сложнее. Этот процесс может потребовать дополнительного времени на согласование.
У фрилансеров и людей творческих профессий, которые живут на гонорарах, пассивных доходах от инвестиционных вложений или сдачи жилья в аренду, и невсегда могут подтвердить свой доход с помощью справки по форме 2-НДФЛ, тоже могут возникнуть некоторые сложности при одобрении ипотечного кредита. Но и для таких категорий заемщиков многие банки сегодня запускают специальные ипотечные программы, с упрощенной процедурой получения кредита, предусматривающей подтверждение дополнительного дохода другими способами. Для клиентов с неподтвержденными доходами некоторые банки предлагают ипотечную программу по двум документам, но с ограничением максимальной суммы кредита до 20 млн. рублей.
Удовольствие не для всех
- ставки по ипотеке по-прежнему выше, чем в Европе. Но в российских реалиях это самые «дешевые деньги» от банков.
- заемщику придется соответствовать жестким требованиям банков к подтверждению дохода. В частности, бизнес частной компании должен быть полностью «белым», с высокими оборотами, а заемщик должен быть официально в ней оформлен и получать официальную зарплату.
- для клиентов с неподтвержденными доходами по справке 2-НДФЛ банки предлагают специальные условия кредитования, но сумма кредита ограничивается 20 млн. рублей.
Между тем, по мнению Михаила Гущина, директора департамента маркетинга Группы «ИНТЕКО», рыночная ситуация в нашей стране стимулирует рост интереса элитных покупателей к ипотеке. «Конечно, в условиях экономической стагнации рост цен на рынке новостроек по мере повышения готовности объекта сократился как, впрочем, и доходность вложений в других отраслях. Но инвестиции в недвижимость по-прежнему подкупают стабильностью, прозрачностью и перспективой роста. Рынок недвижимости не первый раз переживает период стагнации, но за ним неизменно наблюдается рост», - прогнозирует эксперт.
Марина Ямпольская
При перепечатке материала ссылка на источник обязательна.