Но застройщики возводят квартиры меньшего метража. Элитная квартира – это целый набор самых лучших характеристик, определяющих ее ценность и престиж. Спрос на такие квартиры большой, так как, заработав огромный капитал, люди в первую очередь хотят вложить средства в престижную недвижимость. Но мода переменчива, и на рынке элитной недвижимости постоянно появляются новые тренды. Сейчас в моде минимализм, и застройщики это отражают в своих новых проектах.
Выгодная экономика
Жилищное строительство в России меняется под запросы клиентов, чьи требования к качеству покупаемой недвижимости растут, это характерно для всех классов жилья, рассуждает Сергей Никешкин, генеральный директор бюро «Крупный план». Девелоперы, со своей стороны, смотрят на лучший мировой опыт и стараются внедрить его в своих проектах. Взросление рынка и усиление конкуренции привело к появлению более качественной архитектуры относительно предыдущих периодов, отмечает архитектор. Ирина Лосева, директор по продажам ГК Insigma, уверена, что покупатели, которые приходят на рынок элитной недвижимости, уже хорошо знают, в каких квартирах им будет комфортнее жить, поэтому в Москве они готовы приобретать жилье лишь в тех проектах, которые ничем не уступают зарубежным аналогам, в том числе в плане площадей и планировочных решений.
Как напомнила Ирина Лосева, в самом начале формирования рынка элитного жилья Москвы покупателей интересовал, прежде всего, метраж квартиры – она должна была быть большой, и чем больше, тем лучше. А тенденция к уменьшению площади активно проявилась после 2008 г., что было обусловлено кризисной ситуацией на рынке, рассказывает Игорь Егоров, директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank. Основная причина заключалась в стремлении к снижению бюджета покупки: клиенты не хотели переплачивать за лишние квадратные метры.
Но и для застройщика уменьшение площади квартир чаще всего выгодно, так как цена одного квадратного метра при продажах возрастает, объяснил Михаил Груничев, генеральный директор девелоперской компании ENGEO Development (АО «Ингеоцентр»). Второй фактор, влияющий на уменьшение площадей городских квартир, связан с миграцией большей части элиты за город. Состоятельные люди стали больше времени проводить в загородном доме, рассматривая его как основное жилье. Время, которое раньше семья проводила в городе, существенно сократилось. А значит, нет смысла вкладываться в большие площади квартир и тратить средства на их обслуживание, считает Груничев.
Но основной категорией покупателей небольших квартир на рынке элитной недвижимости Ирина Лосева назвала молодых людей или людей среднего возраста, у которых нет семьи. И застройщики, понимая это, всегда предусматривают наличие пула таких лотов в проектах. И это сегодня норма для элитного рынка. Сейчас люди, с одной стороны, не хотят переплачивать за лишние квадратные метры, убеждена и Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED, а с другой – хотят, чтобы было все необходимое для комфортной жизни.
По данным Knight Frank, на данный момент в структуре предложения рынка городской элитной недвижимости преобладают квартиры и апартаменты площадью до 100 кв. м – они составляют 38% лотов. При этом есть и более компактные лоты (до 50 кв. м) в ограниченном количестве, на которые приходится порядка 4% предложения, представлены они в основном в формате студий.
По наблюдениям Михаила Груничева, наиболее востребованы в сегменте de luxe небольшие квартиры площадью от 80 до 100 кв. м с наличием двух спален, а не как это было раньше – огромная кухня-гостиная и одна спальня такой же площади. Если в проекте две квартиры одинаковой площади в 85–87 кв. м, то та, в которой предусмотрено две спальни, уйдет быстрее. «Мы наблюдаем это на своих проектах», – подтвердил Груничев. Также, с его слов, спросом пользуются квартиры площадью 250–300 кв. м, а лоты в 150–170 кв. м в de luxe, напротив, почти не востребованы.
Интересный тренд наблюдается и с переходом покупателей из класса premium в класс de luxe: покупатели, которые раньше рассматривали «двушку», но в классе premium, сейчас присматриваются к жилью меньшей площади, но зато в сегменте de luxe. Так, например, в элитном проекте «Большая Дмитровка IX», который реализует компания «Ингеоцентр», пользуются высоким спросом небольшие апартаменты площадью 54 кв. м, добавил Груничев.
Новые форматы
Чтобы угодить требовательным покупателям, застройщикам приходится не только строить квартиры и апартаменты нужных площадей, но и более активно предлагать жилье новых форматов. Это пентхаусы, квартиры с террасами, апартаменты с патио, с собственным выходом во двор и другие, перечислила Ирина Лосева. Городские «дома-квартиры» клубного комплекса имеют собственный выход на улицу и приватный палисадник, рассказывает Сергей Никешкин. Возможность организовать дополнительную рекреационную зону в квартире дают террасы или эксплуатируемые кровли. Владелец может оборудовать там патио, зону барбекю, летнюю кухню. Пентхаусы часто занимают весь этаж дома, имеют террасы и бассейны.
Подход, предусматривающий включение в проект жилья уникального формата, является наиболее выгодным с экономической точки зрения и именно его мы реализовали в своем клубном доме класса de luxe «Тессинский, 1», рассказывает Ирина Лосева. Проект стал очень популярным у покупателей: за первые четыре месяца продаж здесь было реализовано 30% всех лотов. Продажи в проекте ГК Insigma NV9 стартовали два года назад, и в первую очередь своих покупателей в этом доме нашли пентхаусы и апартаменты с собственным патио. Схожая картина в проекте «Тессинский, 1», делится Лосева.
Современные тренды: жилье «под ключ»
Если раньше застройщики элитной недвижимости предпочитали сдавать жилье без выполненных планировок и чистовой отделки, то сейчас тренд изменился и доля квартир с отделкой продолжает увеличиваться. По данным Knight Frank, по итогам I кв. 2021 г. доля готового предложения элитного жилья на первичном рынке составила 56%, что на 25% превышает показатель конца 2018 г.
Предлагая покупателям лоты с отделкой, девелоперы уже не могут продавать просто «квадратные метры», рассуждает Игорь Егоров. При продаже квартир с отделкой застройщик должен очень аккуратно и функционально спланировать все помещения – так, чтобы покупателю потом не пришлось ничего менять. Именно поэтому этап разработки концепции очень важен, имеет значение не только существующий опыт архитектора, девелопера или консультанта, но и способность планировать и прогнозировать потребности потребителей на несколько лет вперед, учитывая текущие тенденции, мировой опыт и пр. Среди проектов с удачными планировочными решениями брокеры Knight Frank выдели Lucky, Carre Blanc, Cloud Nine и др.
По мнению опрошенных экспертов рынка, покупатели в элитном сегменте сейчас в большей степени обращают внимание на функциональность. Поэтому рациональный подход заключается в создании удобной планировки с минимальными потерями пространства. Главное требование, которое обязательно к исполнению, – все помещения должны быть правильной формы, без скосов и каких-то закругленных углов, это позволит сделать квартиру максимально функциональной, рассказывает Сергей Никешкин. Работая над проектами, архитекторы тщательно зонируют квартиру, чтобы разделить общественные и приватные помещения. В элитной недвижимости зоны (семейная, гостевая, сервисная) не должны пересекаться. А хорошую экономию площадей дает соединение кухни с гостиной, считает Ирина Могилатова. Иногда нужный эффект достигается за счет отказа от отдельных гардеробных комнат и строительства шкафов, переноса постирочных в гостевые санузлы или даже отказа от одного из гостевых санузлов. Но такие изменения регламентируются классом недвижимости.
Покупатель жилья класса de luxe, как правило, имеет уже опыт, он требователен и взыскателен и имеет четкий запрос на функциональность квартиры, подтвердил Михаил Груничев. Основной тренд сейчас на просторные кухни-гостиные от 30–35 кв. м и более, поскольку в них человек проводит большую часть светового дня. Можно уменьшить спальню, коридоры, санузлы, но кухня-гостиная должна быть просторной. Также мы наблюдаем запрос на наличие в спальне гардеробной, это практически обязательное условие.
Сейчас в отделке элитных квартир популярна американская классика или отделка в современном стиле, рассказывает Ирина Могилатова, и застройщики стараются все делать максимально нейтральным, потому что угодить большому количеству людей невозможно. А по словам Михаила Груничева, в интерьерах практически беспроигрышными решениями являются классический дизайн и минимализм. Эти стили и через десять, и спустя пятнадцать лет будут смотреться так же хорошо. Главное – качество исполнения, проработки деталей и, безусловно, качество материалов.
