Район Дорогомилово пополнил список элитных районов Москвы сравнительно недавно, но уже попал в первую пятерку по объемам жилья в строящихся премиальных и элитных новостройках и является лидером по числу заключенных сделок.
Раньше такую привилегию имели только районы ЦАО, расположенные максимально близко к исторической застройке. Хотя на самом деле район Дорогомилово был одним из самых престижных в советские годы благодаря застройке Кутузовского проспекта домами для партийной элиты и других ответственных работников того времени. Кутузовский проспект – это главная улица района Дорогомилово и в недалеком прошлом одна из самых престижных локаций Москвы, но исторических особняков здесь нет. Ранее территорию занимало несколько сел с церквями и кладбищами – православным и иудейским. Их закрыли еще до Великой Отечественной войны и часть останков перенесли на Новодевичье и Ваганьковское кладбища. Уже в 40–50-е гг. прошлого столетия территорию начали застраивать домами в стиле сталинского ампира. По опубликованным воспоминаниям местных жителей, на месте разрушенной церкви Елизаветы Преподобной Дорогомиловского кладбища и был построен знаменитый «дом Брежнева» (Кутузовский просп., д. 26, стр. 1).
Седьмая сталинская высотка
Самое известное здание в районе Дорогомилово – сталинская высотка, бывшая гостиница «Украина». На момент ее строительства здание окружали многочисленные бараки, которые сильно портили виды, поэтому властями было принято решение разработать проект благоустройства участка от Кутузовского проспекта до Москвы-реки. Само здание еще известно и тем, что оно стало последней – седьмой – сталинской высоткой, построенной в Москве уже после смерти вождя. Высота гостиницы – 206 м, это второй показатель после здания МГУ, устремившегося ввысь на 240 м. Проект разработали архитекторы Аркадий Мордвинов и Вячеслав Олтаржевский, конструктор – Павел Красильников. Строительство началось в 1953 г. и продолжалось более четырех лет по причине того, что площадка располагалась на болоте и возникла необходимость укреплять фундамент. Возводили здание как профессиональные строители, так и заключенные. Последние как раз и выполняли самые сложные работы по возведению шпиля высотки.
Торжественное открытие гостиницы состоялось 25 мая 1957 г., к VI Всемирному фестивалю молодежи и студентов, – именно в ней и собирались селить иностранцев.
Интересно, что «Украина» – это второе название гостиницы. Изначально она была «Дорогомиловской», а название «Украина» ей дал Никита Хрущев, ставший преемником Сталина. Еще одно изменение, внесенное Хрущевым, – разделение здания на две части, гостиничную и жилую. Ознакомившись с проектом, Хрущев решил, что нет надобности строить гостиницу с роскошными номерами, если существует дефицит жилья. Поэтому в двух прилегающих к основному зданию боковых корпусах гостиничные номера перепроектировали в квартиры. Всего их получилось 254. Но квартиры в доме получили отнюдь не рядовые москвичи, а номенклатурные работники и «звезды» пера того времени. Например, Борис Бедный, написавший сценарий кинофильма «Девчата», Анатолий Рыбаков – писатель, автор романа «Дети Арбата».
Гостиница пользовалась популярностью у иностранцев, приезжающих в Москву. В числе постояльцев были и мировые знаменитости – Софи Лорен, Ларри Кинг, Роберт Де Ниро, Фрэнсис Форд Коппола и многие другие.
В 2005 г. «Украину» выставили на торги с условием полной реставрации в первоначальном виде. Компания «Бисквит» вложила в ремонт около 8 млрд руб. В 2010 г. гостиница открылась под брендом Radisson Royal Hotel Moscow, а в 2019 г. присоединилась к бренду Radisson Collection и теперь носит название Radisson Collection Hotel Moscow.
Жилую часть (ЖК «Украина») отремонтировали, обновили парадные холлы, и квартиры иногда оказываются в свободной продаже. Их особенность – потолки высотой 3,4 м, функциональные планировки, красивые виды на Кремль, Пресненскую набережную, ММДЦ «Москва-Сити». Цена предложения – от 800 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, сейчас за 100 млн руб. (909 тыс. руб. за 1 кв. м) выставлена на продажу квартира общей площадью 110 кв. м.
Преимущества в позиционировании
Стереотип, что престижный жилой комплекс должен располагаться в ЦАО, все чаще уходит в прошлое, рассказывает Анна Канясева, ведущий менеджер по новостройкам Intermark Real Estate. Сейчас клиенты в высокобюджетном сегменте уделяют внимание привлекательной архитектуре, насыщенной инфраструктуре комплекса, инженерии и продуманным планировкам. Кроме того, наличие зеленых зон вблизи места проживания стало еще более востребованным критерием после пандемии. Популярность Дорогомилова объясняется расположением района вблизи от центра, сложившейся социальной и транспортной инфраструктурой, статусным адресом, хорошей экологией и близостью Москвы-реки. Также район находится недалеко от «Москва-Сити», что добавляет ему дополнительный спрос от пользователей сегмента офисной недвижимости.
Дома партийной элиты в открытых продажах
В советский период в Дорогомилове построили много качественного жилья для партийной и хозяйственной номенклатуры, и когда элитных новостроек было мало, покупатели обращали внимание на «сталинки», расположенные на Кутузовском проспекте на набережной Тараса Шевченко и на ул. Большая Дорогомиловская. Это уже упомянутый «дом Брежнева», где жила партийная номенклатура и сам Брежнев; «Дом нефтяника» на набережной Тараса Шевченко, построенный для сотрудников наркомата нефтяной промышленности, но где жили и знаменитые актеры, например Валентин Гафт; «дом с гастрономом» на Кутузовском просп., 30/32 –там находилась квартира министра культуры СССР Екатерины Фурцевой.
В таких домах высокие потолки, просторные холлы и лестничные клетки, перечисляет Майя Павлова, управляющий партнер агентства элитной недвижимости CHASE R.E.S. Например, в домах, расположенных на набережной Тараса Шевченко, предусмотрены небольшие балконы, выход на которые осуществляется через полностью застекленные двери. Это можно охарактеризовать как начальный этап популярного сегодня панорамного остекления. У домов есть история, и они имеют интересную архитектуру, что всегда привлекало и будет привлекать своих ценителей.
Но первое, что может отпугнуть потенциального покупателя, считает Майя Павлова, – это старые коммуникации, потому что не всегда их замена возможна. Кроме того, даже установка кондиционера может обернуться серьезной проблемой, если фасад здания охраняется государством.
Второе: несмотря на то, что эти «сталинки» строились для элиты, они имели удобные для того времени планировки, которые не всегда востребованы в сегодняшних реалиях, а перепланировка тоже не всегда возможна.
Третье – фактор безопасности, ведь в старых домах не всегда достаточно места для охраны и консьержа. Четвертое – проблема парковки автомобилей, поскольку дворы у сталинских домов небольшие и часто мест не хватает.
Целевую аудиторию покупателей квартир в элитных домах советского периода, по словам Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», составляют клиенты, предпочитающие именно советскую классику, любящие атмосферу зажиточного прошлого, и их немало.
Анна Канясева добавила, что на вторичном рынке пользуются спросом фасадные дома с ухоженными парадными, а также квартиры в домах начала 2000-х гг., построенные по индивидуальным проектам, такие как, например, ЖК «Кутузовский». Лоты с хорошей планировкой, оптимальной площадью и высокими потолками сегодня оцениваются в 550–700 тыс. руб. за квадратный метр. Например, пятикомнатный пентхаус на 18-м этаже общей площадью 206 кв. м сейчас выставлен на продажу за 145 млн руб.
Эксклюзивность и роскошь
Элитных новостроек в Дорогомилове пока немного, но это компенсируется масштабами проектов. Объемы строящегося жилья позволили району попасть в топ-5 лидеров по этому показателю.
По словам Анны Раджабовой, на первичном рынке района представлено шесть премиальных и элитных проектов. Майя Павлова выделила ЖК «Бадаевский», Victory Park Residences, «River Park Тауэрс Кутузовский», «Поклонная 9», объяснив, что у всех этих проектов помимо локации есть свои плюсы, которые привлекают покупателей. В первую очередь это качество строительства, внутренняя инфраструктура дома, которой сейчас значительное внимание уделяют все ведущие застройщики, а также закрытая от посторонних внутренняя территория и подземный паркинг. Также почти каждый проект наделен уникальными характеристиками.
Например, в ЖК «Бадаевский» на набережной Тараса Шевченко подъем здания на 35-метровые колонны позволит видеть со стороны набережной памятник архитектуры – Бадаевский пивзавод, сохраненный на этой площадке и включенный в новый проект. У подножия необычного по архитектуре дома будет разбит ландшафтный парк. Кроме традиционных квартир в комплексе предусмотрен новый для Москвы формат недвижимости – скай-виллы, спроектированные на крыше жилого комплекса, говорит Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group. Они представляют собой приватный «загородный дом» с собственным участком земли в центре города на высоте 75 м. Два таких лота из семи уже проданы. Всего в комплексе 871 квартира, из них 326 – в первой очереди. А также 37 апартаментов будет возведено в историческом здании Бадаевского завода. Площади квартир – от 57 до 245 кв. м. Минимальная цена однокомнатной квартиры общей площадью 47 кв. м – 52,5 млн руб.
«River Park Тауэрс Кутузовский» – премиальный проект на набережной Москвы-реки – состоит из пяти 45-этажных высоток. Их строительство ведется на участке в 3 га. Особенность проекта – клубная инфраструктура, доступная резидентам. Это фитнес, спа-салон, ресторан, кафе, а также торговая галерея с внешним доступом. На территории ЖК откроются частная школа и детский сад. На крышах небоскребов разместятся лаунж-зоны для отдыха с джакузи, качелями, площадками для занятия йогой и т. д. Свой парк будет разбит и на закрытой дворовой территории общей площадью 2 га. В ЖК более 50 вариантов планировочных решений квартир от 22 до 166 кв. м, а также 20 пентхаусов с террасами и панорамными видами. Минимальная цена студии общей площадью 22 кв. м с white box – 15,7 млн руб., а студия с отделкой общей площадью 32 кв. м продается за 22,1 млн руб.
Новый проект в Дорогомилове – клубный дом D’oro Mille – строится на второй линии Кутузовского проспекта по адресу 1-й Можайский тупик, вл. 8А. Здание высотой в 14 этажей в архитектурном стиле неомодерн украсят 343 белые арки, которые непрерывной чередой будут опоясывать весь дом. Это первый проект в Москве с такой необычной для столицы архитектурой. Нижние этажи займут торговая галерея и ресторан. Зеленый двор, оформленный ландшафтными архитекторами, станет комфортной площадкой для отдыха и общения. Жители дома получат круглосуточный консьерж-сервис. В продаже представлены апартаменты разных планировок – от студий общей площадью от 30 кв. м (формат pied-à-terre) до четырехкомнатных от 158 кв. м. Минимальная цена лота – 27,6 млн руб. Четырехкомнатная квартира будет стоить более 121 млн руб.
Если рассматривать новостройки с позиции цены квадратного метра, то, по данным компании «Метриум Премиум», самый доступный ценник – в комплексе премиум-класса «Поклонная 7»: 578,9 тыс. руб. за кв. м, самый дорогой – в Victory Park Residence: 1,183 млн руб. за кв. м.
А с ракурса спроса на новостройки район Дорогомилово лидирует по числу сделок на рынке элитной недвижимости Москвы по итогам первого полугодия 2023 г. По данным NF Group Research, его доля составляет 33%.
Распределение сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости по районам по итогам первого полугодия 2023 г.
Источник: NF Group Research
