Сталинские дома на рынке элитной недвижимости пока не редкое предложение. Но свое статусное место они, скорее всего, удерживают благодаря удачным локациям, чем характеристикам самих домов
Жилой фонд Москвы представлен домами разных эпох. Годы правления страной Сталиным запомнился домами «сталинками». Настоящие сталинские дома – это здания постройки 30-50-х годов прошлого столетия, которые отличаются монументальностью и эффектными архитектурными фасадами в стиле сталинского ампира, отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Но далеко не все возводимые в эти годы дома были достойны восхищения, так как они отличались и внешне, и по потребительским характеристикам так как строились для определенного контингента жильцов: от партийной элиты и выдающихся ученых, деятелей культуры и искусства до обычных москвичей. Я бы выделил три категории сталинских домов, говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. Во-первых, это эксклюзивные объекты – знаменитые сталинские высотки, которые не потеряли свой высокий статус и на сегодняшний день. Вторая категория «сталинок» - это солидные с виду дома, которые выделяются на фоне окружающей застройки еще и богато украшенными лепниной и статуями фасадами. Третья категория, наиболее многочисленная – это дома без декорированного фасада и расположенные в не столь престижных районах, кроме того, к ним относятся здания из кирпича, возведенные уже в хрущевскую эпоху, но согласно проектам, по которым возводились другие «сталинки». Они относятся к сегментам жилья «комфорт» и «комфорт плюс». Как следствие, эти дома не представляют интерес для состоятельных покупателей и они не попадают на рынок элитной недвижимости.
Элитные «сталинки»
Еще лет 20 назад сталинские дома с высокими потолками, просторными кухнями и расположенные недалеко от центра, обязательно бы отнесли к элитной недвижимости. Но за прошедшие десятилетия в Москве построено много домов по всем характеристикам соответствующие элитному классификатору. Сегодня к высокобюджетному жилью теоретически могут относиться только масштабные объекты из сталинской эпохи, считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). По словам Кристины Томилиной, директора департамента продаж городской недвижимости Savills в России, на премиальном рынке вторичной недвижимости Москвы особое место занимают сталинские высотки – это вся высотка на Кудринской площади, жилые части вдоль набережной гостиницы Украины, высотка на Красных Воротах и самая известная высотка на рынке элитной недвижимости на Котельнической набережной. Это самые известные и наиболее дорогие сталинские постройки Москвы. С 50-х годов в этих домах селились представители научной интеллигенции и партийной элиты, вся история, происходящая в стране, находила свое отражение в семьях, которые там жили. Например, квартиры в высотке на Котельнической набережной в свое время получили писатель Александр Твардовский, поэт Андрей Вознесенский, балерина Галина Уланова, певица Людмила Зыкина и другие.
Также в сферу интересов покупателей элитной недвижимости попадает ряд определенных сталинских домов на набережных – Берсеневской, Ростовской, Фрунзенской, Тараса Шевченко, на проспектах Кутузовский, Ленинский, Ленинградский, Университетский и нескольких других. В таких домах жила партийная элита, выдающиеся ученые и генералы и для многих современных покупателей квартира в «доме с именем» остается наиболее предпочтительным вариантом, так как подчеркивает высокий статус владельца, отмечает Денис Попов.
Кирилл Надточий, директор по рекламе Департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, считает, что, прежде всего, «элитность» сталинских домов обусловлена локацией и состоянием дома (хорошо, если в нем сделан капремонт). Но прежде чем добавить в свою базу квартиру, эксперты Penny Lane Realty оценивали состояние самой квартиры, оно должно быть на уровне. «На сегодня в нашей базе есть 18 таких лотов на продажу, - рассказывает Кирилл Надточий. - Это объекты в сталинских домах, расположенных на Ленинском проспекте, Арбате, Тверской-Ямской, Тверской, Фрунзенской и Бережковской набережных, Никитском бульваре, в Лаврушинском переулке, и других престижных локациях».
Преимущества и недостатки
Кроме престижного места расположения популярность сталинских домов объясняется и более прогрессивной технологией строительства. Первое, с чем ассоциируется квартира в «сталинке» у покупателя - это то, что эти дома строились добротно и дорого, на века, говорит Денис Попов. Большинство домов имеют междуэтажные комбинированные и железобетонные перекрытия (раньше были деревянные). При строительстве сталинских высоток впервые применялся стальной каркас. Дома строили из кирпича (красного, керамического и белого силикатного). Толщина наружных стен в таких домах была более 60 см (в 2,5 кирпича), а внутренние несущие стены достигали 38 см (полтора кирпича), что обеспечивало хорошую тепло- и звукоизоляцию. В квартирах высокие потолки, которые в номенклатурных домах достигают 4,3 м, большие окна. Фасады некоторых домов штукатурили и отделывали лепным декором, а также облицовывали керамической плиткой (сталинские высотки и др.), поэтому они величественно выделяются на фоне других строений, а отдельные из них являются настоящими произведениями архитектуры. Например, дом №5 на Ростовской набережной возведенный по проектам архитекторов А. К. Ростовского и А. В. Щусеве признан выдающимся памятником архитектуры.
Но, безусловно, у таких домов есть и минусы по сравнению с современными элитными новостройками. Во-первых, по площади квартиры достаточно небольшие по меркам рынка элитной недвижимости, называет Денис Попов. Во-вторых, в таких домах отсутствует подземный паркинг и внутренняя инфраструктура, и по уровню инженерного оснащения они также значительно уступают новым домам.
Какой бы роскошной ни казалась эта недвижимость, понятно, что с годами сталинские дома постепенно приходят в негодность, отмечает Кристина Томилина. Сегодня крайне редко можно найти действительно уютный, красивый подъезд и отремонтированный лифт. Во многих домах не поддерживается лепнина, а если дом на учете в обычном городском учреждении, то атрибуты красивой сталинской архитектуры зачастую замазываются краской или штукатуркой. А из-за несогласованных перепланировок ухудшается система воздуховода и вентиляции, дом становится похож на пчелиные соты, где каждый заботится только о своем жилище. Публика, проживающая в сталинских домах, в отличие от 50-60-хх годов, очень разрозненная. На одном этаже может проживать пожилой собственник в обстановке из 50-хх, молодой бизнесмен в квартире с новым ремонтом, а по соседству квартира может сдаваться посуточно. Анна Раджабова, добавила к минусам изношенные коммуникации, отсутствие лифтов и больших лоджий, нестандартный размер дверных и оконных проемов. Как следствие все эти недостатки вынуждают покупателя делать долгий и дорогостоящий ремонт. А Дмитрий Таганов обратил внимание на неудобные планировки: большой коридор, слишком маленькие по метражу комнаты, отсутствие общей зоны, где можно проводить время (а сейчас у покупателей как раз пользуются спросом такие объекты, относящиеся к евроформату). К тому же дворы рядом со «сталинками» зачастую слишком узкие, а рядом нет парковок.
Конечно, улучшить потребительские качества «элитных» сталинских высоток могла бы реконструкция: прокладка соответствующих классу коммуникаций, установка системы кондиционирования, очистки воды и многого другого, чем уже оснащены современные элитные дома. Но пока на московском рынке недвижимости отсутствуют сталинские высотки, которые были реконструированы застройщиками и стали бы настоящим элитным новым жильем, говорит Анна Раджабова. Это она объяснила тем, что, во-первых, не так много зданий этой эпохи располагаются в подходящей локации для высокобюджетного сегмента, а во-вторых, для реконструкции здания необходимо выселить из него всех жителей, что становится всегда крайне затруднительным процессом. Дмитрий Таганов тоже считает, что для застройщиков сталинские дома не представляют интереса - планировку квартир они изменить не могут, увеличить объемы продаваемого жилья за счет разделения жилплощадей также не получится. Если застройщики и занимаются реконструкцией, то они выбирают другие объекты, например, дореволюционные дома. А в «сталинках», бывают случаи, когда сами собственники квартир производят какие-то изменения, например, объединяют две квартиры в одну или делают ремонты в подъездах за свой счет, нанимают охрану, огораживают дворы.
Вместе с тем в Москве уже есть несколько проектов реконструкции зданий сталинской эпохи, которые до сих пор были нежилого назначения. На Комсомольском проспекте ЖК «Николаевский дом» (Комсомольский просп., 9А) был переделан из сталинского здания, рассказывает Кристина Томилина. Или Clerkenwell house – клубный дом в стиле loft в Хамовниках, представляет собой реконструкцию сталинского здания ранее занимаемым НИИ. В основе такого капремонта лежит полная замена перекрытий и инженерии внутри дома, облагораживание фасада и МОПОВ. Тем не менее, при редевелоплменте «сталинок» есть один нюанс, который определяет классовость дома и его ценовую политику в будущем, – это отсутствие подземного паркинга, что сразу вычеркивает построенный дом из списка претендентов на класс deluxe.
Покупательский интерес
Среди покупателей элитных «сталинок» преобладают любители истории и особой атмосферы, считает Кирилл Надточий. Знаменитые высотки рассматривают люди творческих профессий, коренные москвичи и просто поклонники данного послевоенного советского архитектурного стиля, добавила Анна Раджабова. Хотя Кристина Томилина, считает, что когда покупатель ищет квартиру, он руководствуется немного другими категориями – обычно важен метраж, высота потолков, бюджет и локация. Как правило, уже при таком наборе параметров, определяется не рандомный подбор типов домов, а достаточно определенный, и в него точно попадут «сталинки». Покупатели их любят меньше, чем дореволюционные дома с парадными подъездами, но «сталинки» дешевле сами по себе и это тоже покупатели не сбрасывают со счетов.
Выгодные цены
Жилье в сталинских домах привлекает ценами. Если сравнивать между собой сталинские дома и элитные новостройки, расположенные в одной локации, то стоимость объектов в новостройках может в полтора-два раза превышать цены на квартиры в «сталинках», говорит Дмитрий Таганов. Вместе с тем, разброс цен довольно большой и они во многом зависит от индивидуальных характеристик объекта: виды из окон, планировочные решения, площадь, качество ремонта. Как следствие, даже в одном доме цена квартир может значительно отличаться.
По данным Savills в России, цена квадратного метра в «известной сталинке» в Хамовниках – 490 тыс. руб., в то время как в новом элитном ЖК «Спорт Хаус» в этом же районе составляет уже 1 млн руб. Квартира в «Доме на набережной» (ул. Серафимовича, 2) обойдется покупателям в среднем по цене 500 - 600 тыс. руб. за кв. м, некоторые лоты достигают и 800-900 тыс. за кв. м, сообщила Анна Раджабова. В знаменитой высотке на Котельнической наб. разброс очень большой и вполне сопоставимый с элитными новостройками в этой же локации. Стоимость отличается в зависимости от видов из окна. Квартиры, из которых жильцы могут смотреть на Кремль, цена «метра» превышают 1 млн руб., уточнила представитель «Метриум Премиума».
По данным Contact Real Estate, четырехкомнатная квартира с отделкой в этой высотке площадью 145 кв. м с террасой 50 кв. м предлагается по цене 243 млн руб. При этом в элитной новостройке на Котельнической, 21 близкая по площади квартира (141 кв. м) выставлена на продажу за 205 млн руб. В конечном итоге, квартира в знаменитой высотке окажется более выгодным приобретением с условием, что в новостройке еще нужно будет делать ремонт, так сказать с «нуля», но процент «выигрыша» будет не существенным.
