Недавно из Северной столицы пришла добрая новость: завершились реставрация и приспособление под современное использование здания-памятника – дачи примы императорских театров Елизаветы Леоновой на набережной реки Малой Невки, 4. Сама по себе новость хорошая, но мало кто обратил бы на нее внимание, если бы не один факт: особняк приобрел очень небедный предприниматель – частное лицо и приспособил его под частную же резиденцию. Будут ли такие истории повторяться? Эксперты считают, что да, более того, мы стоим у истоков целого нового направления – субрынка городских частных особняков «с историей».
В Москве особняков, которые можно было бы сделать жилыми на радость будущим владельцам и на благо города, – немало. Достаточно пройтись по центру города до Садового кольца. Причем «просящиеся» стать жилыми особняки есть как на первой линии – вдоль основных улиц, так и внутри кварталов. Часть из них занимают разные не очень понятные учреждения, и этой части повезло – их как-то содержат, часть заброшена и разрушается.
Стоит отметить, что жилые городские особняки в городе существуют, некоторые чудом остались таковыми с давних пор и передались по наследству, некоторые были получены и стали жилыми в 90-х. Генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова среди таких называет особняк, где жили певец и композитор Муслим Магомаев, его супруга певица Тамара Синявская, и особняк Пороховщикова в Староконюшенном переулке. «И сейчас некоторое количество состоятельных бизнесменов в столице живут в своих особняках», – говорит Ирина Могилатова.
Конечно, такое предложение никак не может претендовать на массовый спрос, и все же специалисты в области городского развития говорят о тенденции. И виной тому меняющийся запрос на образ жизни.
«Люди, чувствительные к городской среде, к тому, что их окружает, к качественной работе и потреблению, давно искали возможности индивидуализировать свое жилое пространство. Вместе с растущим спросом на клубный формат жилой недвижимости мы видели растущий спрос на частное жилье, – говорит архитектор, городской планировщик, консультант Программы развития ООН, эксперт Счетной палаты РФ, руководитель европейского проекта «Цифровые города» Ирина Ирбитская. – Сегодня спрос на индивидуальную недвижимость набирает обороты, и в высоком сегменте будет дикий спрос по нарастающей на этот формат недвижимости. Со стороны людей, обладающих достаточными ресурсами, чтобы владеть таким особняком, это можно назвать уже модой».
Региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев также отмечает рост продаж особняков в центральных районах Москвы с аукционов с целью дальнейшего использования в качестве жилой недвижимости – апарт-комплексов/отелей и в формате коммерческой недвижимости – штаб-квартиры/офисы. «Большая часть клиентов, имеющих крупный капитал, готовы рассматривать такое помещение как дополнительное жилье или даже основное», – говорит эксперт.
Дача Елизаветы Леоновой, источник фото: liveinternet.ru
Учите историю
Интерес к особнякам в центре города сформирован в том числе новейшей историей московских особняков. «Дикий девелопмент 90-х пропустил этот формат недвижимости – исторические особнячки, затерянные в переулках, вне туристических маршрутов», – рассказывает Ирина Ирбитская. Большинство особняков на тот момент принадлежало муниципалитетам – это их спасло от сноса. Но на содержание и уж тем более капитализацию особняков у муниципалитетов не хватало ни сил, ни компетенций. В результате часть из них сдавалась разным организациям под различные функции, часть – просто пустовала. Особняки, принадлежавшие «частникам», владельцы просто боялись приводить в порядок: рейдерские захваты в тот исторический период не были редкостью.
Не пропасть особнякам помог «креативный класс» – тогда он так еще не назывался, но суть была той же. Представители художественной общественности (художники, дизайнеры и т. д.) некоторые особняки стали преобразовывать в культурные центры, галереи. Это запустило процесс джентрификации – на этих территориях появилась жизнь. За креативным классом – это нормальный процесс, присущий всем городам мира, – приходят богатые люди. И это именно тот период истории особняков, в котором мы живем.
Староконюшенный переулок, источник фото: jpgbr.pinterest.com
Спрос и возможности
Запрос супербогатых людей на новую локальность, желание контролировать свою жизнь и индивидуализировать не только внутреннее, но и внешнее пространство сформировался. «Люди ищут пространство, где они будут реализовывать представления о собственном достоинстве. Людям нужны пространства, которые отвечали бы только их и больше никаким и ничьим массовым и классовым запросам», – говорит Ирина Ирбитская.
Этим запросам больше всего соответствуют именно особняки – частные дома. Вторым шагом в направлении приобретения и реставрации исторических особняков становится осознание «ценности подлинника». «Со стороны людей, имеющих достаточные ресурсы, чтобы владеть таким особняком (это уже можно назвать модой), формируется тренд на историческое, люди хотят жить в подлиннике», – считает Ирина Ирбитская.
Большая часть особняков располагается в центральных районах Москвы (ЦАО), таких как Хамовники, Замоскворечье, Басманный, Якиманка, Таганский, Мещанский, Тверской, Красносельский, Пресненский и т. п.
Однако пока для формирования рынка частных жилых исторических особняков есть не только предпосылки, но и ограничения.
«Это не массовый запрос, но кто может себе позволить, делают выбор в пользу исторической недвижимости. Есть клиенты, которые целенаправленно ищут такой штучный товар», – говорит Ирина Могилатова. И все же чаще особняки выкупают девелоперы. И тут начинают работать законы рынка.
«Восстановлением исторических усадеб под размещение жилья и их реставрацией занимаются преимущественно девелоперы, которые создают усадьбы в формате резиденций в составе новых элитных жилых комплексов», – рассказывает партнер бюро Blank Architects Лукаш Качмарчик. В ходе развития таких проектов усадьбы становятся особыми предложениями – они реставрируются как дома для одной семьи, с восстановлением фасадных элементов и элементов интерьера, если они представляли историческую ценность. Безусловно, продолжает архитектор, речь вновь о проектах с центральным расположением – частные инвесторы, как правило, не участвуют в выкупе таких зданий, поскольку они выставляются на продажу в рамках больших участков для застройки.
Чаще же происходит иначе. «Девелоперы хотя и выкупают особняки под возможную жилую или отельную функции, все же проводят реставрационные и строительные работы и проектируют квартиры/апартаменты с нарезкой по несколько лотов на этаже, а не под единого пользователя, – говорит Кирилл Голышев. – Это объясняется тем, что застройщику намного выгоднее построить дом с 40 квартирами со средней стоимостью 1 кв. м более 1 млн руб. по сравнению со средней стоимостью кв. м целого особняка в примерно 500 тыс. руб.».
«Для многих девелоперов такие проекты нерентабельны, – согласна директор департамента продаж компании Barnes International Moscow Юлия Гринько, – поскольку у них маленькая плотность застройки. Чаще всего застройщик предпочитает делить особняки площадью от 1000 кв. м и выше на несколько лотов и реализовывать их по отдельности».
Хотя, продолжает Кирилл Голышев, нельзя исключать клиентов, которые рассматривают покупку недвижимости в подобных домах этажами – то есть один покупатель покупает все квартиры на этаже и, если это возможно, соединяет этаж под единую планировку. Из ярких примеров реализации лотов от застройщиков в особняке – Stoleshnikov 7 с ценой кв. м 1 935 000 руб., усадьба Manor – 575 тыс. руб./кв. м, «Меценат» – от 5 до 10 лотов в одном доме, которые можно выкупить в 6 домах, и еще три отдельных особняка – средняя цена за кв. м – 1,3 млн руб., а средняя цена за квартиру – 339,5 млн руб. Особняк «Сомелье» – 390 млн за 788,7 кв. м (494 485 руб./м²).
Усадьба Manor, источник фото: jpre.ru
Есть и технические нюансы, о которых говорит Ирина Могилатова. «Если вы проедете по центру Москвы, то увидите, что у этих купеческих особняков низкие первые этажи. Дело в том, что в те времена, как правило, первый этаж был техническим, поэтому там были низкие потолки, а второй этаж был барским. А у современной элиты все не так, и это никак изменить нельзя, поскольку привязано к окнам. Кроме того, проблема еще в том, что у особняка может не быть своего дворика», – рассказывает эксперт.
Существуют и особенности законодательства. У таких объектов, отмечает директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова, масса нюансов: перепланировка, красные линии, памятник это или нет, назначение участка, наличие заезда и проч.
«Проблема в том, что такие особняки нельзя купить, поскольку в основном это памятники. Их только можно взять в аренду. Если посмотреть на Москву, 80% таких объектов – аренда и 20% – собственность, которую тоже надо смотреть, как она оформлена. Во времена Лужкова было много чудес.
Чаще всего такие объекты находятся в плачевном состоянии, ими владеют непонятные организации, у которых нет денег на реставрацию, все это ветшает, приходит в негодность. А реконструкция требует огромных вложений, этим могут заниматься только специализированные организации, которые задирают цены», – говорит Ирина Могилатова.
Если бы особняки могли бы стать собственностью, этот рынок серьезно бы продвинулся. «Считаю, что можно было бы разрешить выставить такие объекты не в аренду, а на продажу с определенными ограничениями. Понятно, что это не должно происходить бесконтрольно. Однако излишний контроль в наших условиях дает возможность для непредвиденных ситуаций, чего люди и опасаются. Ты не понимаешь – это твое или не твое все-таки? Ведь может случиться и так – сегодня аренда есть, а завтра город передумал», – проявляет осторожность эксперт.
Конечно, такие объекты доступны только жителям самой вершины финансового Олимпа, но и тут все непросто. «На самом деле цены на такие объекты в Москве не очень высокие – от $3 млн до $15 млн за особняк, но загвоздка в реставрации, – говорит Ирина Могилатова. – Не скажу в цифрах, но огромная сумма может уйти на земляные работы, во многих особняках это главная проблема. По сути, это новое строительство – оставляют фасад, стены строят заново. Должна работать организация со специальной лицензией – они монополисты, и цены в таком случае выше обычного строительства. Одна моя знакомая купила себе такой особняк в Москве и, чтобы сэкономить, сама получила лицензию, а затем строила со своей организацией».
Особняк "Сомелье", источник фото: realty.yandex.ru
Немного об управляемой джентрификации
Если рынок жилых особняков с историей сложится, хорошо будет и их владельцам, и городу. Первые смогут реализовать свой запрос на индивидуализацию личного пространства, а что хорошо для города – смогут в процессе эксплуатации содержать особняк в надлежащем виде, сохраняя это наследие для следующих поколений, в том числе горожан.
Но тут кроется опасность – как только из «поднятого из руин креативным классом» пространства креативный класс уезжает, место начинает приходить в упадок. «Эти волны урбанизации происходят во всех городах», – напоминает Ирина Ирбитская. Сейчас же, считает урбанист, может идти речь об управляемой джентрификации: когда и капитализация территории происходит, и наследие сохраняется, и городская жизнь остается полнокровной.
И тут слово за городскими властями. «Со стороны Москвы, наверно, нужно сейчас продать какие-то особняки, находящиеся в муниципальной собственности, чтобы заработать, а какие-то – зарезервировать, чтобы там жили творческие люди и Москва не теряла креативный класс». В городе, где живут одни банкиры, жить скучно.
