В настоящее время сформировалась целевая аудитория покупателей, которые хотят жить не только в историческом месте, но и в домах с историей.
«Дом-комод» и его знаменитые обитатели
Район Басманный – третий по площади район ЦАО. Он начинается от парка «Зарядье», проходит дальше по Китай-городу и заканчивается в районе станции метро «Электрозаводская». Самая интересная часть района находится в границах Бульварного и Садового кольца. Эта часть Москвы в первую очередь привлекает своим сохранившимся историческим наследием. Это усадьбы, особняки, доходные дома, владельцами которых были и очень известные личности, и менее знаменитые горожане.
Перечень домов-достопримечательностей, которые дожили до наших дней, составляет несколько десятков. Один из самых ярких объектов исторического наследия – усадьба Апраксина-Трубецких на Покровке, 22. С этой усадьбой (или дворцом, как ее часто называют благодаря помпезной архитектуре) были связаны судьбы многих самых ярких личностей XVIII–XIX вв. И это единственный дворцовый ансамбль в Москве, построенный в стиле барокко (в отличие от Санкт-Петербурга, где этот архитектурный стиль был очень популярен). Усадьбу даже называют «Зимний дворец в миниатюре» за схожесть с главным императорским дворцом, возведенным в Санкт-Петербурге на Дворцовой площади по проекту знаменитого архитектора Бартоломео Растрелли. В Москве усадьбу построили по заказу отпрыска богатого рода молодого графа Матвея Апраксина – двоюродного внука генерал-адмирала Федора Матвеевича Апраксина, одного из создателей российского Военно-морского флота.
Авторство проекта приписывают двум архитекторам – главному барочному мастеру Франческо-Бартоломео Растрелли и его ученику Дмитрию Ухтомскому (при императрице Елизавете он занимал должность главного архитектора Москвы), так как они оба работали в стиле елизаветинского барокко. Но точных сведений о том, кто же все-таки спроектировал уникальный объект, нет. Это, возможно, случилось и потому, что после того, как дом-дворец был построен в 1769 г., архитектурный стиль барокко стал выходить из моды, и хозяин не посчитал нужным афишировать авторство.
Вскорости дом и вовсе решили продать, благо покупатель нашелся очень быстро. Как раз в то время поиском дома занимался князь Дмитрий Юрьевич Трубецкой. Он был вынужден переехать из своих владений на территории Кремля, так как по указу императрицы Екатерины II там собрались построить здание Сената. После покупки усадьбы туда же, на Покровку, он перенес и домовую Благовещенскую церковь. А над одноэтажными флигелями возвели вторые этажи. В 1783 г. на границе участка Трубецкие построили конюшню, в результате чего возник закрытый двор, по форме напоминающий комод. Позже слово «комод» стали использовать и как приставку к фамилии хозяев – «Трубецкие-комод».
Четыре поколения Трубецких владели усадьбой почти 90 лет, и благодаря родственным связям в ней побывали многие знаменитости. Дмитрий Юрьевич был прадедом писателя Льва Толстого по материнской линии, и в усадьбе на Покровке состоялся сговор о свадьбе Марии Волконской и Николая Толстого – родителей писателя. Сергей Львович Пушкин, отец известного поэта Александра Сергеевича Пушкина, и Иван Дмитриевич Трубецкой были троюродными братьями, поэтому и сам Александр, и его сестра Ольга часто гостили в усадьбе. И еще их привозили туда на уроки танцев, а после – на устраиваемые в усадьбе балы. Среди приглашенных замечали и других знаменитостей – композитора Глинку, писателя Гоголя, поэта Баратынского.
Большой дом требовал соответствующих вложений, а у наследников известной фамилии денег становилось все меньше. Поэтому в 1861 г. владевший им Иван Юрьевич Трубецкой, юнкер лейб-гвардии Конного полка, вынужден был продать усадьбу Московскому университету для размещения престижной Четвертой мужской гимназии, переведенной из дома Пашкова, чьи помещения освободили для Румянцевского музея. В числе гимназистов оказались многие будущие знаменитости: купец Савва Морозов, Константин Станиславский, ставший известным театральным режиссером, Николай Жуковский – основоположник гидро- и аэродинамики, Владимир Соловьев – философ, поэт и публицист, Алексей Ремизов – известный писатель, представитель русского модернизма и другие.
Гимназия просуществовала более 50 лет. Но грянула революция, и новая власть ее закрыла. Освободившиеся помещения решили использовать под жилье, устроив коммунальные квартиры. В годы Гражданской войны усадьба лишилась и всех элементов деревянного декора – его, точно так же как паркет, двери и сохранившуюся мебель, сожгли зимой для обогрева помещений.
Несколько лет до 1930-х гг. в усадьбе также располагалось общежитие Московского института инженеров транспорта. А после окончания Великой Отечественной войны – Дом пионеров и школьников Красногвардейского района Москвы.
Вопрос с выселением людей из коммунальных квартир был решен только в 1960-х гг., и тогда же из усадьбы вывели и другие учреждения, чтобы передать все корпуса Всесоюзному научно-исследовательскому институту геофизики. После долгого забвения дом реставрировали и вернули ему первоначальный облик.
В настоящее время дом Апраксина-Трубецких занимают две организации разных ведомств. О возвращении усадьбы в жилой фонд пока что речи нет.
За особой атмосферой
Территория, где сейчас располагается район Басманный, в прошлом была респектабельной локацией, где проживала московская элита. Целые улицы – Николо-Ямская, Маросейка, Покровка – застраивались особняками. Но с позиций требований сегодняшнего покупателя элитной недвижимости позиции Басманного не так высоки, как, например, Якиманки или Замоскворечья. Как объяснила Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», недостаток современных элитных жилых проектов был причиной того, что район долго был недооцененным в сегменте элитного жилья. Сейчас территория активно застраивается и появляются новые элитные проекты. Район подойдет покупателям, которые хотят жить в центре, но их бюджет ниже, чем это нужно при покупке жилья, например, в районах Якиманка или Тверской. В то же время, отметила Анна Канясева, ведущий менеджер департамента новостроек Intermark Real Estate, в Басманном до сих пор много зданий, требующих ремонта, поэтому любителям роскоши и открыточной красоты Москвы этот район не совсем подходит.
Портрет покупателя достаточно разный: ближе к центру преобладают семейные люди, так как район довольно тихий, а за Садовым кольцом и в районе ТТК молодые предприниматели и инвесторы встречаются в качестве покупателей арендного бизнеса, рассказывает Майя Павлова, управляющий партнер агентства Chase Real Estat. На сегодняшний день преобладает спрос на новое жилье, которое или уже построено, или будет готово в ближайшее время. В то же время есть еще отдельная категория покупателей, которые любят коллекционное жилье, и от них поступают запросы на приобретение исторических особняков.
Вчерашние новостройки и исторические особняки
Рынок вторичного жилья района Басманный достаточно активный. По словам Анны Раджабовой, «фанатов» этой локации привлекают нетронутые памятники истории, проникнутые духом «старой» Москвы, большое количество уютных зеленых оазисов, включая Чистопрудный бульвар и Милютинский сквер, ограниченная высотность застройки. Сейчас мы наблюдаем спрос у покупателей на тихий центр, в приоритете остается локация Хамовники, но также есть запросы на Полянку и Чистые пруды, отмечает Майя Павлова.
По словам Анны Канясевой, больше всего интересна историческая часть Басманного района, внутри Садового кольца. Здесь представлены квартиры в домах с богатой историей и именитыми соседями. Но в старом фонде в основном встречаются строения с деревянными (смешанными) перекрытиями. Площадь квартир – от 100 кв. м, цены – от 450 тыс. руб. за кв. м.
Как отметила Анна Портная, партнер агентства элитной недвижимости AuroraProperty, все чаще поступают запросы на квартиры в домах с историей, с высокими потолками и красивыми парадными. И как раз в районе Басманный можно подобрать хорошие варианты. Например, на ул. Солянка за 165 млн руб. выставлена квартира, расположенная в девятиэтажном доходном доме 1914 г. постройки, общей площадью 216 кв. м, с премиальной отделкой. Парковка в закрытом охраняемом дворе, в доме есть консьерж. Девятикомнатная квартира общей площадью 261 кв. м расположена на Чистопрудном бульваре в доме, возведенном по проекту архитектора Августа Вебера в 1870 г., и после капитального ремонта с дорогой мебелью продается за 155 млн руб.
Из современной элитной недвижимости, рассказывает Анна Раджабова, на вторичном рынке сейчас экспонируется несколько интересных лотов. Например, в реализованном частным девелопером комплексе «Палаты Нарышкина» («Маросейка 11»), который представляет собой переформатированное под современные нужды подворье времен царя Алексея Михайловича. Также есть квартиры в жилом комплексе «Современник» от Vesper – проект реновации исторического доходного дома с собственной зеленой зоной и эталонной отделкой от девелопера. Уже на вторичном рынке есть предложения от физических лиц в недавно сданном ЖК «Дом Абрикосова», говорит Анна Портная. Двухкомнатную квартиру общей площадью 67 кв. м без отделки выставили за 100 млн руб.
В продаже есть инвестиционные апартаменты и апартаменты от собственников с отделкой в комплексе апартаментов премиум-класса Kazakov Grand Loft на ул. Казакова, 7 (сдан во второй половине 2022 г.). Например, трехкомнатные апартаменты общей площадью 72,8 кв. м с дизайнерской отделкой продают за 85 млн руб. А однокомнатные апартаменты в состоянии white box общей площадью 39 кв. м – за 19,3 млн руб. За Садовым кольцом в районе метро «Бауманская» в комплексе бизнес-класса TriBeCa APARTMENTS на вторичном рынке на продажу выставлено несколько апартаментов: общей площадью 121 кв. м продают за 38 млн руб., а лот площадью 222 кв. м – за 67 млн руб.
Новостройки с историей
В настоящее время на первичном рынке представлены два объекта – клубный дом «Чистые пруды» и «Дом Абрикосова». Оба проекта не новое строительство, а реконструкция старых особняков. «Чистые пруды» – реконструкция особняка 1915 г. постройки в Потаповском переулке, в тихом месте в 50 м от одноименной знаменитой зеленой зоны. Всего в клубном доме 34 квартиры, включая два двухэтажных пентхауса с собственными террасами. Высота потолков – 3,9–5,4 м. На первом этаже будет общественная гостиная с камином, фитнес-зал. В доме предусмотрен паркинг. Территорию двора-сада закроют от посторонних, она будет находиться под круглосуточной охраной. Квартиры в доме отличаются по площади и планировкам – от 78 до 387 кв. м. Ввод объекта запланирован на II кв. 2025 г. По данным Intermark Real Estate, сейчас цены в клубном доме – от 1 млн до 3 млн руб. за кв. м.
В конце первого полугодия 2023 г. был введен в эксплуатацию другой примечательный проект реконструкции – «Абрикосов», рассказывает Анна Раджабова. В нем до сих пор можно приобрести от девелопера несколько лотов с одной и двумя спальнями общей площадью 67–151 кв. м. Цена квартир – от 100 млн до 225 млн руб. В основе здания лежат каменные палаты допетровской эпохи, которые впоследствии были перестроены семьей фабриканта-кондитера и мецената Абрикосова. Фасадам застройщик вернул облик 1880-х гг.
За счет новых проектов район Басманный значительно поднялся в ценовом рейтинге ЦАО. По итогам первого полугодия 2023 г. на рынке элитной недвижимости, по данным «Метриум», по уровню средней цены квадратного метра район Басманный с показателем 2,2 млн руб. сравнялся с районом Тверской и пропустил вперед только Якиманку со средневзвешенным показателем 2,4 млн руб. за 1 кв. м.
Как отметила Анна Канясева, проекты, находящиеся за Садовым кольцом, в основном относятся к бизнес-классу. В их числе «Level Бауманская» на улице Большая Почтовая. В доме три корпуса на 391 квартиру – площадью от 22 до116 кв. м. Цена предложения – от 13 млн до 72 млн руб. Проект вышел на рынок только в начале 2023 г., а средняя цена уже выросла на 17%, подсчитала Анна Канясева.
