Доля ипотечных сделок в границах старой Москвы продолжает бить рекорды. По итогам II квартала их количество от общего числа ДДУ превысило 60%, и это максимальный показатель за всю историю российского рынка недвижимости.
Схожие рекорды – у элитного, премиального и бизнес-сегмента. Так, например, по оценкам Colliers, доля подобных сделок с новостройками бизнес-класса во II квартале составила 55% против 53% в первом. По данным Savills, с января по июнь 2021 г. в элитном и премиальном сегментах столичного рынка заключено 410 ипотечных сделок, что составляет 82% от количества подобных транзакций за весь 2020 г. Отношение к ипотеке для покупки «дорогих» квартир продолжит меняться и дальше – для этого сегодня есть все предпосылки.
Оставят «на бизнес»
Все мы еще помним времена, когда купить элитную квартиру в Москве «не на свои» считалось практически неприемлемым. Существовало мнение, что клиенты, которые в принципе задумались о покупке недвижимости в любом сегменте, кроме массового, в займах не нуждаются. Кроме того, до недавнего времени банки очень скрупулезно оценивали подтвержденный доход заемщиков, который, говоря откровенно, раньше могли себе позволить показать не так много клиентов.
В итоге покупатели чаще выбирали рассрочку от застройщика, чем ипотеку: никаких справок и проверок, и, как правило, через год-полтора всё уже было выплачено. Первоначальный взнос в этом случае мог составлять всего 20–30%, но при этом девелоперы элитных проектов предоставляли рассрочку весьма охотно.
С развитием ипотечных продуктов состоятельные покупатели поняли, что пользоваться банковскими, а не собственными средствами им намного выгоднее: как минимум, не нужно «вынимать» деньги из бизнеса или других активов. Учитывая, что до недавнего времени любой относительно «живой» бизнес приносил в среднем 15–20% годовых, забирая из него инвестиционный капитал, можно было недополучить довольно внушительные доходы.
В то же время ипотека позволяет застраховать и валютные риски: цены на «дорогие» квартиры давно номинированы в рублях. Элитный сегмент вообще считается самым стабильным в периоды любых кризисов: как правило, он не слишком чувствителен к курсам валют, сырьевым котировкам, снижению покупательной способности и другим факторам риска, которым подвержена большая часть рынка.
Кроме того, для покупателей квартир в элитных объектах не стоит квартирный вопрос: им есть где жить, а вторая, третья, пятая и десятая квартиры рассматриваются или как «квартира для пиджака», или «на вырост» для детей и внуков, или как инструмент инвестиций и пассивного дохода. Соответственно, никто, в отличие от бюджетных сегментов, здесь обычно резких движений не делает: все решения принимаются после консультаций с профессионалами, а все расходы скрупулезно просчитываются.
Однако снижение ипотечных ставок и последовавший за этим бум на рынке жилья оказали влияние и на элитный сегмент – именно потому, что здесь клиенты хорошо умеют считать. При низкой процентной ставке намного выгоднее купить лот за банковские деньги. И это становится все более очевидным для покупателей. Об этом говорят и цифры. Так, по оценкам Savills, в 2017 г. с привлечением ипотеки в Москве было заключено 148 высокобюджетных сделок, а уже в 2020 г. показатель вырос в 3,4 раза – до 502 сделок. Заметим, что средний ипотечный кредит в России составляет сегодня 3 млн руб., однако в элитном сегменте за последние годы заключались и сделки с кредитами около двух миллиардов рублей.
Долго ли веревочке
По данным Savills, с начала 2021-го в Москве было куплено элитного жилья на 85 млрд руб. – это вдвое больше показателей продаж прошлого года. Наиболее популярными в сегменте остаются квартиры: на них, по информации Kalinka Group, в I квартале 2021-го пришлось 65% спроса, исторически это «более понятный и комфортный» сегмент для покупателей.
Спрос на недвижимость продолжал бить рекорды вплоть до начала июля, и доля ипотечных сделок постоянно росла. Так, в Colliers подсчитали, что в сегменте элитной недвижимости Москвы по итогам II квартала 2021 г. спрос на ипотеку вырос на 26% (год назад – 14%). Доля сделок по ипотеке в сегменте бизнес-класса составляет 55% (в прошлом квартале – 53%, годом ранее по результатам II квартала 2020 г. – 50%).
На фоне массового сегмента доля «ипотечников», впрочем, все еще остается не столь значительной. Кроме того, при покупке элитных новостроек немало сделок заключается на уровне котлована – здесь купить «не за свои» обычно еще выгоднее.
Ипотечные кредиты, которые берут покупатели в элитном сегменте, по-прежнему погашаются намного быстрее, чем в массовом, – ни о каких 15–30 годах здесь речь не идет, средний срок – от года до шести лет. Зачастую наши клиенты, например, купившие квартиру в ипотеку на стадии начала строительства, к моменту ввода дома в эксплуатацию уже полностью ее погашали.
Дом переехал
Во всех наши проектах, в том числе в «Тессинском, 1», доля ипотечных сделок равна примерно 30%. Показательно, что покупатели из регионов ипотеку практически не рассматривают и даже категорически отказываются от самых выгодных банковских предложений. Впрочем, и некоторые москвичи также относятся к ипотеке довольно настороженно – мы объясняем это консервативностью элитного сегмента и эмоциональным нежеланием «влезать в долги, когда могу заплатить».
Цены на квартиры же постоянно растут, а новые ликвидные проекты в высоком сегменте поглощаются рынком практически моментально. По оценкам Savills, спрос на первичном рынке элитного жилья по количеству сделок вырос в 2,5 раза, при этом 63% покупателей выбрали новостройки. И такая ситуация, вне сомнения, будет и дальше способствовать росту количества ипотечных сделок. При этом заметим, что сегодня на кредитные средства покупают и самые просторные объекты, и даже пентхаусы.
Доля ипотечных сделок в элитном сегменте наверняка продолжит расти: и застройщики, и банки выводят на рынок новые кредитные продукты на выгодных условиях, включая, например, уникальные бонусные и кобрендинговые программы к ипотеке. Кроме того, некоторые клиенты в элитном сегменте, даже при снизившихся в целом ипотечных ставках, получают еще и индивидуальные предложения банков, которые сегодня проявляют максимальную гибкость и клиентоориентированность. При этом процентная ставка может быть ниже обычной на 0,25–1%. Как правило, это происходит в тех случаях, когда заемщик является клиентом банка. Отмечу и тот фактор, что для многих покупателей подтвержденная банком ипотека – это своего рода негласное одобрение и определенная гарантия правильного выбора объекта и надежности застройщика.
