События 2022 г., повлекшие за собой массовый отъезд за границу россиян — и не в последнюю очередь наиболее платежеспособных россиян, не могли не изменить рынок аренды элитного жилья. Редакция HomeHunter выяснила, как рост предложения сказался на ценах и как выглядит «импортозамещение» в структуре спроса на высокобюджетные квартиры.
Они улетели...
За год рынок потерял порядка 40% сделок, подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group. В основном это было связано именно с оттоком из страны наиболее платежеспособного населения, а также экспатов. Вторые в основном уехали еще в первой половине прошлого года, первые — в две волны: весной и в сентябре-октябре, рассказывают участники рынка. «Сразу после начала СВО начали уезжать не только потенциальные арендаторы — те, кто уже снимал жилье,в первую очередь экспаты, тоже резко стали собираться и освобождать арендуемое жилье, — говорит генеральный директор SKOLKOVO REALTY Борис Борискин. — Вплоть до того, что отъезд происходил за два дня. Поэтому в начале года на рынке была просто колоссальная рецессия, квартиры пустовали. Не помогало даже снижение цен».
На загородном сегменте отъезд иностранцев сказался слабее, отмечает директор департамента аренды Intermark Real Estate Елена Куликова. «Арендные коттеджные поселки, которые были нацелены на экспатов, после начала спецоперации опустели. Подобные поселки на 50-60% были заполнены такими иностранными клиентами, — говорит эксперт. — Под эту ситуацию попали «Росинка», «Покровские Холмы», в «Серебряном Бору» освободилось несколько домов». Но, говорит эксперт, постепенно эти «пустоты» заполняются внутренними арендаторами.
Если же говорить об арендаторах из других стран, то сейчас иностранных клиентов крайне мало. Для посольств, которые остались в России, такой вид аренды нетрадиционен, — добавляет Куликова. — Клиенты, которые работают на посольства, изредка могут выбрать «Серебряный Бор», «Росинку», однозначно «Покровские Холмы», поскольку это все-таки больше городское жилье, но уезжать в загородные поселки и тратить большое количество времени на дорогу — это нестандартно для сотрудников дипмиссий.
Сейчас в сегменте элитной аренды, в том числе городской, экспатов практически нет, говорит и генеральный директор Kalinka Moscow Алексей Чумалов. «Что касается ситуации на рынке в целом, то после объявления частичной мобилизации объем предложения в сегменте аренды на столичном рынке значительно возрос, что привело к снижению цен и уменьшению количества лотов со стоимостью выше рыночной», — добавляет он.
Разумеется, уезжали не только экспаты. Часть россиян, покинувших страну весной, вернулась летом, рассказывает Борис Борискин. По его словам, в сегмент аренды тогда вернулись некоторые клиенты из Турции и Дубая, которые там «не прижились». Кроме того, приехали некоторые дети состоятельных родителей, которые учились за границей. Но уже осенью, после объявления о частичной мобилизации, этот небольшой приток сменился новым мощным оттоком. «В сентябре-октябре 2022 г. страну покинуло большое количество людей, что повлекло за собой снижение количества обращений», — говорит партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. В Intermark Real Estate также отмечают спад спроса и рост предложения в IV квартале. Вместе с тем, по оценке компании, вторая волна релокантов была скромнее первой: после 24 февраля объем предложения увеличился примерно на треть, после 21 сентября — на 8%.
Элитное жилье в массы!
В результате запас прочности рынка, под которым в Intermark понимают гипотетический срок, который потребуется для сдачи в аренду всего текущего предложения при сохранении того же уровня спроса, по итогам 2022 г. существенно вырос. В январе он составлял 1,3 года, в декабре — уже 2,2 года.
Сами наниматели в элитном сегменте за год заметно снизили планку. Среди клиентов NF около 30% заявок приходится на бюджет до 200 тыс. руб. в месяц — за год эта доля выросла на 11 п. п.
Средняя ставка предложения, по оценке Intermark Real Estate, к началу 2023 г. составляла 322 тыс. руб. (-15% за год), спроса — 217 тыс. руб. (-20%). Индивидуальные дисконты от собственника, по словам Андрея Соловьева, варьируются в пределах от 5 до 20%.
Снижение цен отмечают и другие участники рынка. «Если до всех событий 2022 г. квартира сдавалась за 500 тыс. руб. в месяц, то сейчас можно ожидать ставку в 350 тыс. руб.», — приводит пример Борис Борискин. «По сравнению с февралем прошлого года снижение цен составило порядка 35%. Как и в других сегментах рынка, спрос на аренду значительно просел под влиянием внешних факторов», — говорит и Алексей Чумалов.
В «Яндекс.Недвижимости» отмечают, что ситуация в элитном сегменте аренды изменила общую ценовую картину по районам Москвы. «Спрос на элитное арендное жилье (расположенное в ЦАО и прилегающих к нему районах) всегда невысок, а в периоды неопределенности такая недвижимость становится еще менее ликвидной. Интерес к ней со стороны арендаторов снижается, что влечет за собой значительный дисконт от собственников, — говорит руководитель коммерческого департамента «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. — Сильнее всего за год подешевели квартиры в районе Аэропорт (-29%), в Пресненском (-28%) и Мещанском (-20%) районах. Спрос на аренду в престижных районах в течение года снизился в связи с тем, что некоторые арендаторы оставили снимаемое жилье».
В ЦИАН также называют районы центра Москвы в числе локаций с максимальным падением арендной ставки. Так, по их данным, средняя ставка по Пресне за год потеряла 33%, в Тверском районе снижение составило 26%, в Замоскворечье — 25%.
В Intermark подтверждают тренд на смещение спроса в более «экономичные» локации. Так, в начале 2023 г. на район Арбат — Кропоткинская приходится порядка 8% заявок, тогда как еще осенью 2022-го это были 14%. Интерес к Китай-городу и Патриаршим прудам просел еще сильнее — с 14 до 5%. Зато районы Ленинградского и Ленинского проспектов, которые в сегменте аренды всегда были скорее премиальными, нежели люксовыми, укрепили позиции. Теперь доли этих локаций в заявках со стороны клиентов компании составляют, соответственно, 22% и 16%. «По востребованности локаций мы можем судить, что активной стала именно та часть аудитории, которая выбирает не самый высокий ценовой сегмент», — говорит Елена Куликова.
Как подчеркивает эксперт, именно нижний ценовой сегмент рынка во многом поддерживает спрос на высокобюджетное съемное жилье. В январе и феврале 2023 г. спрос на рынке был активнее тех же периодов 2022-го — соответственно, на 5% и на 8%. Нетипичную для начала года активность в компании связывают с возвратом части релокантов после новогодних праздников. «Пока рано говорить о тенденции, но мы отмечаем плеяду подобных передвижений», — говорит Куликова. Вернувшиеся интересуются, главным образом, квартирами по нижней ценовой планке элитного рынка: в основном это квартиры с одной и двумя спальнями, далеко не самые эксклюзивные и не в топовых локациях. За год спрос на квартиры с одной спальней со стороны клиентов компании вырос с 13 до 28%, с двумя — с 34 до 40%.
Снижение цен и готовность собственников к дисконтам стали причиной нового тренда — высокобюджетное жилье стали рассматривать арендаторы из массового сегмента. Речь идет, опять же, о самых недорогих предложениях — но, тем не менее, как говорят аналитики «Домклика», в число самых востребованных районов для аренды к началу 2023 г. входили Пресненский, Тверской, Хамовники, Арбат, Басманный, Мещанский, Замоскворечье, Якиманка. В основном, считают в компании, это спрос со стороны столичных арендаторов, которые, не уехав в 2022 г. из столицы, теперь улучшают свои жилищные условия, пользуясь снижением ставок и высокими шансами на получение скидки.
