Рынок дорогих апартаментов исторически развивался в Москве под влиянием тех же тенденций, что и традиционное жилье в формате квартир, но при этом сохранял свою обособленность как за счет юридического статуса, так и предлагаемых покупателям дополнительных возможностей, которые все еще сложно найти в классических квартирах. Как подсчитали аналитики Capital Group, за последние 9 лет доля апартаментов в продаже на первичном рынке в «старой» Москве сократилась с 25% в 2013 г. до 18% в 2021-м, несмотря на общий количественный рост проектов в предложении сегмента, что свидетельствует о высокой популярности формата среди покупателей. Что сегодня происходит с апартаментами и какие перспективы ждут формат жилья в связи с готовящимися изменениями законодательства?
Тонкости предложения
Первые проекты элитных апартаментов появились на московском рынке уже больше 15 лет назад, но долгое время оставались форматом-загадкой. Сначала – проекты редевелопмента, где создание квартир было просто невозможно в силу юридического статуса участка, затем – небоскребы в «Сити» и клубные дома в центре города, представлявшие собой уже новое строительство. При этом необходимость появления жилья такого формата в составе делового кластера или многофункциональных комплексов была очевидна: динамичное развитие Москвы, скорость изменений в образе жизни покупателей и стремление к максимальной мобильности стали ключевыми запросами владельцев элитного жилья, постепенно менявших размеренный загородный образ жизни на динамику центра мегаполиса. При этом в классах комфорт и бизнес апартаменты тоже выходили в продажу, но спустя годы стало очевидно, что формат, хоть и востребован, не подходит по ряду параметров как единственное жилье и приобретается либо для последующей сдачи в аренду как менее дорогая альтернатива квартирам, или как первое жилье для взрослых детей.
В 2010-е гг. свою полноправную долю занял тот подкласс элитных апартаментов, который сегодня известен как клубные дома. Такие проекты в центре Москвы изначально планировались как апартаменты для постоянного проживания и развивались по принципам жилых проектов, с учетом планировочных решений больших апартаментов для семьи, в районах в окружении развитой инфраструктуры. В случае с такими проектами у девелопера не возникало дилеммы – развивать участок как МФК с офисами и торговыми площадями или возвести апартаменты: площадки изначально рассматривались только для жилого формата, а покупатель, в свою очередь, для себя не видел разницы в приобретении апартаментов или квартиры, поскольку интересовали его в первую очередь местоположение проекта и его качественные характеристики. Тогда появились такие проекты, как клубный дом Mon Cher: объект нового строительства был с помощью кропотливо подобранной архитектуры вписан в исторический контекст места как «старинный дом» и при этом с учетом всех современных планировочных и дизайнерских решений предоставил своим покупателям новый уровень комфорта в элитной недвижимости за счет высоких потолков, просторных свободных планировок и наличия собственных террас с видом на Кремль. Появление таких проектов стало логичным шагом для девелоперов, развивающих площадки в центре Москвы, где могли появиться только апартаменты в связи с юридическим статусом участков и особенностью локации.
Чего изволите
Постепенно, по мере роста рынка, проекты апартаментов уже не могли конкурировать между собой только за счет расположения, видовых характеристик или вариативности планировочных решений. Рынок стал развиваться в концепциях инфраструктуры и сервисов, и если в крупнейших башнях «Москва-сити» насыщенность проекта возможностями внутренней инфраструктуры достигалась за счет размещения на первых этажах башен всего самого необходимого, то для проектов в центре города с учетом невозможности строительства небоскребов такой вариант развития был неосуществим.
Девелоперы открыли для себя и своих покупателей сервисные концепции, которые впервые начали появляться именно в проектах апартаментов и только сейчас в редких случаях анонсируются в проектах с квартирами. Именно наличие сервисов сформировало в свою очередь сегмент апартаментов, привлекательный для инвесторов, планирующих последующую организацию арендного бизнеса в проектах. Мы отметили эту тенденцию на примере реализации апартаментов The Book в модернизированном доме-книжке на Новом Арбате: возможность пользоваться сервисом отеля Pentahotel Moscow, Arbat определила характер покупателей и будущих резидентов. Именно в этом проекте сервисы для резидента не избыточны, а необходимы. Если в апартаментах с концепцией для постоянного проживания у жителей, как правило, уже есть сформированный пул привычных им услуг на необходимом уровне, любимые кафе и рестораны, то арендаторы апартаментов, как правило, совершают релокацию из другого города или района, а значит, им важно получить весь комплекс повседневных сервисов в собственном доме или рядом с ним. При этом в таких проектах не востребован паркинг, поскольку резиденты предпочитают жить в рамках современной мобильности и пользоваться городскими сервисами – от каршеринга до электросамокатов.
Умное проектирование
Согласно данным аналитиков, «временный» характер жизни в апартаментах и их привлекательность как объектов для инвестиций подтверждается сокращением средней площади. За 9 лет, с 2013 г., средняя площадь апартаментов в предложении в «старых» границах Москвы уменьшилась на 22%. Если в 2013 г. минимальная площадь лота в проектах в продаже составляла 22 кв. м, то в 2021 г. показатель сократился до 18 кв. м. Однако этот тренд не так ярко присутствует в элитных проектах: здесь по-прежнему востребованы и апартаменты площадью 200–300 кв. м для постоянного проживания семьи, причем как в клубных домах, так и в небоскребах.
Вектор инвесторов же направлен на апартаменты с готовой отделкой в диапазоне площадей от 25 до 90 кв. м: такие лоты можно быстро реализовать в аренду и сэкономить главный ресурс – время на обустройство арендного жилья. Но задача девелопера при проектировании апартаментов – не построить как можно меньше, а сформировать такой продукт, который будет уникален для своей локации и тем самым займет нишу платежеспособного спроса. Актуальность проектирования небольших лотов мы подтвердили на примере клубного дома La Rue на Петровке: апартаменты площадью от 27 до 75 кв. м позволили дистанцироваться от конкурентов в локации, при этом стоимость квадратного метра реализации была сопоставима с предложением квартир в окружении. У покупателя, в свою очередь, появился выбор – приобрести апартаменты с небольшим метражом в историческом центре города по стоимости большей квартиры в районе ближе к ТТК.
Перспектива и рынок
В конце 2020-го – начале 2021 г. в сегменте апартаментов был зафиксирован краткосрочный рост спроса и, соответственно, бюджета покупки. Связан локальный всплеск интереса был, безусловно, с обсуждением готовящегося законопроекта о статусе апартаментов. Ряд покупателей решили, что одним решением закона все существующие комплексы апартаментов будут переведены в статус жилья, а значит, стоимость лотов может возрасти. Но предложенный в начале года законопроект не отвечал на многие вопросы участников рынка и покупателей апартаментов – хотя бы с той точки зрения, что не все владельцы апартаментов стремятся изменить их статус на жилой. Кроме того, неясным оставалось положение объектов редевелопмента, где апартаменты – ключевое предложение для покупателей сегодня. Возможно, в новой редакции появится понятие нового типа многофункциональных жилых зданий, а решение об изменении статуса апартаментов на жилую недвижимость в уже построенных проектах будет приниматься собственниками путем голосования.
В любом случае законодательные изменения могут способствовать ценовому выравниванию апартаментов и квартир в массовых сегментах, а утверждение статуса позволит покупателям выбирать объекты для покупки исходя из собственных предпочтений – постоянного проживания, сдачи в аренду и открытия гостиничного бизнеса или использования лотов по свободному назначению.
Не исключено и то, что в дальнейшем апартаменты будут предлагаться в основном в расположенных в центре высокобюджетных проектах: выравнивание цен и растущие требования к инфраструктуре, в том числе к школам и детским садам, делают для девелоперов массового жилья более интересной реализацию проектов с квартирами. Подтверждение этого тренда мы наблюдаем и в цифрах: в экономклассе комплексов с апартаментами уже не осталось, а в комфорте доля апартаментов в общем объеме предложения сократилась за 9 лет на 7%.
