Популярность Сочи активно растет, особенно в связи с подвешенным статусом международных границ — никто точно не знает, как долго еще они будут открыты, учитывая разговоры о возможной второй волне эпидемии коронавируса. Однако местный рынок имеет ряд особенностей, незнание которых может обернуться для покупателя потерей времени и доверия к этому рынку. Подробнее о них — генеральный директор Golden Brown Sochi Татьяна Бурлаковская.
Сочинский рынок недвижимости входит в тройку самых дорогих в России, но это не отпугивает состоятельных покупателей из Москвы, Санкт-Петербурга и других городов-миллионников. И если раньше речь шла в основном о невыездных чиновниках и бизнесменах, попавших под санкции ЕС и США, то теперь круг покупателей намного расширился. С начала 2020 года мы отмечаем резкий рост запросов на покупку жилья в Сочи именно для постоянного проживания. По нашим прогнозам, если эпидемиологическая обстановка в мире не улучшится до конца года, спрос на сочинскую жилую недвижимость будет лишь увеличиваться.
При этом сочинский рынок пока что далек от той прозрачности и «зарегулированности», присущей Москве и Санкт-Петербургу. К сожалению, здесь по-прежнему встречаются недобросовестные застройщики и брокеры, поэтому невнимательность и желание сэкономить любой ценой могут очень дорого обойтись покупателю. Отсутствие качественной экспертизы и сложность самостоятельного понимания рынка приводят к тому, что нередко клиенты преждевременно разочаровываются в нем, еще даже не добравшись до по-настоящему качественных проектов.
Я назову 4 наиболее вероятных риска, с которыми могут столкнуться клиенты в Сочи.
Дом не соответствует заявленному классу
К сожалению, это достаточно распространенная практика в Сочи. Единых требований к классификации объектов пока нет даже в Москве, поэтому каждый трактует их на свое усмотрение. В Сочи насчитываются от силы два десятка действительно премиальных объектов, большинство же ЖК, заявленные как «премиум» и «элит», в лучшем случае соответствуют «бизнесу», если оценивать их по критериям «правильной» локации, наличия авторской архитектуры в проекте, использованию дорогих материалов в отделке и интерьерах. Поэтому при выборе жилья в Сочи лучше ориентироваться не на статус проекта, а на его конкретные характеристики и рекомендации профессионалов рынка.
Дом построен незаконно и будет снесен
Региональные власти активно борются с самостроями, беспощадно уничтожая незаконные сооружения и ужесточая правила землепользования и застройки. Это должно очистить рынок от недобросовестных компаний и сделать его более прозрачным и понятным для всех участников. Но пока ситуация с самостроями не решена полностью. По данным администрации Сочи, в перечне недвижимости, подлежащей сносу находятся около 500 объектов, в том числе десятки жилых комплексов. В Сочи можно встретить такие варианты жилья, которые просто невозможно представить в Москве или Северной столице — например, «жилой гараж». Поэтому при покупке недвижимости здесь очень важно досконально изучить статус дома и проверить законность его постройки, не пожалев денег на лучших специалистов. В противном случае высока вероятность, что ваше новое жилье будет демонтировано местными властями и вы просто выбросите деньги на ветер.
Недвижимость продадут по сомнительной схеме без гарантий для покупателя
Сочинские застройщики жилья постепенно переходят на эскроу-счета, использование которых стало обязательным по всей стране с 1 июля 2019 года. Однако в городе до сих пор встречаются компании, предлагающие клиентам купить недвижимость по сомнительным схемам — например, указать в договоре неполную стоимость, а оставшиеся деньги передать продавцу наличными под расписку. Застройщик делает это, желая снизить свое налоговое бремя. Покупать недвижимость по такой схеме ни в коем случае нельзя, так как в случае остановки стройки и банкротства девелопера покупатель сможет претендовать только на ту сумму от страховой компании, которая указана в договоре.
Риелторы предложат купить «фальшивую» квартиру
Удивительно, но в Сочи до сих пор встречаются агенты, которые пытаются заманить иногородних клиентов заниженными ценами, создавая для этого фейковые объявления. Однако прибыв на место, потенциальный покупатель узнает, что объект «был продан» (хотя на самом деле квартиры по такой стоимости в действительности и не было, а объявление о продаже — подделка с фальшивыми фотографиями), и риелтор пытается убедить клиента посмотреть другие варианты. Расчет достаточно простой: уставший от перелета и не желающий возвращаться назад клиент согласится рассмотреть более дорогие варианты. Такие действия не только подрывают доверие ко всем брокерам, даже добросовестным, но и формируют у покупателей ошибочное представление о цене недвижимости в Сочи и, как следствие, завышенные ожидания.