Близость к воде несет определенные риски для загородных домов — тут и вероятность подтопления, и опасность нарушения конструктива. Что делать, если вы решили строиться именно на таком участке?
Весенние паводки, высокие грунтовые воды и близость к крупным водоемам нередко становятся факторами риска: расположенные в таких районах участки может подтапливать. Не обходит эта неприятность и дорогие локации — так, в список регулярно попадают окрестности Красногорска, Истринского и Дмитровского районов, а также Пушкинского городского округа.
Сразу важный спойлер от Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»: пока не зафиксировано ни одного случая затопления элитных поселков.
Это связано с неукоснительным соблюдением норм землепользования при реализации проектов, — объясняет эксперт. — Во-первых, на участках вблизи водоемов обязательны технические отступы, длина которых колеблется от 50 до 300 м в зависимости от высоты берега, полноводности реки и иных факторов. Если участки прилегают к воде, то частично не подлежат застройке. К тому же непосредственно побережье не может стать индивидуальной собственностью, ведь закон требует сохранения общего доступа к природным зонам.
Коттеджный поселок «Миллениум парк»
Помимо выверенного расстояния от воды меры безопасности в элитных локациях включают дренаж участков и гидроизоляцию фундамента, отмечает Раджабова.
Теперь — по порядку.
Что говорит законодательство
При том, что участки рядом с водой всегда пользовались спросом, а будущие владельцы загородных резиденций считали особым шиком иметь собственный причал, в ряде случаев реализовать мечту мешает законодательство. И незнание этого законодательства может оказаться опаснее подмыва фундамента!
В российском водном законодательстве есть ряд важных моментов, касающихся обозначения территорий рядом с водоемами, говорит Алан Юсуфов, партнер юридического бюро Zenin & Telmanovich.
- Береговые полосы. Это границы любого водного объекта, близ которых строительство новой жилой недвижимости, равно как и приватизация земельных участков запрещены. Определяются полосы в зависимости от масштабов самого водоема: для моря, например, – по постоянному уровню воды или линии максимального отлива, для прудов – по нормальному подпорному уровню воды.
- Водоохранные зоны. В них все вышеназванное разрешено, но с определенными изъятиями. Назначение таких зон – максимальное препятствие загрязнению, истощению вод соответствующего водоема. Наибольшая ширина водоохранной зоны, например, у моря составляет 500 м, у рек протяженностью от 10 до 50 км — 100 м, а у озер и рек протяженностью до 10 км — 50 м. В основном ограничения на таких территориях касаются хозяйственной деятельности: хранения определенных материалов, сброса сточных и дренажных вод, захоронения отходов и т. д.
Для проверки и покупки земельного участка, возможности и особенностей строительства на нем жилой недвижимости можно воспользоваться сведениями из ЕГРН, а также посмотреть участок на публичной кадастровой карте с соответствующими настройками зонирования, — советует Алан Юсуфов. — В целом, с такой задачей можно справиться без привлечения специалистов и due diligence, чтобы понять, находится участок в водоохранной зоне или нет. А вот перед стартом строительства придется побегать.
Коттеджный поселок «Резиденции Бенилюкс»
Для строительства необходимо согласование с соответствующим территориальным управлением Росрыболовства. В ведомство нужно направить, помимо заявления, проект ИЖС. Вот что в него входит:
- общая пояснительная записка;
- схема земельного участка;
- конструктивные решения;
- схема размещения оборудования: водоотведения, водоснабжения, отопления, канализации;
- смета работ.
Следует понимать, что строительство сильно зависит от индивидуальных факторов водоохранной зоны, в связи с чем требуется тщательное обследование территории и соответствующий пакет документов. Повышенное внимание в таких зонах уделяется разработке мероприятий по охране окружающей среды, принятию мер для исключения попадания отходов в водоем, очистке территории, оценке воздействия на водные ресурсы.
Несогласование проекта с Росрыболовством чревато непризнанием права собственности на построенный дом до устранения соответствующих замечаний, — предупреждает Алан Юсуфов. — Чаще всего в судебной практике причиной становится недостаточное внимание к охранным сооружениям. Реальный снос таких построек на практике не столь вероятен, а вот административная ответственность в виде штрафа — вполне. Размер штрафов для физических лиц колеблется до нескольких тысяч, для юридических — до 1 млн.
Технологии строительства в «водном мире»
Коттеджный поселок «Княжье озеро»
Иногда для строительства в зонах, где действуют ограничения на возведение капитальных строений, применяются свайные, буронабивные или столбчатые фундаменты. Такие фундаменты позволяют не оформлять дом как капитальное строение (постройки при этом считаются условно временными). При этом можно выбрать легкий проект (деревянные и каркасные дома), который не нанесет ущерба окружающей среде, говорит основатель архитектурного бюро DRHouse Владимир Митин. Эксперт также сетует на стереотип, что каркасное домостроение считается дешевым и относится только к массовому сегменту: «Это не так: в Канаде, в США, в Северной Европе каркасное домостроение активно развивается во всех сегментах. В России один из аргументов против такой технологии — недолговечность. Но это миф: именно по каркасной технологии построены в том числе знаменитые фахверковые дома — и стоят они по пять веков, хотя для утепления заполнены лишь смесью глины и соломы».
В свою очередь непременный выбор для элитного домостроения камня — тоже не более чем миф. Газобетон, керамоблоки, монолит — дорогие дома далеко не всегда должны строиться из подобных материалов, отмечает архитектор Митин. Преимущества таких технологий при неправильных расчетах могут обернуться недостатками. Например, если неправильно просчитана толщина стены и ее утепление, это может привести к смещению точки росы. В итоге в стене образуется влага, а вслед за ней — грибок. Был бы дом каркасным, проблему можно было бы решить разборкой стены и заменой утеплителя. Но с каменным домом это практически невозможно, а жить в нем опасно для здоровья: грибок и плесень провоцируют многочисленные заболевания.
Тем не менее все рекомендации сводятся к одной общей: если сделать на участке и под домом качественный дренаж, проблем не будет. Но как это сделать?
Первое: геология участка
Под геологией участка подразумевается исследование, которое поможет выяснить, на каком уровне находятся грунтовые воды. Напомним: грунтовые воды залегают близко к поверхности, реагируют на дожди и таяние снега (имеют свойство подниматься, если осадков много) и могут стать серьезной проблемой, если не предпринять меры.
Геологические изыскания помогают определить, что нужно конкретно взятому участку. Ориентироваться на данные с соседнего участка не стоит, поскольку ситуация может меняться каждые несколько метров. При этом и ситуации индивидуальны: важны площадь дома, предполагаемый объем воды, которую надо собирать, и другие параметры.
Также исследование грунта и уровня грунтовых вод помогает выявить так называемые плывуны — участки грунта, сильно насыщенные водой и из-за этого неспособные выдержать нагрузку от дома. Геология помогает определить, какой фундамент нужен дому.
В среднем стоимость работ — около 15-20 тыс. рублей за один «проход» (выбуривание шурфа — глубокого отверстия в грунте). Грунт достается и анализируется. При этом желательно сделать не менее 4-5 шурфов на определенном расстоянии друг от друга. Обычно для выявления точек, где нужно пробурить шурфы, берется контур будущего дома и вычисляется, где будут расположены его углы. Между ними проводятся диагональные прямые — так вычисляется центр здания. А геологи в результате получают пять точек, в которых и пробуривают шурфы. Схожим образом можно изучить геологию всего участка (хотя в этом случае шурфов может понадобиться больше).
Дренажная система
По итогам исследования составляется инженерный проект дренажной системы. В частности, определяются следующие параметры:
- маршрут прокладки труб;
- глубина залегания труб;
- сечение труб;
- глубина колодца;
- тип насоса;
- необходимость в резервном насосе;
- тип системы автоматики, которая будет контролировать работу дренажной системы и сигнализировать о неполадках: например, если насос не работает и/или критично поднимается уровень воды в колодце.
Качественная и продуманная дренажная система снимает ограничения по части фундамента, — говорит Владимир Митин. — Если нет угрозы подтопления, значит, и фундаменту и конструктиву дома ничего не угрожает.
Дренаж дома и дренаж участка – две связанные между собой системы, которые могут существовать автономно друг от друга.
Под домом систему следует делать в любом случае (выражаясь образно, получается кольцо безопасности вокруг фундамента). А вот на участке система нужна, если с него плохо уходит вода. Особенно явно это заметно по весне в результате таяния снега и при затяжных или просто сильных дождях. Если участок ровный, находится на высоком месте и очевидно, что рисков затоплений мало, то по участку дренаж можно и не делать.
Дренаж под домом
Принцип дренажной системы относительно прост. Грубо говоря, это конструкция из закопанных под поверхностью участка перфорированных труб, которые вбирают влагу из грунта. Вся жидкость при этом сливается в колодец.
Дренажная система помогает снизить уровень грунтовых вод рядом с домом. Она препятствует попаданию воды на несущие конструкции дома и подтоплению или подмыванию фундамента.
Прокладывать дренаж фундамента необходимо до начала строительных работ или одновременно с работами по фундаменту. Не стоит бояться, что строительная техника что-то сломает. Во-первых, трубы проходят достаточно глубоко под землей (обычно глубже метра), а во-вторых, еще на стадии проектирования для техники заранее определяются точки подъезда. Так что повредить трубы не получится. Коробка здания возводится только после того, как сооружена дренажная система, — в этом случае работы будут вестись на сухой основе.
Но бывают и исключения. Пример: несколько лет назад бюро DRHouse работало с проектом в подмосковном Новогорске, который известен высоким уровнем грунтовых вод. Сам дом был уже построен, а собственники хотели заглубить технический этаж ниже уровня земли и сделать таким образом полноценный цокольный этаж. Строители сняли пол, вырыли небольшой котлован глубиной 1,7 м и первым делом сделали дренажную систему, не подпускающую грунтовые воды к дому. Затем они сделали гидроизоляцию и залили новую плиту — получился полноценный сухой подвал.
Советы:
- Никаких особых обслуживаний дренажные системы не требуют, однако домам не помешает хорошая вентиляция. Она будет не только регулировать влажность в доме, но и может, например, отфильтровывать аллергены. Подробнее об этом читайте здесь
- Лучше избегать использования на фасадах металла — в зонах повышенной влажности увеличивается риск коррозии даже в случае с оцинкованным металлом.
- Не стоит экономить (и, в целом, отмахиваться) от дренажной системы: это дорого, но это убережет дом от порчи.