В 2023 г. в Москве ускорился рост цен на вторичное жилье – активность покупателей была повышенной во всех ценовых сегментах. Что касается премиальной и элитной недвижимости, за счет повышенного спроса и колебаний валютных курсов ценовой разрыв вторичного жилья с новостройками сократился более чем вдвое. Вместе с экспертами рынка элитного жилья разбираемся, каким был год для верхнего ценового сегмента вторички и почему, несмотря на активный спрос, собственники вторичных квартир могут искать покупателей годами.
Повышенный спрос
Активизация покупательского интереса затронула и элитный рынок – как отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова, она была особенно заметна именно во вторичном сегменте. «В III квартале частным собственникам, а также девелоперам в готовых проектах удалось реализовать порядка 150–160 лотов, что в полтора раза превышает число сделок на рынке строящихся элитных комплексов», – говорит эксперт. В результате, по ее оценке, за квартал вторичная экспозиция сократилась на 10–15%.
Партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев оценивает квартальное сокращение предложения в 9%. «Осенние месяцы 2023 г. примерно на 30% лучше по динамике продаж элитной недвижимости по сравнению с осенью 2022 г.», – говорит директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань, отмечая при этом, что пиковые значения по числу продаж в течение года все же были отмечены в марте и апреле 2023 г.
«Рост спроса на элитную недвижимость связан в том числе и с валютными колебаниями, и с ужесточением ипотечных условий. Этот рынок привлекает все больше инвестиций. Летом 2023 г. преобладали долларовые сделки за наличный расчет, однако ипотечные сделки тоже заключались», – делится данными генеральный директор Ricci | жилая недвижимость Екатерина Ломтева.
По оценке Анны Раджабовой, к ноябрю на вторичном рынке в продаже находилось, с учетом «новой вторички» в недавно построенных ЖК, порядка 1000 объектов. «Средний срок экспозиции вторичного элитного жилья в Москве сейчас составляет 6–7 месяцев, если собственники реализуют его по корректной рыночной цене», – говорит эксперт.
Предложение не сокращается
Вместе с тем, несмотря на повышенный спрос, в годовом выражении предложение не сократилось. «Объем вторичного предложения на рынке премиального и элитного жилья Москвы в целом за последний год показывает положительную динамику – примерно на 12% больше квартир по сравнению с началом года», – говорит директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань. Тренд подтверждает и Андрей Соловьев из NF Group. «Вторичный рынок элитной жилой недвижимости активно пополнялся новыми объектами на протяжении 2022–2023 гг. на фоне отъезда некоторых собственников, перемещения части объявлений из категории аренды и решения многих клиентов продать недвижимость из-за продолжительной активности со стороны потенциальных покупателей», – поясняет эксперт.
Индекс объема предложения на вторичном рынке элитной жилой недвижимости
Данные: NF Group
Цена растет, цена снижается
По оценке генерального директора Kalinka Russia Алексея Чумалова, на конец ноября в высокобюджетном сегменте вторичного рынка столицы экспонировалось примерно 150,7 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Цена предложения за год возросла на 30% и составляет 1,33 млн руб. за 1 кв. м, отмечает эксперт. В NF Group оценивают показатель в 1,283 млн руб. и также отмечают существенный годовой рост. «Корректировка показателя в том числе обусловлена высокой волатильностью курса рубля по отношению к мировым валютам: доля лотов, экспонируемых на рынке в иностранной валюте, фиксируется на уровне 23%», – поясняет Андрей Соловьев.
Алексей Чумалов подчеркивает, что, несмотря на рост средней стоимости 1 кв. м в сделках, средний бюджет покупки за год снизился: если сравнивать III квартал 2023 г. с тем же периодом 2022-го, сокращение составило 10%. «Спрос сместился в сторону снижения бюджета покупки», – заключает эксперт.
Тем не менее ценовой разрыв между стоимостью первичного и вторичного элитного жилья сокращается. «В отличие от первичного рынка, где средневзвешенная цена предложения остается относительно стабильной, показатель во вторичном сегменте демонстрирует уверенную положительную динамику, – рассказывает Андрей Соловьев. – По итогам III квартала 1 кв. м первичной недвижимости на 19% дороже, чем вторичной». Во II квартале разрыв был куда существеннее – 45%, подчеркивает он.
Как изменился спрос
«За последние три года скачки спроса были сумасшедшие, – говорит директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. – То люди ускорялись – внешние обстоятельства вынуждали их экстренно принимать решения, то, наоборот, занимали выжидательную позицию. Взамен «уехавшего спроса» пришла новая аудитория – это релоканты и регионалы, которые ищут более безопасные варианты для инвестиций и сохранения капитала, предпочитая московскую недвижимость зарубежным проектам. Часть покупателей отложила решение о покупке до весны, когда пройдут выборы».
Основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева отмечает, что «уехавший спрос» замещают региональные элиты, активно покупающие недвижимость в городах-миллионниках и прежде всего в Москве, а также инвесторы, которые ранее ориентировались на недвижимость за рубежом. «Из-за колебаний курса рубля и сокращения доступного предложения для граждан РФ люди «паркуют» деньги в своей стране. Так что провал спроса 2022-го, связанный с релокацией, в 2023 г. уже покрыт, – говорит она. – За последние годы выросла доля инвестиционных покупок. Ранее чаще покупали для жизни».
Екатерина Ломтева также отмечает, что спрос сейчас в основном формируют россияне, которые не имеют возможности инвестировать в зарубежную недвижимость из-за санкций и других причин. «Основная аудитория рынка элитной недвижимости – представители крупного бизнеса и органов власти, а также их приближенные», – комментирует она. Похожий тренд приводит и Анна Раджабова из «Метриума». «Часть клиентов переориентировалась на Москву с дубайского рынка, где наблюдаются признаки возникновения пузыря предложения, а также с турецкого, на котором негативно сказался внутренний кризис», – добавляет она. Что касается наиболее востребованных объектов на вторичном рынке – в основном это лоты в готовых новостройках, подчеркивает эксперт. Так, в III квартале больше всего продаж на вторичном рынке обеспечили комплексы Lucky, Vesper Tverskaya, Savvin River Residence.
От собственников же на вторичном рынке продолжает расти доля устаревшего предложения, рассказывает Татьяна Агеева. «Ликвидное предложение на вторичке в классах премиум и выше практически вымылось, да и изначально было ограничено. За последние 7–10 лет требования к жилью высокобюджетного сегмента сильно изменились. Просто больших площадей, высоких потолков и локаций в старой Москве уже недостаточно, – говорит она. – Вместе с тем продавцы квартир в домах нулевых и начала 2010-х годов постройки неохотно идут на дисконт из-за стоимости ремонта и внутреннего убеждения, сколько должна стоить их квартира. Но рынку эти убеждения не соответствуют». Такие объекты могут искать покупателя от года до пяти лет и даже дольше, подчеркивает Агеева. «Запрос от покупателей на элитный и премиум-сегмент на вторичке есть, а соответствующего ожиданиям предложения нет, и девелоперы стараются заполнить эту нишу, «перехватив» у вторички клиентов с большими бюджетами», – заключает она.
