Район Арбат: на стыке веков, на пике интереса

Район Арбат: на стыке веков, на пике интереса

02.08.2021

Старый московский район Арбат притягивает покупателей элитной недвижимости своим неповторимым колоритом, особой атмосферой, динамичным образом жизни.

История первого арбатского небоскреба

Во многом популярность района Арбат объясняется его удачным расположением в центре Москвы и сохранившимся историческим наследием. На небольшой территории к западу от Кремля сосредоточено много  уникальных зданий и сооружений, усадеб и особняков – известных памятников истории и архитектуры. Если попробовать назвать только самые интересные дома, то список окажется очень внушительным: это и дом архитектора Мельникова (Кривоарбатский переулок, 10), и дом Пороховщикова (Староконюшенный переулок, 36), и дом с единорогом (Нащокинский переулок, 8), и дом Лопыревского (Калошин переулок, 12), а также дом Листа (Глазовский переулок, 8), особняк Сергея Берга (Денежный переулок, 5), доходный дом Бройдо (Плотников переулок, 4) и другие.

Но остановимся на одном доме, который в начале XX в. стал доминантной постройкой улицы Арбат. Речь идет о доме №35,  известном сегодня как «Дом с рыцарями» или «Дом актера» (по месту нахождения организации).  На момент окончания строительства он еще назывался «Домом Филатовой» (по фамилии домовладелицы Анны Тимофеевны Филатовой).

Восьмиэтажный доходный дом построен в 1913 г. в псевдоготическом стиле по проекту архитектора Валентина Дубовского – популярного исполнителя заказов очень состоятельных москвичей, предпочитавших выделять свои дома богатыми фасадами, а внутреннее пространство – показным роскошным убранством. Украшением фронтона дома №35 стала фигура рыцаря. По легенде, именно эта фигура стала прообразом Коровьего-Фагота в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита».

Во времена строительства дома это было одно из самых высотных зданий центра Москвы, так как возвышалось на восемь этажей и имело свой лифт. Для комфорта состоятельных жильцов (а только для таких нанимателей он и предназначался) лифт был обустроен скамейкой с кожаными сидениями. А чтобы, наверное, у господ и дам не случилось клаустрофобии от нахождения в замкнутом пространстве, лифты оснастили зеркалами, образно расширяющими границы кабинки. В одноподъездном доходном доме также была и парадная мраморная лестница, оформленная чугунным литьем и дубовыми перилами. Это придавало помещению роскошный вид и подчеркивало респектабельность жильцов. Холл (тоже в дань моде) украсили большими зеркалами и впечатляющими витражами.

В доме предусмотрели только многокомнатные квартиры из пяти-шести комнат, в каждой из них были и комнаты-каморки для прислуги, примыкающие к кухням. 

Кроме жилья в доходном доме были предусмотрены, как принято сейчас говорить, внутридомовые объекты инфраструктуры. В частности, гимназия Марии Ивановны Жиц, имевшая репутацию одной из лучших в столице. В учебном заведении было два подготовительных класса, семь, дающих качественное базовое образование, и один – педагогического профиля. Профилирующим направлением было изучение иностранных языков. А обязательным второстепенным – гимнастика и танцы.

Но состоятельные жильцы в доходном доме прожили недолго. В 1917 г. грянула революция и произошел передел собственности. Новая власть дом национализировала и стала использовать для своих нужд. Из роскошных квартир сделали коммуналки. Хотя так поступили не со всеми квартирами. Лучшие из них большевики забрали себе. Среди известных жильцов легендарного дома – соратник Ленина Григорий Зиновьев, командарм Иван Белов, председатель Петроградского военно-революционного комитета Николай Подвойский и др.

В 1975 г. дом расселили и передали в ведение Министерства культуры СССР, к которому он и относился уже как нежилой вплоть до развала страны в 1991 г. Реконструкция дома проведена была некачественно, с потерей уникальных интерьеров и убранства. А с 1990 г. историческое здание (памятник культурного наследия) с легкого росчерка пера тогдашнего министра культуры приютило ЦДА («Дом актера»).

 В настоящее время дом на Арбате, 35 является административным зданием, заселенным разными арендаторами. В числе старожилов известный с советских времен ювелирный магазин «Самоцветы», располагающийся в арбатском «небоскребе» более 40 лет. 

Атмосфера Арбата

В настоящее время Арбат – это центр деловой жизни и содержательного культурного досуга. На территории района располагаются самые современные бизнес-центры, банки и отели, возвышается сталинская высотка МИДа, сосредоточены театры и музеи, престижные школы и вузы, лучшие учреждения здравоохранения, крупные торговые центры, рестораны и многое другое. Пешеходный Арбат – одна из самых посещаемых улиц Москвы, с особой атмосферой и неповторимым антуражем.

Еще одна из причин выбора Арбата уже как места проживания – это видовые характеристики, считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). Из квартир и апартаментов, расположенных на верхних этажах комплексов, а также из пентхаусов открывается очень красивая перспектива на город – основные достопримечательности Москвы видны как на ладони.

Неудивительно, что еще в советское время на Арбате активно строилась элитная недвижимость – дома для руководителей ЦК, Совмина и Минобороны, рассказывает Андрей Соловьев, региональный директор, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. А в настоящее время Арбат – сформировавшаяся зона элитной застройки. Наряду с Хамовниками и Остоженкой Арбат по праву входит в топ самых популярных элитных локаций.

Арбат привлекателен и в качестве неосновного жилья, в особенности для обеспеченных людей из регионов, которые часто приезжают в Москву в командировки, считает Вероника Беляева – руководитель проектов по строительству R2 Asset Management. Это идеальная локация квартиры «для пиджака», так как все нужное находится рядом. А в пешей доступности – самые притягательные места города: Остоженка с Пречистенкой, Никитский и Гоголевские бульвары и др.

Художник Борис Хлебко

В настоящее время, по данным компании Colliers, по объему предложения район Арбат занял четвертое место среди районов ЦАО с долей предложения в 10% (Kalinka Group  поставила Арбат на пятое место). Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group, говорит, что доля Арбата снижается: за год – на 31% (суммарно на 20 тыс. кв. м элитной жилой недвижимости). С его слов, по показателю средневзвешенной удельной стоимости предложения на первичном рынке элитного жилья Арбат занимает 7-е место среди районов Москвы с показателем 981,6 тыс. руб. за кв. м. 

В поисках тишины

Территория района Арбат довольно неоднородная. Его можно разделить на несколько локаций, говорит Андрей Соловьев, например, это старый Арбат – более туристическое место, однако не всегда комфортное для проживания в связи с активными пешеходными потоками. В то же время это знаковая для Москвы локация, которая является своеобразной визитной карточкой как для иностранцев, так и для региональных клиентов, тех, кто периодически приезжает в столицу, поэтому среди таких групп покупателей пользуется популярностью. Приобретая здесь недвижимость, стоит быть готовым к тому, что это своего рода «улица-праздник», где жизнь не останавливается круглые сутки, предупреждает Анна Раджабова. Далее – Новый Арбат, переходящий в Кутузовский проспект: это преимущественно деловая зона и место, которое выбирают чаще всего для временного проживания. Третья локация расположена по другую сторону от ул. Новый Арбат в районе Поварской улицы, Трубниковского и Хлебного переулков, она считается наиболее престижной и востребованной из всех представленных. Здесь располагаются самые топовые объекты, добавил Андрей Соловьев.

У наших клиентов существует интересный запрос, который укладывается в короткую фразу «тихие переулки Арбата», делится Анна Раджабова, Это не только характеристика локации, а описание определенного стиля жизни, когда человеку доступна активная деловая и культурная жизнь в самом сердце столицы, но при этом у него есть возможность находиться в спокойной и умиротворяющей атмосфере. Особенность арбатских переулков как раз в том, что активный трафик проходит поодаль, в них много зелени и уютных дворов. Спросом пользуются и варианты жилья в домах рядом с Новым Арбатом и иными оживленными улицами района. Эта локация представляет собой полную противоположность тихим переулкам, в ней жизнь кипит круглосуточно.

Поварская улица, фото: Владимир Елкин 

Беспроигрышные вложения

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, отметил, что Арбат входит в топ-100 самых дорогих предложений Москвы: здесь располагается 17% всего люксового объема предложения. Доля спроса на рынке элитного жилья Москвы в бюджете более 1 млн – 7%. Только за 2020 г. в локации было заключено более 80 сделок суммарно почти на 8,5 тыс. кв. м, рассказывает Александр Шибаев. За год спрос вырос на 21%.  В общем объеме сделок приобретения элитных лотов в кв. м в 2021 г. в Москве доля Арбата превышает 2%.

По данным Knight Frank, в районе Арбат сейчас представлено всего шесть новостроек и четыре из них являются объектами полной или частичной реконструкции. Один из наиболее ярких примеров такой недвижимости – реконструкция дома-книжки The Book (проект позиционируется в классе «бизнес»). МФК включает отель PENTAHOTEL (6–11-й этажи) на 228 номеров, 104 сервисных апартамента для краткосрочного проживания Intermark Residence Arbat (14–18-е этажи) и 178 сервисных апартаментов на продажу для долгосрочного проживания The Book (12-й, 13-й, 19–26-й этажи). Минимальный бюджет лота (данные Colliers) – 27,9 млн руб. при площади 41,9 кв. м, а максимальный – 90,2 млн руб. (уже за апартаменты 147,9 кв. м). Доля проекта в общем предложении района Арбат на текущий момент составляет всего 3%.

Среди предложения в районе Арбат наибольшая доля приходится на проект класса premium «Звезды Арбата» – 37%, рассказывает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. Объект включает жилую часть с апартаментами, отель Marriott Novy Arbat, а также Национальный медицинский исследовательский центр реабилитации и курортологии Министерства здравоохранения РФ. На данный момент здесь можно приобрести апартаменты по цене от 46,4 млн руб.

Элитные проекты Turandot Residences и Artisan девелопера Valartis Group, построенные на старом Арбате, сочетают как историческую часть, так и новое строительство, рассказывает Вероника Беляева, руководитель проектов по строительству R2 Asset Management.Turandot Residences примыкает к Театру им. Вахтангова и имеет два фасада: неоклассический с элементами театрального декора из знаменитой постановки «Принцесса Турандот» и масок комедии дель арте и новый лаконичный фасад. Для разработки дизайна интерьера лобби, квартир и мест общего пользования Turandot Residences было привлечено всемирно известное бюро Yoo. Автор архитектурной концепции – британская художница и дизайнер Джейд Джаггер. Восьмиэтажный дом рассчитан всего на 43 квартиры  с красивыми видами на старый город и его исторические достопримечательности. Площадь квартир – от 75 до 240 кв. м. Цена – от 620 000 до 1 022 000 руб. за кв. м.

В Artisan всего 30 квартир. Внешний фасад дома, выходящий на Арбат, воссоздает архитектурный облик исторического особняка, а внутренний фасад с панорамными окнами выполнен в современной стиле. Площадь квартир – 65–316 кв. м, цена за «квадрат» – от 770 000 до 1 835 000 руб.

И в Turandot Residences, и в Artisan предусмотрены видовые пентхаусы площадью до 200 кв. м, часть из которых – с террасами. Как отметил Олег Торбосов, основатель агентства элитной недвижимости Whitewill, это как раз те лоты, которые реально покупают, потому что на такую разумную площадь есть спрос.

К проектам формата реконструкции относятся «Дом на Хлебном» и «Театральный дом». «Дом на Хлебном» – клубный и камерный, всего на 13 квартир площадью 95–324 кв. м. Дом построен в 1913 г. в стиле неоклассицизм, и при реконструкции удалось сохранить его колорит и величие. Верхний этаж занимают два пентхауса с террасами. Квартиры сдаются с полной отделкой, а кухни укомплектованы самой современной бытовой техникой. Минус проекта – отсутствие подземного паркинга. Минимальная цена предложения (95 кв. м) – 189 млн руб. 

Комплекс «Театральный дом» позиционируется застройщиком (ГК «ГАЛС») как готовый de luxe квартал на Арбате (выходит фасадами на Поварскую, в Мерзляковский и Хлебный переулки). Три дома, объединенные в уютный квартал, построены в 1893 г. Николаем Струковым и Виктором Гартманом в неоклассическом стиле. Важно, что в процессе реконструкции дома не утратили своего былого великолепия, а предстали в новом свете – как оригинальный ансамбль с уникальными характеристиками. Минимальная площадь лота – 102 кв. м при цене 83,45 млн руб. Пентхаус площадью 183 кв. м обойдется в 160,4 млн руб.

The Book, источник фото: expert-newbuilding.ru

Обжитая первичка

Интересные предложения также представлены на вторичном рынке – это квартиры в сданных домах. По словам Александра Шибаева, наиболее дорогие предложения сосредоточены в комплексах «М. Молчановка, 6», «Дом на Смоленской набережной», «Филипповский 8», пер. Сивцев Вражек, д. 14, «Помпейский дом», в которых средневзвешенная цена предложений превышает 1,2 млн руб. за кв. м.

Анна Раджабова из реконструированных домов выделила ЖК «Русский модерн» (Гоголевский б-р, д. 29). Это фактически заново построенный объект с сохраненным фасадом, обладающий всеми атрибутами высокобюджетного жилья: с подземным паркингом, качественными местами общего пользования, высокими потолками (4–6 м), удачными планировками. Цена предоставляется только по запросу. А также ЖК класса de luxe «Афанасьевский». Продажи в нем завершены, но он до сих пор пользуется популярностью. Комплекс выполнен в классическом стиле и органично вписывается в окружающую застройку, а квартиры в нем отличаются удачными и эргономичными планировками. Есть пентхаусы, откуда открываются виды на храм Христа Спасителя и старую Москву, часть лотов оборудована террасами. Минимальная площадь квартир – 117 кв. м, а минимальная цена лота – 213 млн руб.

Всего, по данным Kalinka Group, на вторичном рынке элитной недвижимости в районе Арбата экспонируется более 80 лотов площадью почти 13 тыс. кв. м. По средневзвешенной удельной стоимости предложения Арбат среди районов ЦАО занимает восьмое место с показателем 941,6 тыс. руб. за кв. м. 

Новый выход

Ожидается, что в обозримом будущем рынок элитного жилья пополнится новыми проектами. В локации Арбата имеется порядка пяти-шести участков под элитное жилье, рассказывает Александр Шибаев. Среди них наиболее крупные и обсуждаемые площадки – комплекс с 28 апартаментами на месте бывшего ресторана «Прага» и апарт-комплекс «Дом связи». Также планируется размещение элитных клубных домов по адресам Хлебный пер., 24, Воздвиженка 7/6 и др.

А Анна Раджабова добавила реконструкцию пятиэтажного дома, построенного в 1927 г. в авангардном стиле по адресу Крестовоздвиженский пер., д. 4, а также  строительство комплекса апартаментов по адресу Калошин пер., вл. 6, стр. 1, разработчиком которого выступает архитектурное бюро ASADOV, известное своими необычными решениями.

Текущий объем предложения реализации каждого из проектов в районе Арбат:

Данные: компания Colliers

 

Обложка: Гермашев Михаил Маркианович. Арбат. Начало 20 века.

Людмила Чичерова Автор блога
0

Валюта