Редакция/ Видео-блог/ Интервью с Олегом Михайликом из Knight Frank

Интервью с Олегом Михайликом из Knight Frank

2646
01.03.2018

Александр Кузин: Друзья, мы переместились в офис компании Knight Frank в Жуковке. Сразу хотел сказать, когда мы ехали из поселка «Раздоры II», хотели показать эту крутую гимназию-школу имени Евгения Примакова, но потом случилось… Олег, расскажи.

Олег Михайлик: Да нет, на самом деле мы решили просто поехать и показать зрителям обзор школы. Соответственно, как только мы проехали, развернулись, хотели встать на точку, чтобы рассказать пару слов про школу, к нам тут же подошел сотрудник в штатском и вежливо предложил удалить запись и чуть ли нас не хотели задержать. Но, слава Богу…

 

Ну, поэтому мы вам не можем показать школу, но хочу сказать, что школа реально очень крутая. Открылась в сентябре 2017 года. Кому отдельно интересно, можно найти сайт, посмотреть информацию, посмотреть, что там за инфраструктура, и в чем специализация школы.

Ну, самое главное, что можно не беспокоиться за безопасность своих детей.

 

Это точно. Олег, давай поговорим в целом про компанию Knight Frank. Расскажи зрителям, что за компания, как давно организована и соответственно какие специализации есть.

Все знают, что это международная компания. На российском рынке с 1996 года. Мы представлены во всех сегментах недвижимости, начиная с коммерческой недвижимости – это складская недвижимость, офисная, торговая. И, соответственно, то, чем мы занимаемся – residential департамент – это город и загород. В частности, сегодня мы говорим про загород.

 

Сегодня мы находимся в Жуковке, в вашем офисе.

Да, в нашем офисе. Ему уже более четырех лет. Мы сюда приехали четыре года назад. Вы видите, что он такой стилизованный со всякой интересной информацией, которую можно прочитать, про Knight Frank. Вот отсюда мы и ведем свой бизнес.

 

То есть, здесь проходят встречи с клиентами?

У нас здесь такой достаточно небольшой, уютный офис. Если клиент просто приходит и нужно обсудить ценообразование либо какую-то не закрытую, конфиденциальную информацию, то у нас есть прекрасная переговорка. Потом я вам ее покажу. Мы там можем спокойно расположиться на диване за чашечкой чая, кофе и абсолютно все обсудить. А если уже такие переговоры или закрытая информация, то у нас есть главный офис, который находится в центре Москвы. Там уже более серьезные дела решаются.

 

Хорошо. Олег, мы сейчас ходим, передвигаемся по офису. Здесь очень много разных офисов других компаний. Не будем сейчас называть их фамилии. Все их знают.

И имена тоже.

 

Мы ехали и там один офис, второй, третий, четвертый, пятый. Одни агентства недвижимости. Когда к вам в офис клиент приходит или попадает, как вы вообще удерживаете?

Ты знаешь, я думаю, что вообще во главе этого бизнеса стоят люди – это брокеры и соответственно знания брокером рынка. Вот эта экспертиза. Сегодня очень часто это слово звучало. Поэтому мы стараемся всячески клиентам показать, особенно наглядно показать, в чем сильны, рассказать про те или иные стороны поселков и так далее.

Вот как раз наглядный пример – у нас есть такая уникальная карта, она называется «элитные поселки Московской области». То есть здесь сосредоточен наш кластер, где мы работаем, где мы представлены на 100%, то есть, про любой поселок, про любой объект в этом поселке. Чтобы у тебя было понимание – здесь сосредоточены порядка 4500 объектов. Это дома и земельные участки.

 

И поселков, наверное, около 50 минимум.

Ты знаешь, по карте получается 248.

 

Когда у вас возникнет мысль, вы можете сами посмотреть рынок недвижимости. Наверное, у вас будет иллюзия. Глядя на эту карту, мы можем сразу понять, что это наверняка иллюзия.

Их очень много. Но при качественной обработке запроса брокер, конечно же, во все поселки вас возить не будет. Он спросит, что именно вам нужно, выявит вашу потребность и предложит те варианты, которые вас устроят. Ну, вот наглядный пример. Ты спрашиваешь, как мы стараемся выделиться среди конкурентов. У нас в прошлом году была история. Такая прямо живая.

К нам зашел, у него в руках уже была куча визиток. Был брокер, это была суббота. И, соответственно, клиент говорит – я бы хотел купить, что вы можете предложить? Брокер подошел к карте, наглядно показал, где что находится, что можно посмотреть. Причем она убегала на показ, она говорит – вот, смотрите, я вам все могу рассказать вкратце. Рассказала, дала визитку, очень уникально – из всех он выбрал именно нас. И потом уникальность того, что в последующем он купил еще один объект буквально через два-три месяца. И потом еще его друзья купили еще один объект.

Это, знаешь, история – у нас даже была номинация для брокеров «Самый надежный брокер», которого передают из рук в руки. То есть, действительно покупатель уже был знаком с застройщиком, ему можно было пойти напрямую, но нет. Человек настолько был уверен, что можно посоветоваться, прийти к нам. И брокер ему, действительно, продавая, рассказал, что да, реально в этом поселке лучше. И подселил еще друзей рядом. Поэтому такая экспертиза действительно работает.

 

Друзья, в этой части выпуска мы переместились в переговорную. Олег, давай поговорим в этой части в целом про премиальный рынок загородной недвижимости. Давай начнем с того, какие вообще тренды есть на рынке по последнему году? Что ты видишь, потому что ты на рынке уже давно? Какие ты видишь серьезные изменения и тренды за последний год?

Я бы на самом деле здесь взял чуть-чуть побольше временной период. Я тебе могу сказать, например, что если мы анализируем последние два года, именно продажные, потому что сейчас 2018 года начался только, пока о каких-то тенденциях сложно говорить.

 

Да, давай возьмем два года.

Да, 2016-2017. Во-первых, 2016 год был действительно достаточно сложный для всех и все участники рынка про это говорили и говорят. Самый главный тренд – не было крупных сделок, то есть, в бюджете семь миллионов долларов и выше сделок не было вообще. Поэтому, конечно, доходы компаний в этом случае падают. У нас так сформирован бизнес, у нас есть средний чек, к которому приходит клиент и брокер, и поступления от больших сделок, больших клиентов. Поэтому, как только они отпадают, соответственно, доходы падают.

А 2017 год охарактеризовался, наоборот, во-первых, собственники в больших бюджетах стали более сговорчивыми – это первая тенденция. Вторая тенденция – сложился за 2016 год отложенный спрос, поэтому в 2017 года мы фиксировали сделки, их было порядка 10, в бюджетах восемь миллионов и плюс, то есть, от восьми миллионов долларов.

 

Верхнюю планку мы можем назвать?

Мы можем назвать, за сколько экспонировали объект. Это было в районе 23 миллионов долларов. Но, соответственно, информация по продаже закрытая, поэтому не смогу вам ее афишировать.

 

Хорошо. Давай теперь по последнему году. Я знаю, что Knight Frank славится своей аналитикой, хорошей статистикой. Я всегда всем говорю, надо считать показатели, потому что риэлтерский бизнес, в том числе – это бизнес цифр. Важно понимать спрос. По последнему году по вашим сделкам, какой средний чек получается и сколько метров? Сколько метров домовладений приобретается и соток земли? Примерно можем усреднить?

Мы можем грубо сказать. Я бы тут, наверное, разделил. Зрителей интересует, сколько именно средний чек спроса? То есть насколько люди непосредственно звонят на телефон или делают заявки с сайта. За сколько они хотят. Конечно, на сегодняшний момент, опять же, такой рыночный тренд – звонят люди, которые хотят бюджет в пределах миллиона долларов. Это такой тренд, который идет. Но если, например, посмотреть за 2017 год по статистике, именно по закрытым сделкам, то средний чек примерно варьируется в районе от 80 до 110 миллионов рублей. В этом диапазоне средний чек, грубо для какой-то статистики можно сказать, что 100 миллионов рублей средний чек, по нашим данным.

 

ТОП-3 коттеджных поселка прямо сейчас? Или давай назовем сразу несколько, а может быть три-четыре, может и два, которые сейчас в спросе. Возьмем направления и прямо названия этих поселков, если это возможно.

Давай оговоримся только – по моему личному мнению. Да, я не буду отвечать за весь рынок, скажу лично за себя. Я думаю, что на сегодняшний момент, во-первых, пользуются спросом, как мы сегодня посмотрели, – это «Раздоры II». Неоспоримым лидером являются, если люди хотят Рублевку, то первым делом мы предлагаем «Раздоры».

Достаточно хорошо идут продажи, мы также предлагаем – это «Барвиха 21», которая также находится на Рублевке. Если говорим про Новую Ригу, то тот же самый Millenium Park, где Villagio Estate застройщик. Тоже люди спрашивают, потому что достаточно большая площадь парков, озер, водоемов, каналов и так далее, то есть прогулочных зон. Если говорим, опять же, про Жуковку, то можно, например, назвать «Жуковку 21» и Parkville.

Ну и жирную точку поставлю – это Николино. Там новая прирезка земельных участков. Почему? Потому что Николино находится на второй Успенке, то есть от МКАД достаточно далековато, но там полностью рабочая инфраструктура, люди могут пользоваться ресторанами, прогулочными зонами, там озеро, то есть, там все-все-все. И второй неоспоримый плюс – платная дорога. Когда открыли платную дорогу, я тебе могу сказать на личном примере – я живу в центре, то есть, из центра до Николино я доезжаю по платной дороге за 35-40 минут.

 

Это круто, да. Раньше, наверняка, это было гораздо дольше.

Да, совершенно верно, потому что есть у нас проблемы на Рублевке, все признают. Ее и перекрывают, и держат и так далее. После того, как открыли платную дорогу, конечно, продажи пошли лучше.

 

Окей, хорошо. И вот все-таки еще по потребителям немножко поговорим. Кто сейчас покупает Рублевку? Я тебя сегодня пытал на эту тему, в доме уже спрашивал. Все-таки мы можем конкретно про людей поговорить? Это чиновник, например, или это звезды шоу-бизнеса, которые традиционно здесь любят селиться, или это, например, криптовалютчики, какие-то молодые миллионеры, которые на крипте сделали.

Мы знаем, что криптовалютчики заселяют в Москва-сити.

 

Смотрите другие интервью на нашем канале. Там мы рассказываем, куда заселяются криптовалютчики. Кто сейчас эти люди? К вам в компанию каждый день приходят звонки, каждый день ваши брокеры ездят на показы. Давай поговорим об этом.

Ты знаешь, я так могу сказать, что портрет покупателя, так взять и под одну гребенку всех, и тебе рассказать. Поэтому да, я расскажу, кто есть. Во-первых, это бизнес. Это молодые семьи, у которых рождается ребенок, которые понимают, что они раньше жили в центре Москвы, вся инфраструктура была рядом (рестораны, клубы и так далее). Сейчас супруга беременна либо у них родился ребенок, они понимают, что им нужно переехать загород, чтобы ребенок жил на свежем воздухе, это гораздо комфортнее. Тебе не надо спускаться из квартиры, выставил кроватку на террасу, ребенок спит на свежем воздухе, удобно. Поэтому это молодые семьи с детьми, которые переезжают. Это первая категория.

Вторая категория людей, у которых уже есть какие-то дома и по каким-то причинам, я не знаю – свадьбы, разводы, расширение семей и прочие семейные обстоятельства, – им нужно либо больше, либо меньше. Это вторая категория людей.

Опять же, по сфере деятельности, конечно, есть и чиновники, которые приобретают, есть и бизнес. Конечно, на сегодняшний момент там преобладание все-таки бизнеса.

 

Это все-таки предприниматели нового поколения или это еще с 90-х предприниматели – представители среднего и крупного бизнеса?

Знаешь, для меня это не важно. Для меня новое поколение предпринимателей – это ребята, которым сейчас 23-25.

 

Я все-таки считаю, что это 30 и постарше. Это совсем молодые. Имеется в виду, которые уже имеют свой бизнес, с современным видением предприниматели. Спор всегда идет – кто-то считает человека, который занимался приватизацией в 90-х, предпринимателем и в принципе он прав. Просто это совсем разные люди.

Я просто уточнил у тебя. Да, конечно, это уже новой формации предприниматели. Соответственно, по возрасту – это 35-45. То есть в этом возрасте большинство наших клиентов. Но также у нас есть и региональные клиенты.

 

Сколько их в процентах?

Я прямо тебе по цифрам не скажу сколько, именно в процентах, потому что не было таких подсчетов, но они есть. К нам приходят региональные клиенты, которые по тем или иным причинам перебираются в Москву, потому что, например, дети живут заграницей, и все равно у нас в стране еще эта логистика перелетов достаточно сложная, и из Москвы заграницу всегда летать проще. К родному ребенку. Поэтому подбирают здесь и соответственно они берут небольшие дома, чтобы были рядом с центром Москвы, недалеко от МКАД, чтобы можно было спокойно пользоваться инфраструктурой.

 

Это скорее уже категория 45+?

Ты знаешь, я бы даже сказал 50-55+. Вот эта категория.

 

У них уже взрослый ребенок, которому 18-20 лет, который, например, в Лондоне учится. Даже мы с тобой сегодня смотрели дом, он вполне подходит. То есть ребенок может приезжать, есть пространство, где ему жить, при этом муж с женой ближе к пожилому возрасту чувствуют себя очень комфортно.

Да, им очень комфортно, потому что все близко, все рядом, инфраструктура рядом – салоны красоты, рестораны, концертный зал, который мы с тобой проезжали в «Барвиха Luxury Village». То есть, там все есть – какие-то вечерние активити, необязательно в театр, люди сюда приезжают с какими-то постановками и так далее. Здесь достаточно хорошая и активная вечерняя жизнь. Можно даже в Москву и не ездить.

 

Хорошо. Ну что, в принципе у нас получилась довольная живая, интересная беседа. Олег, спасибо тебе большое за то, что уделил время.

Коллеги, друзья! Те, кто смотрел выпуск, обязательно напишите комментарий, вопросы по загородной недвижимости. Нам будет очень приятно, если вы будете активны в комментариях и будете задавать очень профессиональные вопросы.  Потому что мы видим, что Олег так всесторонне знает рынок и может на любой вопрос ответить, но если у вас есть какая-то конкретная ситуация и вы хотите продать, купить квартиру, вы можете пройти в социальные сети и написать. Мы всегда этот запрос сможем удовлетворить. Контакты Олега и компании Knight Frank обязательно также разместим в ссылочке под описанием. Олег, спасибо!

Спасибо большое, что пригласили. Очень приятно было с вами пообщаться.

 

Взаимно!